Rynek i prawo, a zdolność do zakupu mieszkań – część I

„Wpływ otoczenia rynkowego i regulacyjnego na zdolność gospodarstw domowych do zakupu mieszkań w Polsce”, to raport Departamentu Analiz i Współpracy z Zagranicą Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego (UKNF), który ukazuje m.in. wpływ wysokości stopy procentowej banku centralnego i WIBOR na zmiany zdolności kredytowej Polaków od roku 2006 do początku roku 2013.

Szukasz kredytu mieszkaniowego z niską ratą? Porównaj banki i wybierz online najtańszy kredyt!

Stopa referencyjna a WIBOR

UKNF dokonał analizy wpływu wysokości stopy procentowej banku centralnego na zdolność kredytową w kontekście zmian poziomu stopy procentowej WIBOR. Co za tym idzie analiza ograniczona została wyłączenie do mieszkaniowych kredytów złotowych. Wykres nr 1 przedstawia zmiany wysokości stopy referencyjnej i WIBOR w latach 2006-2013, przy czym niezaprzeczalnie widoczne jest powiązanie wysokości rynkowej stopy procentowej z poziomem stóp ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej.

WIBOR a oprocentowanie

Zależny od wysokości stopy referencyjnej NBP WIBOR jest jednocześnie składnikiem oprocentowania złotowych kredytów mieszkaniowych. Drugim jego elementem jest marża banku, której wysokość jest najczęściej niezmienna dla całego okresu kredytowania. Wysokość marży zależy od szeregu czynników. Jednak zgodnie z danymi UKNF, średnia marża banków w latach 2006-2013 nie była niższa od 1,8%, ani wyższa od 3,8%. Najwyższe wysokości średniego poziomu marży występowały przy tym w II półroczu roku 2009. Wykres nr 2 przedstawia kwartalne poziomy stopy WIBOR oraz przeciętne oprocentowanie nowych kredytów mieszankowych – obszar pomiędzy liniami wykresu odpowiada średniej marży banków.

Stopy, a zdolność

Wzrost oprocentowania kredytu skutkuje wzrostem jego kosztów, a tym samym powoduje obniżenie maksymalnej kwoty kredytu, jaką jesteśmy w stanie uzyskać. Wykres nr 3 przedstawia zależność zdolności kredytowej i poziomu stóp procentowych kredytów mieszkaniowych. W opracowaniu UKNF założono, że wysokość raty trzydziestoletniego kredytu stanowi połowę dochodu netto kredytobiorcy (DtI = 50%). Dodatkowo przyjęto dwie metody wyliczenia zdolności: 1) wynagrodzenie stałe, czyli niezmienna jego wysokość od II kwartału 2006r.; 2) wynagrodzenie przeciętne, odzwierciedlające średni poziom wynagrodzenia dla Warszawy.

Wyszukiwarka kredytów hipotecznych. Porównaj kredyty w różnych bankach

Zielona linia wykresu nakreślona dla niezmiennego poziomu wynagrodzenia pokazuje, jak ogromne znaczenie dla wysokości zdolności kredytowej ma stopa procentowa. Co ciekawe, pod koniec roku 2008 zdolność kredytowa była o prawie 25% niższa od wysokości uzyskiwanej w roku 2006. Jeśli jednak przyjrzymy się drugiej linii wykresu, to zauważymy, że wysokość potencjalnie dostępnego kredytu wzrosła w I kwartale roku 2013 o prawie 40% w stosunku do poziomu z roku 2006. Założeniem jest tu jednak kwartalna zmiana wynagrodzenia, którego wysokość odpowiada średniej uzyskiwanej dla Warszawy. Jeśli natomiast porównamy wartości zdolności kredytowej dla wynagrodzenia stałego, to okaże się, że w całym okresie były one niższe od poziomu notowanego na przełomie lat 2006-2007. Dopiero więc obecnie, dzięki licznym obniżkom stopy referencyjnej przez Radę Polityki Pieniężnej, poziom średniej zdolności kredytowej wzrasta, co jest praktycznym dowodem na istnienie zależności pomiędzy stopą referencyjną, rynkową stopą WIBOR, wysokością oprocentowania, a tym, ile faktycznie jesteśmy w stanie pożyczyć.