Ceny domów w siedmiu największych miastach Niemiec są przewartościowane nawet o 20 proc. Stało się tak głównie za sprawą obcokrajowców, którzy chętnie kupują mieszkania w RFN także w charakterze inwestycji. Rodzi to obawy analityków o stan niemieckiego rynku nieruchomości, dotychczas uchodzącego za ostoję stabilności. Do takich wniosków doszedł w swoim raporcie Bundesbank.
Obecny skok cen nieruchomości w największych miastach może zapowiadać boom na mieszkania - stwierdza niemiecki bank centralny. Konsekwencją może być wzrost bańki na rynku nieruchomości na wzór przedkryzysowego rozwoju sytuacji w Hiszpanii. Częściową odpowiedzialność za nakręcenie popytu na mieszkania ponosi polityka Europejskiego Banku Centralnego, który utrzymuje stopy procentowe na rekordowo niskim poziomie 0,5 proc. Sprawia to, że kredyty hipoteczne są łatwo dostępne.
Dlatego inwestycje w nieruchomości stały się bardziej atrakcyjne od lokat bankowych. „Po pęknięciu baniek mieszkaniowych w USA i kilku krajach europejskich niemiecki rynek nieruchomości zyskał większą atrakcyjność w oczach zagranicznych inwestorów” – czytamy w raporcie Bundesbanku. Do tego dochodzą osłabiony przez kryzys sektor budowlany i zmniejszona podaż mieszkań. I wzrost cen murowany.
Analitycy częściową odpowiedzialnością za ten stan rzeczy obciążają właśnie obcokrajowców. Ci zaczęli szerszym strumieniem napływać do Niemiec po wybuchu kryzysu w Europie Płd. Jak twierdzi berlińska agencja nieruchomości Accentro, obecnie aż jedna trzecia jej klientów to cudzoziemcy, głównie Włosi i Grecy. Upodobali sobie oni takie dzielnice jak Kreuzberg, Mitte czy Prenzlauer Berg. Znaczna część z nich traktuje kupno mieszkania jako pewną lokatę.
Dlatego nieruchomości na terenach zurbanizowanych w Niemczech mogą być nawet o 10 proc. powyżej poziomu, który dałoby się wytłumaczyć za pomocą czynników demograficznych i gospodarczych. Natomiast w przypadku dużych miast, jak: Berlin, Hamburg, Monachium, Kolonia, Frankfurt, Stuttgart czy Düsseldorf, przewartościowanie sięga 20 proc. Od 2010 r. ceny nieruchomości w największych miastach wzrosły o jedną czwartą. Według Deutsche Banku normą byłby wzrost najwyżej o 3 proc.
Do tej pory rynek pozostawał stabilny. Między 2005 a 2009 r. ceny pozostawały praktycznie niezmienne. Niemcy bardziej od kupna własnego mieszkania preferują bowiem wynajem. Z badań instytutu Interhyp wynika, że aż 58 proc. mieszka w lokalach wynajmowanych. Z kolei w większych miastach – takich jak Berlin czy Lipsk – wskaźnik ten wynosi aż 90 proc. – wynika z badań ośrodka Empirica. Dzieje się tak m.in. ze względu na wysoką ochronę prawną wynajmujących. Regulowany jest nawet wzrost opłat, który nie może przekroczyć 20 proc. w ciągu trzech lat od momentu podpisania umowy. Lokator ma też prawo zaskarżyć decyzję o podwyżce. Od kupna swojego M odstrasza również wysoki podatek transakcyjny, który sięga 5 proc.
Obcokrajowcy windujący ceny mieszkań nie są zjawiskiem czysto niemieckim. Cudzoziemcy nabyli aż jedną trzecią domów nowo wybudowanych w luksusowych dzielnicach Londynu - podał dziennik „Financial Times”. Z kolei – by chronić własny rynek przed przegrzaniem – władze Hongkongu nałożyły 15-proc. podatek transakcyjny od zakupu nieruchomości przez obcokrajowca. A gdyby lokum zostało sprzedane w ciągu trzech lat od momentu nabycia, fiskus pobierze nawet 20 proc. wartości transakcji. Na identyczny krok zdecydował się na początku roku Singapur. Dodatkowo tamtejsze władze zaostrzyły warunki uzyskania kredytu hipotecznego. Osoby, które zaciągają kredyt mieszkaniowy po raz drugi i więcej, muszą dysponować przynajmniej 25-proc., a nie jak w przypadku pierwszej pożyczki – 10-proc. wkładem własnym.
