"Zamrożenie" rat kredytów hipotecznych lepsze niż rządowy pomysł? WYLICZENIA

Dowiedzieliśmy się, że kredytowe pożegnanie ze stopą WIBOR jest bliskie. Rząd w ramach odpowiedzi na zastrzeżenia kredytobiorców postanowił doprowadzić do masowej zmiany stopy referencyjnej kredytów "złotówkowych". Rolę WIBOR-u najprawdopodobniej przejmie jakaś krótkoterminowa stawka rynku międzybankowego (np. POLONIA), co będzie skutkowało przynajmniej tymczasowym obniżeniem wysokości rat. Część posłów zaproponowała konkurencyjne rozwiązanie. Mowa o przejściowym „zamrożeniu” płatności ratalnych na poziomie z końca 2019 roku. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili sprawdzić, czy obniżka płatności ratalnych dzięki ich „zamrożeniu” byłaby bardziej odczuwalna finansowo niż zmiana stawki referencyjnej na krótkookresową.

"Zamrożenie" rat oznaczałoby ich spadek np. o 25% - 35%

Warto pamiętać, że w kwestii rządowych planów wciąż nie mamy stuprocentowej pewności. Natomiast opozycyjne pomysły "zamrożenia” raty na poziomie z przełomu 2019 r. i 2020 r. najprawdopodobniej nie doczekają się realizacji. Niemniej jednak, warto sprawdzić, jaki wpływ na obecny poziom rat miałyby obydwie te propozycje. W ramach analizy można wziąć pod uwagę następujące kredyty mieszkaniowe:

• kredyt ze stycznia 2010 r. o wartości 300 000 zł i okresie spłaty 20 lat oraz marży 2,50% - przykład 1
• kredyt zaciągnięty w styczniu 2015 roku, który posiada wartość 400 000 zł, okres spłaty 25 lat oraz marżę 1,80% - przykład 2
• kredyt ze stycznia 2020 r. o wartości 500 000 zł, okresie spłaty 30 lat i marży 2,10% - przykład 3

Wyliczenia

Po uwzględnieniu powyższych założeń trzeba obliczyć, jaki wpływ na wysokość równych rat miałyby różne pomysły pomocy kredytobiorcom. Wyniki takiej analizy są następujące:

• Przykład 1: obniżenie raty do poziomu z grudnia 2019 r. oznaczałoby jej spadek z 2500 zł do 1851 zł, a zastosowanie stawki POLONIA zamiast WIBOR 3M - do 2281 zł
• Przykład 2: obniżenie raty do poziomu z grudnia 2019 r. oznaczałoby jej spadek z 2891 zł do 2005 zł, a zastosowanie stawki POLONIA zamiast WIBOR 3M - do 2589 zł
• Przykład 3: obniżenie raty do poziomu ze stycznia 2020 r. oznaczałoby jej spadek z 3513 zł do 2333 zł, a zastosowanie stawki POLONIA zamiast WIBOR 3M - do 3111 zł

Jak nietrudno zauważyć, „zamrożenie” rat kredytowych na poziomie z końca 2019 r./początku 2020 r. skutkowałoby o wiele większą obniżką kosztów przykładowych kredytów. Trzeba mieć jednak świadomość, że obciążenie finansowe dla banków prawdopodobnie uniemożliwiłoby zastosowanie wspomnianego rozwiązania przez dłuższy okres. Poselski projekt ustawy o tymczasowym sposobie ustalania stopy oprocentowania w umowach o kredyt hipoteczny ze zmienną stopą oprocentowania przewiduje naliczanie obniżonego kosztu „hipotek” przez 12 miesięcy.

Nowa stawka referencyjna również będzie miała wady

Koncepcja zakładająca zastąpienie WIBOR-u 3M/6M krótkookresową stopą rynku międzybankowego (np. stawką POLONIA) też może być postrzegana jako spora ingerencja w umowy kredytowe, ale jednocześnie oznacza ona mniejsze obciążenie finansowe dla sektora bankowego w krótkiej perspektywie. Co więcej, można przypuszczać, że banki z czasem skompensują sobie część kosztów poniesionych w związku z ustawową zmianą stopy referencyjnej. Będzie to wynikało z samej specyfiki stóp krótkoterminowych rynku międzybankowego. Reagują one wolniej na spodziewane zmiany kosztu pieniądza niż trzymiesięczny lub sześciomiesięczny WIBOR.

Warto przypomnieć, że popularny, trzymiesięczny i sześciomiesięczny WIBOR w teorii odzwierciedla oprocentowanie międzybankowych pożyczek odpowiednio na 3 miesiące oraz 6 miesięcy. Z kolei stawka POLONIA informuje, jakie jest średnie oprocentowanie niezabezpieczonych depozytów międzybankowych z terminem jednodniowym. Różnica w sposobie zachowania wspomnianych stóp była dobrze widoczna na przykład w 2012 r. Pomiędzy 1 sierpnia 2012 roku i 1 stycznia 2013 roku, WIBOR 3M spadł o 1,04 punktu procentowego (p.p.), choć obniżka głównej stopy procentowej NBP w tym okresie wyniosła 0,50 p.p. W analizowanym przedziale czasowym stawka POLONIA zmniejszyła się natomiast o 0,77 punktu procentowego. Przykładów podobnych różnic w tempie spadków WIBOR-u 3M/6M i stopy POLONIA oraz innych stóp krótkookresowych jest oczywiście więcej.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portaluRynekPierwotny.pl