Eksperci od rynku nieruchomości nie mają wątpliwości: pośpiech i emocje to ostatnie, czym powinniśmy się kierować przy zakupie mieszkania. Podkreślają, że powinien to być proces, do którego warto się przygotować i rozłożyć go na etapy. Nie trzeba od razu sięgać jakieś zaawansowane narzędzia czy chociażby tworzyć tabelki w Excelu. Czasem po prostu wystarczy siąść z długopisem i kartką papieru i spisać przynajmniej wstępną listę zadań. To może być dobry wstęp, który pomoże nam uporządkować cały proces.
Błąd pierwszy: nie wiemy, czego chcemy
Brak planowania i analizy może zaowocować co najmniej kilkoma błędami przy zakupie mieszkania, które możemy popełnić już na starcie. W skrócie można je podsumować jako nieokreślenie celu zakupu mieszkania i niesprecyzowaniu potrzeb mieszkaniowych. Bez tego może się okazać, że szukamy po omacku.
Błąd drugi: kierujemy się tylko ceną i metrażem
Cena i metraż to ważne parametry, których nie sposób ich nie uwzględnić przy zakupie mieszkania. Jednak koncentrowanie się tylko na nich to duży błąd. Eksperci wskazują, że powinno się uwzględniać również rozkład pomieszczeń, ich orientację na strony świata, fakt, czy w cenie danego mieszkania możemy liczyć np. ja jakieś dodatkowe przestrzenie do przechowywania (np. komórka lokatorska).
Błąd trzeci: nie sprawdzamy, co mieści się w sąsiedztwie
Wg poradnika "20 błędów przy zakupie mieszkania" przygotowanego przez ekspertów portalu rynekpierwotny.pl, wiele osób nie sprawdza też otoczenia, w jakim mieści się lub dopiero będzie się mieściło ich mieszkanie. Warto zrobić osobiste rozeznanie, zarówno pod kątem zalet (dobry dostęp do infrastruktury), jak i wad (np. sąsiedztwo hałaśliwej trasy). Wybierając konkretną lokalizację warto też skalkulować, ile w przyszłości mogą nas kosztować dojazdy do pracy czy dowożenie dzieci do przedszkola lub szkoły. Z kolei jeśli już jesteśmy na 100 proc. zdecydowani na jakieś miejsce, warto porównać różne oferty mieszkań w tej lokalizacji.
Błąd czwarty: niezapoznanie się z MPZP
Kolejnym błędem związanym z lokalizacją mieszkania jest niezapoznanie się z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Tymczasem to właśnie tam znajdziemy informacje, jakie inwestycje mogą być realizowane w miejscu, którym planujemy kupić własne "M". Jeśli dana część miasta czy gminy nie ma Planu, warto zorientować się, czy przewidywane jest jego przygotowanie (zajmują się tym samorządy). Pomocne może być też sięgnięcie do Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla danego miasta czy gminy. Warto również wiedzieć, że w 2023 r. weszły w życie nowe przepisy regulujące gospodarkę przestrzenną. Część zawartych tam rozwiązań jeszcze nie obowiązuje, ale patrząc perspektywicznie – warto się przynajmniej odrobinę zapoznać z tematem.
Błąd piąty: brak wiedzy i orientacji
Niestety, przy zakupie mieszkania, jak nigdzie indziej, można się przekonać na własnej skórze, że nieznajomość prawa szkodzi, ale brak chociażby elementarnej wiedzy na temat rynku może sporo kosztować. Dlaczego to takie ważne? Np. dlatego, że podczas procesu poszukiwania i zakupu mieszkania zetkniemy się i z prawniczymi terminami, i z pojęciami, które nie mają swojej formalnej definicji, wiec deweloper może je dowolnie kształtować.
Błąd szósty: niedokładne czytanie umów i innych dokumentów
Niestety, eksperci wskazują, że nawet przy dokonywaniu tak ważnych transakcji, jak zakup mieszkania, nie czytamy dokładnie umów czy innych dokumentów towarzyszący całemu procesowi (np. prospektów informacyjnych). Nie za bardzo orientujemy się również, jakie są ich rodzaje. Tymczasem, jak wskazują eksperci, podczas kupowania mieszkania można się spotkać z różnymi rodzajami umów: rezerwacyjną, deweloperską, przedwstępną, sprzedaży nieruchomości, ustanowienia odrębnej własności lokalu. Warto wiedzieć, jakie są ich najważniejsze cechy. To pierwszy krok. Drugi – to zapoznanie się z formalnym znaczeniem terminów umieszczanych w umowach. Trzeci – zapoznanie się z tym, co dany deweloper rozumie pod pojęciami, których znaczenie nie jest ustalone w odgórnych przepisach (takim pojęciem jest np. standard deweloperski).
Błąd siódmy: pełne zaufanie do dewelopera
W poradniku "20 błędów przy zakupie mieszkania" czytamy, że jednym z błędów popełnianych przez kupujących mieszkania jest pełne zaufanie do dewelopera. Tymczasem w tych relacjach, jak w żadnych innych, powinna działać zasad "ufać znaczy kontrolować". Co to znaczy w praktyce? Eksperci radzą m.in. sprawdzenie danych firmy w KRS czy przejrzenie jego sprawozdań finansowych za ostatnie dwa lata.
Błąd ósmy: brak negocjacji z deweloperem i bankiem
Kolejnym błędem z związanym z relacjami na linii klient-deweloper jest brak negocjacji ze strony klienta. "Kwota, którą zapłacisz za mieszkanie, może być mniejsza niż cena w ofercie. Oczywiście deweloper dba o swój zysk, ale jak najbardziej możesz z nim negocjować" – czytamy w poradniku. Eksperci podkreślają też, że błędem jest niezadawanie pytań. Tymczasem o wielu elementach związanych z inwestycją deweloper nie ma obowiązku nas informować nas własnej inicjatywy.
Pozostają w temacie negocjacji - eksperci wskazują też, że wiele osób na etapie zaciągania kredytu nie podejmuje nawet próby negocjowania z bankiem warunków umowy. Tymczasem, jak przypominają eksperci, negocjacjom może podlegać: marża, okres spłaty, wysokość kredytu, prowizja za przyznanie kredytu, prowizja za wcześniejszą spłatę.
Błąd dziewiąty: nieuwzględnienia wszystkich kosztów zakupu
Ryzykiem, jakie towarzyszy nam przy zakupie mieszkania jest nieuwzględnienie wszystkich kosztów. Związanych m.in. z dopełnianiem wszystkich formalności (np. opłaty notarialne), jak i z kosztami remontu lub wykończenia mieszkania. Pozostając w kwestii finansów – eksperci radzą, że by przy wyborze mieszkania wziąć też pod uwagę koszty jego utrzymania (np. czynsz). Ta zmienna wpływa również na całkowite koszty całej inwestycji.
Błąd dziesiąty: odbiór techniczny mieszkania bez jego odpowiedniego sprawdzenia
Na liście błędów jakie można popełnić kupując jest też oczywiście odbiór techniczny lokalu bez jego odpowiedniego sprawdzenia. Wielu ekspertów (ale też osób, które mają za sobą tę procedurę), doradza zatrudnienie fachowca. Jednak jeśli decydujemy się zrobić to samodzielnie, trzeba się do tego odpowiednio przygotować.
