Lawinowy wzrost cen małych mieszkań w 2022 r. 18 tys. zł za m2 w kawalerce

Zarówno w starych, jak i nowych budynkach mieszkania mają różne ceny także ze względu na liczbę pokoi. Mniejsze metrażowo mieszkania są zwykle relatywnie droższe. Na przykład kawalerki potrafią być nawet o ponad 40% droższe w przeliczeniu na metr kwadratowy od mieszkań trzypokojowych. Sprzedający wykorzystują po prostu fakt, że małe mieszkania mają niższą cenę jednostkową – mówi ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.

„Upakowanie” w budynku większej liczby małych mieszkań podraża budowę, a w efekcie ceny np. dla każdego lokalu muszą być zapewnione miejsca parkingowe w garażu podziemnym, a każda kondygnacja podziemna może podnieść koszt realizacji nawet o 30%. Dlatego w ofercie firm deweloperskich średnia cena metra kwadratowego trzypokojowych mieszkań jest zwykle najniższa. W przypadku większych mieszkań średnią podnoszą duże luksusowe apartamenty.

Ceny kawalerek zapierają dech w piersiach

Jednak to przede wszystkim właśnie ceny kawalerek zapierają dech w piersiach. Np. w stolicy za metr kwadratowy deweloperzy chcą średnio blisko 18 tys. zł. Pytanie czy znajdą chętnych, bo w zawartych przez nich w sierpniu transakcjach średnia nie przekraczała 15 tys. zł za metr.

Kiedy gwałtownie drożeją kredyty, potencjalni nabywcy często decydują się na mniejszy metraż mieszkania. Zwykle oznacza to rezygnację z jednego pokoju. Np. ktoś, kto planował zakup mieszkania trzypokojowego zadawala się dwupokojowym, a zamiast dwupokojowego wybiera kawalerkę.

Z danych bigdata.rynekpierwotny.pl, po które sięgnął ekspert GetHome.pl wynika, że jeszcze na początku ubiegłego roku we wszystkich największych miastach aż 40-50% zawieranych umów deweloperskich dotyczyło mieszkań z co najmniej trzema pokojami, a w Katowicach odsetek takich lokali wynosił 70%. W tym roku preferencje kupujących wyraźnie się zmieniły. W Katowicach udział mieszkań trzypokojowych i większych skurczył się do 43%.

Dodajmy, że w stolicy Górnego Śląska najbardziej ze wszystkich największych miast wzrósł udział kawalerek (z 6% do 17%). Z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia w Łodzi, gdzie odsetek kawalerek zwiększył się z 12% do 21%. Na drugim biegunie jest Poznań. W tym mieście zainteresowanie kupujących małymi lokalami jedno- i dwupokojowymi jest najmniejsze ze wszystkich metropolii, a większe metraże są w tym roku kupowane chętniej.

Oczywiście we wszystkich miastach najbardziej rozchwytywane są mieszkania dwupokojowe. Ponadto – z wyjątkiem Wrocławia, Łodzi i Poznania – wyraźnie wzrósł ich udział w transakcjach, np. w Katowicach z 24% do 40%, a w Warszawie – z 39% do 44%.

Ceny kawalerek

Jak wpłynęło to na ceny mieszkań? W poszczególnych miastach sytuacja jest bardzo zróżnicowana. Podstawowy wniosek jest jednak taki, że w większości z nich kupujący małe metraże muszą się liczyć z najwyższymi podwyżkami. Np. w Łodzi średnia cena metra kwadratowego wszystkich mieszkań, które pozostają w ofercie firm deweloperskich była w sierpniu o 13% wyższa niż w grudniu ubiegłego roku. Natomiast średnia dla kawalarek wzrosła w tym okresie o 20%. Ceny kawalerek ostro poszybowały także w Krakowie i Gdańsku, o odpowiednio: 17% i 15%. Natomiast we Wrocławiu aż o 22% podrożały mieszkania dwupokojowe. Ewenementem jest spadek średniej ceny metra kwadratowego kawalerek w Poznaniu.

Warto zwrócić uwagę, że przyczyną wysokich podwyżek średniej mogło być wyprzedanie najtańszych mieszkań. Ceny tych, które wprowadzali na rynek deweloperzy były zaś coraz wyższe. Czy najbliższe miesiące przyniosą odwrócenie tego trendu? Liczą na to zwłaszcza ci, którzy muszą posiłkować się kredytem. Ich możliwości finansowe drastycznie się bowiem skurczyły wskutek wzrostu stóp procentowych oraz zaostrzenia kryteriów oceny zdolności kredytowej przez Komisję Nadzoru Finansowego. W efekcie w okresie 8 miesięcy tego roku deweloperzy sprzedali łącznie w 7 największych miastach tylko ok. 22,8 tys. mieszkań, czyli o 37% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Popyt skurczył się najbardziej we Wrocławiu (o 48%) i Gdańsku (o 42%). Mimo to spadku średnich cen ofertowych jeszcze nie widać. Coraz więcej firm deweloperskich proponuje natomiast kupującym rabaty i różnego rodzaju bonusy takie jak wyposażenie kuchni, miejsce parkingowe w cenie mieszkania.

Autor: Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl