Ceny mieszkań zaskakują. Wchodzimy w nową erę na rynku nieruchomości?

W pierwszym kwartale 2025 roku dynamika cen na rynku wtórnym w 16 miastach wojewódzkich i Gdyni wyniosła zaledwie 2,1 proc. rok do roku. Na rynku pierwotnym wzrost był nieco wyższy – 3,9 proc.. To znaczące wyhamowanie w porównaniu z sytuacją jeszcze rok wcześniej. Jak przypomniano w raporcie PIE, "jeszcze w II kwartale 2024 r. roczny wzrost cen na rynku wtórnym wynosił 23,5 proc.". Co istotne, tempo wzrostu cen sprzedaży mieszkań było w tym czasie niższe niż wzrost wynagrodzeń, który wyniósł około 5 proc..

Kraków i Warszawa, dotąd liderzy wzrostów, również doświadczyły wyraźnego spowolnienia. W stolicy Małopolski ceny spadły o 1,4 proc. rok do roku, a w Warszawie zanotowano minimalne wzrosty: 1,8 proc. na rynku pierwotnym i zaledwie 0,1 proc. na wtórnym. Jeszcze pod koniec 2023 roku roczne podwyżki w tych miastach sięgały niemal 30 proc..

Eksperci PIE przewidują, że stabilizacja może się utrzymać. "W kolejnych kwartałach spodziewany jest nieznaczny wzrost lub utrzymanie się cen na podobnym poziomie. Rada Polityki Pieniężnej wskazała na wyraźne złagodzenie presji inflacyjnej i możliwość obniżki stóp nawet o 100 punktów bazowych w dwóch krokach. Pierwszy ruch może nastąpić już na majowym posiedzeniu RPP" – komentuje Tomasz Mądry, starszy analityk PIE.

Ceny mieszkań zaskakują. Wchodzimy w nową erę na rynku nieruchomości?

Niższe stopy mogą zachęcić do zaciągania kredytów mieszkaniowych, co już widać w statystykach – w I kwartale 2025 roku zainteresowanie kredytami było o 15 punktów procentowych wyższe niż średnia z 2024 roku. Jednak rosnący popyt może być równoważony przez wzrost podaży – szczególnie ze strony deweloperów – co zwiększa szanse na dalszą stabilizację rynku.

Sytuacja na rynku najmu również pozostaje spokojna. W siedmiu analizowanych miastach ceny wynajmu wzrosły średnio o 2,2 proc. rok do roku – podobnie jak w poprzednich okresach. Dla najpopularniejszych lokali (40–60 m²) średni koszt miesięcznego najmu wyniósł 2700 zł poza Warszawą i 3700 zł w stolicy.

Z kolei największe mieszkania (powyżej 90 m²) wyraźnie potaniały – zarówno w Warszawie, jak i w innych dużych miastach, średnia cena najmu spadła poniżej 10 tys. zł miesięcznie. Za ten trend odpowiada ogromny wzrost dostępnych ofert – w Warszawie liczba dużych mieszkań na wynajem wzrosła o ponad 300 proc..

Co ciekawe, ogólna liczba ofert najmu spada – to już kolejny taki kwartał z rzędu. W siedmiu badanych miastach liczba ofert skurczyła się o 8 proc. r/r, w samej Warszawie o 6 proc., a poza nią średnio o 10 proc..

W porównaniu z innymi krajami regionu Europy Środkowo-Wschodniej, Polska wypada pod względem wzrostu cen bardzo spokojnie. Podczas gdy w Czechach ceny mieszkań rosły dynamicznie (Liberec +25 proc., Brno +13 proc., Praga +10 proc.), a w Budapeszcie o 16 proc., w żadnym dużym polskim mieście nie przekroczyły 6 proc. r/r. Najwolniej ceny rosły w Estonii – w Tallinie i Tartu zmiany oscylowały wokół 2 proc..

Najwyższe ceny nieruchomości z państw regionu zaobserwowaliśmy w Czechach. Zdecydowanie najdroższym dużym miastem w I kwartale 2025 r. była Praga, gdzie średnia cena 1 m2 wynosiła 5,8 tys. euro. Droższe od Warszawy - w której cena 1 m2 wynosi ok 4,2 tys. euro - było również Brno, gdzie średnia cena 1 m2 mieszkania wynosi ok. 4,8 euro. Ponad 4 tys. euro trzeba było zapłacić za 1 m2 mieszkania również w Bratysławie – podsumowuje Jędrzej Lubasiński, starszy analityk PIE.

Źródło: ISBnews, PAP