"Kredyt mieszkaniowy na start". Nie taki diabeł straszny, jak go malują?

Pewnie wielu żałuje, że zbyt długo ociągali się z zakupem mieszkania w oczekiwaniu na spadek cen, na który zanosiło się w roku 2022. Tymczasem zamiast spadku była dwucyfrowa podwyżka. W Warszawie za 50-metrowe nowe mieszkanie trzeba było zapłacić w końcówce ubiegłego roku średnio o ok. 155 tys. więcej niż rok wcześniej. Ci, którzy nie są w stanie tyle dołożyć, muszą zadowolić się lokum mniejszym o 9 m kw. lub szukać go w gorszej lokalizacji – mówi Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.

Nie ma on wątpliwości, że główną przyczyną ubiegłorocznych podwyżek cen mieszkań była zapowiedź, a następnie pojawienie się w ofercie banków dotowanego przez państwo "Bezpiecznego Kredytu 2proc". Uruchomił on lawinę popytu, na który deweloperzy nie od razu zareagowali odpowiednią podażą. W efekcie w większości największych miast (wyjątkiem była Łódź) dramatycznie skurczyła się oferta mieszkań. I to właśnie potężna nierównowaga między popytem i podażą była przyczyną dwucyfrowych podwyżek średniej ceny metra kwadratowego. Czy w 2024 r. historia może się powtórzyć?

Wprawdzie z powodu wyczerpania się środków na dopłaty zarezerwowanych w tegorocznym budżecie został zawieszony program "Bezpieczny Kredyt 2 proc.", ale Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało, że od lipca chce go zastąpić „Kredytem mieszkaniowym na start". Wielu analityków i ekspertów obawia się, że skutek będzie taki sam – dwucyfrowy wzrost cen mieszkań. – Nie można też jednak wykluczyć, że wzrost średniej ceny metra kwadratowego mieszkań w ofercie deweloperów wyhamuje – zauważa Marek Wielgo.

I podkreśla, że obecna sytuacja na rynkach mieszkaniowych największych miast diametralnie różni się od tej sprzed roku, gdy rosnący popyt zderzył się z malejącą podażą mieszkań. Jednak – po pierwsze – wówczas ten popyt był kumulowany przez kilkanaście miesięcy, bo wiele osób wstrzymywało się z zakupem mieszkania. Jedni z powodu utraty zdolności kredytowej, którą "Bezpieczny Kredyt 2 proc." im przywrócił. Inni, aby skorzystać z rządowego dofinansowania. Decyzję zakupową przyspieszyło także wiele osób, które mogły sobie pozwolić na zwykły kredyt hipoteczny, ale nie kwalifikowały się do dofinansowania. I właśnie połączenie tych grup popytowych dało piorunujący efekt.

"Kredyt mieszkaniowy na start": czy powtórzy los "Bezpiecznego Kredytu 2 proc.?"

Natomiast w tym roku chętnych na zakup nowych mieszkań będzie mniej. Jednak, nawet jeśli po "Kredyt mieszkaniowy na start" ustawi się w bankach kolejka chętnych, to deweloperzy będą na to przygotowani.

Po drugie, w najgorszym razie nie ograniczą swojej aktywności inwestycyjnej, mając w perspektywie poprawę dostępności kredytów mieszkaniowych, także udzielanych przez banki na warunkach rynkowych.

Marek Wielgo przypomina, że w ubiegłym roku rozpoczynaniu budów nie sprzyjała niepewna sytuacja gospodarcza, a ściślej obawa przed recesją mogącą skutkować wzrostem bezrobocia. Obecnie chyba mało kto bierze pod uwagę taki czarny scenariusz. Cieszyć może spadek inflacji i spodziewana poprawa kondycji naszej gospodarki, choć niepokoić może wciąż trwająca wojna za naszą wschodnią granicą.

– Najważniejsze, że w drugiej połowie ubiegłego roku deweloperzy włączyli wyższy bieg, na co wskazuje GUS w statystykach dotyczących rozpoczynanych mieszkań. Daje to nadzieję na wzrost ich podaży – mówi Marek Wielgo.

I dodaje, że znalazło to już odzwierciedlenie także w danych podażowych BIG DATA RynekPierwotny.pl za czwarty kwartał 2023 r. Deweloperzy najwyraźniej uwierzyli, że wzrost popytu nie był krótkotrwały. W siedmiu największych metropoliach nowa podaż wzrosła aż o 78 proc. w porównaniu z trzecim kwartałem.

Szczególnie cieszy przebudzenie z inwestycyjnego letargu deweloperów w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście. Co ważne, w większości metropolii mieszkań wprowadzonych na rynek w czwartym kwartale było więcej niż sprzedanych.

– Żeby średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich przestała rosnąć, konieczny jest radykalny wzrost podaży mieszkań w segmencie popularnym, czyli budowanych z myślą o klientach, którzy muszą posiłkować się kredytem – komentuje Marek Wielgo. Według niego, taki scenariusz teoretycznie jest prawdopodobny, choć najpewniej nie we wszystkich metropoliach. W grudniu ubiegłego roku średnia cena mieszkań w przeliczeniu na metr kwadratowy w Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu utrzymała poziom z listopada. Natomiast w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – spadła o 1 proc.. Dlaczego tak się stało? Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że śląscy deweloperzy wprowadzili do sprzedaży mieszkania ze średnią ceną metra kwadratowego 8,9 tys. zł, a więc znacznie niższą od średniej dla całej oferty deweloperów, która sięgała 10,6 tys. zł za metr.

Ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl przyznaje, że możliwy jest też niekorzystny z punktu widzenia wielu potencjalnych nabywców mieszkań scenariusz — wzrost podaży mieszkań, ale głównie bardzo drogich. Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w grudniu w Łodzi i Trójmieście.

Ceny mieszkań w 2024 roku: co nas czeka?

Łódź jeszcze w listopadzie wydawała się być oazą cenowej stabilności na tle innych metropolii. Tymczasem w grudniu średnia cena metra kwadratowego w tym mieście wzrosła aż o 3 proc. To efekt pojawienia się w sprzedaży mieszkań z ceną znacznie przewyższającą średnią w tym mieście. Równocześnie z oferty wypadły stosunkowo tanie mieszkania. Podobnie było w Trójmieście, w którym podwyżki rozkręciły się dopiero drugiej połowie ubiegłego roku, a czwarty kwartał był wręcz rekordowy pod tym względem, właśnie z powodu rosnącego udziału drogich mieszkań w ofercie firm deweloperskich.

– Najbliższe miesiące pokażą, ile i jakie mieszkania wprowadzą na rynek deweloperzy. Jednak poprzeczka cenowa i tak pójdzie w górę, i to niezależnie od nowego programu wsparcia kredytobiorców – uważa Marek Wielgo. I zwraca uwagę, że od kwietnia zaczną obowiązywać zmiany w warunkach technicznych dotyczących budynków i ich usytuowania. Dla deweloperów oznacza to wzrost kosztów realizacji inwestycji, który spróbują sobie to zrekompensować, podnosząc ceny mieszkań. Ponadto rosną ceny atrakcyjnych działek, bo ich podaż jest zbyt mała.