Czy i jak można sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką?

Według statystyk co dziewiąty Polak spłaca kredyt hipoteczny. Co może zrobić, by legalnie „uciec” od spłaty? Rozwiązań jest kilka, trzeba jednak pamiętać o tym, że ceny nieruchomości znacznie spadły. Dlatego obecnie lokale, na które zaciągnęliśmy kredyty kilka lat temu, mogą być warte mniej niż to, co pozostało do spłaty kwoty kredytu. Niezależnie od tego, jakie rozwiązanie wybierzemy, musimy jednak najpierw uregulować relacje z kredytodawcą, ponieważ bez zgody banku nie będziemy mogli sprzedać nieruchomości.

Porównywarka kredytów hipotecznych. Oblicz ratę w 3 minuty i wybierz najtańszy

Gotówka vs. hipoteka

Najlepiej, jeśli znajdziemy osobę, która będzie chciała nabyć nasze mieszkanie za gotówkę, a cena będzie taka, że bez problemu pokryjemy nią nasze zobowiązanie. Trzeba się jednak wcześniej dowiedzieć, czy bank za wcześniejszą spłatę kredytu nie naliczy nam prowizji, która może sięgać nawet 5% spłacanej sumy. Jeśli okaże się, że tak, to bardziej opłacalnym rozwiązaniem będzie wstrzymanie się od sprzedaży.

Sytuacja komplikuje się, kiedy potencjalny kupiec naszego mieszkania chce zaciągnąć na jego kupno kredyt hipoteczny, podczas gdy nieruchomość jest już obciążona zobowiązaniem hipotecznym. Polskie prawo nie zezwala na wpisanie do księgi wieczystej jednej nieruchomości hipotek ustanowionych na rzecz dwóch banków. Instytucje kredytujące muszą się ze sobą porozumieć i ustalić przebieg dokonywanych operacji finansowych, czyli de facto muszą zabezpieczyć swoje interesy.

Właściciel mieszkania musi otrzymać od kredytującego banku dwa dokumenty niezbędne do przeprowadzania takiej sprzedaży: zaświadczenie o aktualnym stanie zadłużenia oraz promesę, czyli zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, oczywiście pod warunkiem spłaty zadłużenia. Dopiero kiedy kredyt zostanie spłacony, hipoteka zostanie zwolniona, a wtedy do księgi wieczystej nieruchomości będzie można wpisać nowego właściciela oraz hipotekę na rzecz nowego banku.

Frankowicze

W najtrudniejszej sytuacji są Ci, którzy chcą sprzedać mieszkanie, na które zaciągnęli kredyt we frankach szwajcarskich. Z racji tego, że kurs tej waluty bardzo wzrósł w ostatnim czasie, przewalutowanie tego kredytu jest nieopłacalne. Dla przykładu kredyt w wysokości 100 tys. franków, który zaciągnęliśmy kilka lat temu, miał wtedy wartość ok. 250 tys. zł, dziś to prawie 390 tys. zł, co oznacza, że spłacając go teraz, stracimy aż 140 tys.

Co więcej, nie wszystkie banki wyrażają zgodę na sprzedaż mieszkań obciążonych hipoteką we franku szwajcarskim. Można oczywiście negocjować z bankiem częściową spłatę zobowiązania z kwoty uzyskanej w wyniku transakcji sprzedaży oraz przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość (np. dom rodziców, dziadków itp.), która będzie zabezpieczeniem. Wtedy jednak bank w pierwszej kolejności będzie wymagał zgody właścicieli tego domu na taki ruch oraz sprawdzi jego stan techniczny i wartość itp. Warunkiem podstawowym jest to, że nieruchomość nie może być zadłużona. Jeśli kredytodawca zgodzi się na takie rozwiązanie, to nasz dług zostanie przeniesiony na inną nieruchomość, my będziemy mogli sprzedać mieszkanie, ale nadal będziemy musieli spłacać zaciągnięty kredyt.

Istnieje jeszcze jedno rozwiązanie, choć jest najtrudniejsze do realizacji. Można zrobić tak, że kupujący po prostu przejmie nasz kredyt. Niestety, może być to niemożliwe w przypadku kredytów we frankach, ponieważ od lipca 2014 r. banki udzielają tylko kredytów w walucie, w której się zarabia. A to oznacza, że kredyt musiałby zostać przewalutowany, a jak już pisaliśmy powyżej, przy obecnym kursie franka byłoby to niekorzystne i wiązałoby się z dopłatą.

A może wynajem?

Jeżeli żadne z tych rozwiązań nie wydaje się nam wystarczająco dobre, to możemy nasze mieszkanie po prostu wynająć. W ostatnich latach ceny najmu poszybowały w górę, dlatego w przypadku niektórych mieszkań może się okazać (tych z dogodnym położeniem, dobrze skomunikowanych itp.), że lokator pokryje spłatę naszej raty. Jeśli mamy wystarczającą zdolność kredytową, to możemy wynająć mieszkanie i wziąć kredyt na zakup innego. Zawsze możemy też podjąć próbę zamiany mieszkania.

Wyszukiwarka kredytów hipotecznych. Porównaj kredyty w różnych bankach

Warto jeszcze pamiętać, że jeśli się rozwodzimy, a wcześniej zaciągnęliśmy kredyt na mieszkanie, to rozwód nie unieważniania naszej umowy zawartej z bankiem.

Podsumowując, nieruchomość obciążoną hipoteką można sprzedać. Możliwości jest kilka, trzeba tylko wszystkie przeanalizować, by wybrać tę, która jest dla nas najkorzystniejsza.