Rynek najmu mieszkań 2026: konflikt między ochroną lokatorów a prawem własności. Aktualizacja stanowiska rządu i RPO
Podstawowe skargi właścicieli kierowane do RPO dotyczą sytuacji, w których najemcy odmawiają opuszczenia pomieszczenia mimo braku uiszczania opłat, a w niektórych przypadkach niszczą mienie. Co kluczowe, procedura sądowa prowadząca do eksmisji charakteryzuje się bardzo dużą czasochłonnością. Przez ten okres właściciel traci swobodę dysponowania swoją własnością. Często wynajmowane nieruchomości są brane w kredyt, przez ten "sporny czas" trudno więc uzyskać korzyści. Sprawa rozchodzi się więc o lucrum cessans.
Specyficzną kategorią są więc osoby posiadające jeden wolny lokal, który ma być źródłem dochodu na spłatę kredytu hipotecznego. Jeśli czynsz z tytułu najmu nie zostanie wpłacony, właściciel może zostać zmuszony do zamieszkania gdzie indziej, jednocześnie ponosząc koszty utrzymania innego obiektu, podczas gdy jego własny budynek jest zajmowany przez lokatora.
Ryzyko dyskryminacji najemców ze względu na status rodziny
Do problemów dochodzą także zgłoszenia od potencjalnych najemców, którzy nie mogą skorzystać z oferty na prywatnym rynku. Zdarza się, że właściciele odmawiają zawarcia umowy najmu osobom, które są chronione przepisami, np. samotnym matkom z dziećmi lub rodzinom. Motywacją dla decyzji o braku prawa do najmu jest obawa przed niemożliwością szybkiego odzyskania nieruchomości w razie konfliktu wynikającego z przepisów ochrony słabszego lokatora.
Odwołanie Rzecznika Praw Obywatelskich i reakcja Ministerstwa
Zagadnienie zostało oficjalnie poruszone w korespondencji między Zastępcą Rzecznika Praw Obywatelskich Stanisławem Trocikiem a ministrem finansów i gospodarki Andrzejem Domańskim. Kwestia ta budzi zastrzeżenia co do balansu interesów stron stosunku prawnego oraz zgodności z zasadą proporcjonalności z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP.
Ważne
W dniu 12 maja 2026 roku nastąpiła aktualizacja odpowiedzi Ministra Rozwoju i Technologii (MRiT). Resort wskazał, że wdrożone rozwiązania w zakresie najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego mają na celu równoważenie interesów obu stron. Zgodnie z komunikatem, mechanizmy te zapewniają stabilność najmu i skuteczniejszą ochronę właścicieli przed nadużywaniem uprawnień przez nieuczciwych lokatorów.
Obecna ocena sytuacji i konieczność zmian legislacyjnych
Ministerstwo Rozwoju i Technologii potwierdziło, że monitoruje sytuację na rynku najmu, szczególnie w przypadku mieszkań należących do osób fizycznych, a nie podmiotów gospodarczych. Analizowana jest konieczność nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów.
RPO podkreśla, że choć rozwój mieszkalnictwa społecznościowo dostępnego jest pozytywnym krokiem, efekty tych działań widoczne będą dopiero za kilka lat. Pod koniec 2024 roku liczba gospodarstw domowych oczekujących na najem mieszkania gminnego przekroczyła 119 tysięcy. Taki stan rzeczy oznacza, że część społeczeństwa nadal musi liczyć na dostęp do prywatnego rynku, który ze względu na lęk przed długimi procesami jest często niedostępny.
Wnioskiem końcowym Rzecznika jest potrzeba rzetelnej dyskusji nad zmianami prawa, które zapewnią konstytucyjną ochronę również własności prywatnej, bez naruszania bezpieczeństwa mieszkaniowego potrzebujących. Zastępca Rzecznika Stanisław Trociuk formalnie prosi o informację o konkretnych działaniach rządowych podjętych w reakcji na zgłaszane problemy.
Źródło: Biuro RPO
