Apartamenty czy mieszkania na peryferiach - co podrożało bardziej?

W największych miastach ceny najtańszych oraz najdroższych mieszkań i domów w przeliczeniu na metr kwadratowy dzieli przepaść. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w Krakowie, Warszawie i Wrocławiu ten rozziew jest największy. W ofercie firm deweloperskich wciąż można znaleźć takie, które kosztują 4-5 tys. zł za mkw., ale też nawet ośmiokrotnie droższe – zauważa ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.

I wyjaśnia, że to zróżnicowanie cen wynika z wielu czynników, m.in. lokalizacji, a więc ceny gruntu, technologii budowy, standardu wykończenia oraz marży dewelopera. Rzecz jasna mieszkania i domy na sprzedaż adresowane są do różnych grup nabywców. I chodzi nie tylko o ich potrzeby i oczekiwania, ale też możliwości finansowe.

Trzy segmenty i trzy grupy nabywców

W naszej analizie podzieliliśmy ofertę nowych mieszkań i domów na trzy segmenty: podstawowy, popularny oraz premium – mówi Marek Wielgo. I wyjaśnia, że nabywcami tych pierwszych są głównie ludzie młodzi, dla których jest to pierwsze lokum. Mieszkania oferowane przez deweloperów w segmencie podstawowym zlokalizowane są głównie na obrzeżach miast, gdzie grunty są najtańsze. Są to lokalizacje słabo skomunikowane z centrum i największymi skupiskami miejsc pracy. Mankamentem jest też słaba infrastruktura społeczna - przedszkole, szkoła, ośrodek zdrowia.

Drugą grupę popytową, obecnie najliczniejszą, są osoby, które chcą poprawić swój standard zamieszkania. Kupują więc lokale większe, lepiej zlokalizowane, o wyższym standardzie i z miejscem garażowym. Nabywcami mieszkań w segmencie popularnym są także inwestorzy indywidualni, którzy chcą zarabiać na ich wynajmie, albo traktujący mieszkania jako lokatę chroniącą oszczędności przed inflacją. Wydaje się, że głównie to właśnie te osoby są obecnie na celowniku firm deweloperskich.

Wreszcie jest też grupa zamożnych Polaków, do których adresowany jest segment premium oraz luksusowych apartamentów z ceną powyżej 20 tys. zł za m kw. Dzieląc ofertę mieszkań i domów na trzy segmenty nie mogliśmy zastosować kryterium ceny metra kwadratowego, jednakowego dla wszystkich miast. Zbyt duże są bowiem różnice cenowe – zaznacza ekspert GetHome.pl.

Dlatego dla uproszczenia jedną czwartą najtańszych mieszkań i domów w danym mieście portal zaliczył do segmentu podstawowego, a jedną czwartą najdroższych – do segmentu premium i apartamentów luksusowych. Między skrajnymi segmentami jest zaś segment popularny, w którym znajduje się połowa mieszkań i domów oferowanych przez deweloperów.

Jak zmieniły się ceny mieszkań w poszczególnych segmentach? Do porównań wykorzystana została nie średnia, a mediana, czyli wartość środkowa w danym segmencie rynku. To oznacza, że tyle samo mieszkań ma cenę niższą i wyższą.

Mieszkania najtańsze nie znaczy tanie

Z danych BIG DATA Rynekpierwotny.pl wynika, że w segmencie podstawowym mieszkania najbardziej podrożały w tym roku we Wrocławiu.

Ci, którzy kupią tu obecnie w medianie cen skromne lokum o powierzchni 50 mkw. zapłacą aż o 70,6 tys. zł więcej niż zapłaciliby na początku roku! Dodajmy, że ta kwota jest równowartością 15 średnich miesięcznych pensji netto w tym mieście (na umowę o pracę). W tym segmencie cenowym deweloperzy raczej nie mają dużego pola manewru ze względu na coraz wyższe ceny działek i koszty budowy.

Nic dziwnego, że część potencjalnych nabywców nie tylko we Wrocławiu, ale także w Krakowie, Warszawie czy Gdańsku rezygnuje z zakupu lub szuka tańszego lokum w miejscowościach okalających te miasta. Wskazują na to malejąca z każdym miesiącem liczba wniosków o kredyt mieszkaniowy i statystyki budowlane GUS – komentuje Marek Wielgo.

