Rząd zmienia kurs w sprawie mieszkań. Wróci użytkowanie wieczyste?

Użytkowanie wieczyste wraca? Rząd przyznaje: likwidacja była przedwczesna

W Rządowym Centrum Legislacji pojawił się projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe oraz o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami i niektórych innych ustaw. Jego głównym założeniem jest przywrócenie użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe, które zostało zlikwidowane w 2019 roku.

Resort rozwoju i technologii wprost wskazuje, że decyzja sprzed kilku lat okazała się przedwczesna. Użytkowanie wieczyste dawało bowiem gminom realne narzędzie kontroli nad tym, w jaki sposób publiczne grunty są zabudowywane. Samorządy miały gwarancję, że nieruchomości będą wykorzystywane zgodnie z umową – np. pod budownictwo mieszkaniowe – a nie w inny sposób.

Więcej mieszkań na gruntach publicznych

Rząd wiąże z nowymi przepisami konkretne cele. Przywrócenie użytkowania wieczystego ma zwiększyć dostępność gruntów Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego pod inwestycje mieszkaniowe. Chodzi przede wszystkim o rozwój budownictwa komunalnego i społecznego, w tym społecznego budownictwa czynszowego.

Jak wskazuje resort, możliwość ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe ma zapewnić inwestorom trwały i stabilny tytuł prawny do gruntów publicznych. To odpowiedź na postulaty podmiotów realizujących inwestycje mieszkaniowe o charakterze społecznym, które bez takiego rozwiązania miały ograniczone pole działania.

Preferencyjne opłaty dla inwestycji społecznych

Aby zachęcić do realizacji nowych projektów, projekt ustawy przewiduje preferencyjne warunki finansowe. W odniesieniu do nieruchomości oddawanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe, na cele społecznego budownictwa czynszowego i na realizację inwestycji służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych studentów i doktorantów, zaproponowano stawkę opłaty rocznej w wysokości 0,3 proc. ceny gruntu. Pierwsza opłata z tytułu użytkowania wieczystego ma wynosić nie więcej niż 10 proc. wartości nieruchomości.

W ocenie rządu takie warunki mogą realnie przełożyć się na większą liczbę inwestycji i szybsze tempo budowy nowych mieszkań.

Spółdzielnie zyskają nowe prawa

Projekt ustawy w dużej mierze odpowiada na wieloletnie postulaty spółdzielni mieszkaniowych. Przewiduje on możliwość występowania przez spółdzielnie z roszczeniami o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów oraz o nieodpłatne przeniesienie własności budynków, które już na tych gruntach stoją.

Takie roszczenie ma przysługiwać także spółdzielniom, które od lat zarządzają budynkami wzniesionymi na gruntach należących do Skarbu Państwa lub samorządów, nawet jeśli korzystają z nich na podstawie innego niż własność lub użytkowanie wieczyste tytułu prawnego – np. dzierżawy. Warunkiem jest to, by budynki zostały wybudowane za zgodą właściwego organu.

Ustanowienie użytkowania wieczystego wraz z nieodpłatnym przeniesieniem własności budynków będzie wiązało się z obowiązkiem wnoszenia pierwszej opłaty i opłat rocznych, przy czym projekt przewiduje możliwość stosowania bonifikat.

Nieuregulowane grunty – problem, który ma zniknąć

Szczególnie istotne zmiany dotyczą gruntów o nieuregulowanym stanie prawnym. Spółdzielnie mieszkaniowe, które posiadają budynki posadowione na takich działkach, będą mogły domagać się ustanowienia na ich rzecz użytkowania wieczystego oraz nieodpłatnego przeniesienia własności budynków – bez względu na czas ich wybudowania.

Z danych przywoływanych przez resort wynika, że problem dotyczy tysięcy mieszkań. Na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym znajduje się 711 budynków i 48 906 lokali. Część z nich powstała jeszcze przed 5 grudnia 1990 r., część już po tej dacie. W niektórych przypadkach spółdzielnie dysponują jedynie umową dzierżawy, a zdarzają się też sytuacje, w których nie mają żadnego tytułu prawnego do gruntu. Największa skala problemu występuje w Warszawie, gdzie przez lata nawarstwiały się roszczenia osób trzecich oraz przewlekłe postępowania administracyjne.

Większa stabilność dla mieszkańców

Zmiany mają znaczenie nie tylko dla samych spółdzielni, ale też dla mieszkańców. W obecnym stanie prawnym spółdzielnie mogą ustanawiać spółdzielcze prawa do lokali wyłącznie w budynkach, do których mają pełne prawa własności lub użytkowania wieczystego. Uregulowanie sytuacji gruntów ma zwiększyć poczucie bezpieczeństwa prawnego osób mieszkających w takich budynkach.