Np. w okolicach Warszawy widać duży wzrost aktywności deweloperów w powiatach piaseczyńskim, pruszkowskim i wołomińskim. W tym pierwszym pozwolenia na budowę wydane w okresie trzech kwartałów tego roku umożliwią budowę blisko 2,8 tys. mieszkań, czyli znacznie więcej niż np. w Rzeszowie, Białymstoku, Bydgoszczy czy Szczecinie. Z kolei w okolicach Krakowa na celownik firm deweloperskich trafił powiat krakowski, a w okolicach Wrocławia – powiaty wrocławski i średzki.

Z danych bigdata.rynekpierwotny.pl wynika, że np. w powiatach okalających Warszawę średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich jest niższa nawet o 30-40 proc. Podobne różnice zaobserwowaliśmy w Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku – mówi Marek Wielgo.

Droższe kredyty wymuszą spadek cen?

Ekspert GetHome.pl nie wyklucza, że na lokalizacje podmiejskie decydować się będą coraz częściej także ci, którzy aspirowali do zakupu mieszkania w segmencie popularnym, ale rosnące ceny mogą ich do tego zniechęcić. W tym roku liderem wzrostu cen jest Łódź, gdzie mediana w tym segmencie rynku wzrosła aż o 23 proc. Z dwucyfrową podwyżką mamy do czynienia we wszystkich największych miastach.

W stolicy cena przeszło 11,3 tys. zł za mkw. mieszkania na nikim już chyba nie robi wrażenia. Wygląda więc na to, że mają czego żałować ci, którzy wstrzymali się za zakupem lokalu licząc na spadek cen. Na początku roku za 50-metrowe mieszkanie w niezłej lokalizacji zapłaciliby niespełna pół miliona złotych, zaś obecnie – ok. 570 tys. zł.

Z drugiej strony, na spore zyski mogą liczyć ci, którzy zainwestowali w mieszkania. Warto jednak zwrócić uwagę, że wskutek podwyżek stóp procentowych maleją możliwości finansowe (zdolność kredytowa) potencjalnych nabywców kupujących za kredyt (lub częściowo za kredyt) mieszkanie na własne potrzeby. Może to zmusić niektórych deweloperów do obniżki cen, np. formie promocyjnych upustów.

Bogaci mogą więcej, więc…płacą

Okazuje się, że najszybciej – choć nie we wszystkich miastach – drożały w tym roku mieszkania i domy w segmencie premium i luksusowych apartamentów. W Gdańsku mediana cen wzrosła w tym roku aż o 28 proc., a w Łodzi – o 24 proc.! Miało to wpływ na średnią cenę mkw. mieszkań w tych miastach. Właśnie w Gdańsku i Łodzi wzrosła ona najbardziej, odpowiednio o 20 i 24 proc..

Na tle największych miast na plus wyróżnia się Kraków, gdzie podwyżka wyniosła "tylko” 5 proc., a mediana w segmencie premium jest obecnie niższa niż w Gdańsku i niewiele wyższa niż we Wrocławiu. W Krakowie najniższy był też w tym toku wzrost średniej ceny metra kwadratowego w ofercie deweloperów– o 9 proc.

Dodajmy, że średnia podwyżka mediany w segmencie premium dla sześciu miast wynosi 19 proc., zaś w segmencie podstawowym i popularnym – 14 proc. Na pierwszy rzut oka to najbogatsi nabywcy mieszkań najbardziej odczuli w tym roku podwyżki cen. Pamiętajmy jednak, że na tak drogie mieszkania i apartamenty mogą sobie pozwolić osoby mające wysoki dochód. Dla nich ewentualna dopłata często stanowi równowartość kilku miesięcznych pensji.

Z ostatniego raportu "Rynek dóbr luksusowych w Polsce” międzynarodowej firmy doradczej KPMG wynika, że w naszym kraju przeszło 265 tys. osób, zarabia miesięcznie co najmniej 20 tys. zł brutto. Zaś przeszło 69 tys. osób może pochwalić się miesięcznym dochodem brutto przekraczającym 50 tys. zł.

Autor: Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl