Pożyczanie pieniędzy to naturalny sposób finansowania zakupu różnych dóbr materialnych. Polacy chętnie korzystają z tego rozwiązania. Oczywiście rodzaj kredytu czy pożyczki zależy od tego, co się kupuje. W przypadku drobnych rzeczy wystarczają szybkie pożyczki chwilówki Freezl.pl niskokwotowe, ale już zakup mieszkania wymaga skorzystania z zupełnie innego produktu. W takim przypadku w grę wchodzi często kredyt hipoteczny. Wynika to również z faktu, że mieszkania w Polsce są po prostu coraz droższe. Zanim zatem przejdziemy do samego kredytu hipotecznego, warto przyjrzeć się sytuacji na naszym rynku mieszkaniowym.

Sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym


Trudno nie zauważyć, że deweloperzy budują coraz więcej mieszkań z roku na rok, a popyt na te mieszkania wcale nie maleje drastycznie. Duże zainteresowanie mieszkaniami przekłada się na ich coraz wyższe ceny. Największym zainteresowaniem Polaków cieszą się mieszkania o powierzchni od 45 do 55 mkw. i to właśnie one podrożały najbardziej – na koniec 2018 roku kosztowały o +7,08% więcej niż w grudniu 2017 roku. Warto przy tym dodać, że 2018 rok był rekordowy pod względem liczby oddanych do użytku mieszkań – przybyło ich 184,7 tys., czyli o +3,61% więcej niż w 2017 roku. Z tego 111,5 tys. mieszkań oddali do użytku deweloperzy (wzrost o +6,21% w ujęciu rocznym). W ubiegłym roku rozpoczęto również budowę kolejnych 221,9 tys. mieszkań.

Źródło: GUS/ZBP

Średnia powierzchnia mieszkania kupowanego przez Polaków w 2018 roku wynosiła 53,12 mkw. Największe mieszkania o powierzchni 57,19 mkw. najczęściej kupowane były we Wrocławiu, nieco mniejsze w Warszawie (55,25 mkw.), a najmniejsze dominowały w Łodzi (średnia powierzchnia 48,47 mkw.).

Źródło: AMRON

2018 rok minął znowu pod znakiem rosnących cen mieszkań. Nie było to specjalnym zaskoczeniem, skoro ich ceny rosną szybko już od 2013 roku. Należy jednak zauważyć, że w połowie ubiegłego roku tempo wzrostu cen mieszkań nieco zahamowało z uwagi na nieco mniejszy popyt. Oczywiście ceny różnie kształtowały się w poszczególnych miastach, szczególnie tych największych. Na koniec 2018 roku w Krakowie trzeba było zapłacić za 1 mkw. mieszkania średnio 6 789 zł, w Gdańsku – 6 808 zł, a w Warszawie – nawet 8 117 zł. Spośród największych miast polskich najtaniej można było kupić mieszkanie w aglomeracji katowickiej (3 242 zł za 1 mkw.), a potem w Łodzi (4 201 zł za 1 mkw.).

Źródło: ZBP

Najbardziej zdrożały mieszkania w Gdańsku (o +10,49% w skali roku), potem w aglomeracji katowickiej (+7,67% r/r) i w Łodzi (+5,76% r/r). Co ciekawe, najbardziej stabilne okazały się ceny w Warszawie – mieszkania zdrożały w stolicy jedynie o +2,98% w skali roku. Niestety w 2019 roku wcale nie jest taniej. W I kwartale średnia cena mieszkania za 1 mkw. w Warszawie wzrosła do 10 227 zł, w Gdańsku – do 9 719 zł, w Krakowie – do 9 046 zł, a w Katowicach – do 5 540 zł.

Czy Polacy kupują mieszkania na kredyt, czy za gotówkę?


Jeśli zastanawiamy się, w jaki sposób Polacy płacą za kupowane mieszkania, odpowiedź może być zaskakująca. Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w 2018 roku 71% nowych mieszkań w największych polskich miastach zostało kupionych za gotówkę. Przyczyną takiego stanu rzeczy są przede wszystkim niskie stopy procentowe. To właśnie przez niskie stopy nie opłaca się trzymać pieniędzy w banku i wiele osób szuka alternatywy do korzystnego ulokowania oszczędności. Większość z tych kupowanych za gotówkę mieszkań jest po prostu inwestycją i przeznacza się je na wynajem.

Osoby, które nabywają mieszkanie na własne potrzeby mieszkaniowe, korzystają najczęściej z kredytu hipotecznego. W 2018 roku Polacy spłacali łącznie 2,24 mln sztuk takich kredytów. Do tego w tym okresie nasi rodacy zaciągnęli 105,4 tys. nowych kredytów hipotecznych (wzrost o +4,92% r/r).

Źródło: SARFiN

Łączne zadłużenie Polaków z tytułu czynnych kredytów hipotecznych wzrosło w 2018 roku o +6,78% w porównaniu do 2017 roku i osiągnęło poziom 415,1 mld zł. W samym tylko 2018 roku Polacy pożyczyli na zakup mieszkań łącznie 53,8 mld zł. Średnia wartość zaciągniętego w ubiegłym roku kredytu hipotecznego wyniosła 263,1 tys. zł i była wyższa o +8,41% w stosunku do 2017 roku. Najwięcej kredytów zaciągnięto w przedziale między 100 a 200 tys. zł, a najmniej – powyżej 1 mln zł.

Źródło: SARFiN

Warto dodać, że 67,24% kredytów hipotecznych zostało zaciągniętych przez mieszkańców największych polskich miast, z czego na samą Warszawę przypadło 37,38% kredytów. 27,05% kredytów hipotecznych z 2018 roku zostało zaciągniętych na okres od 15 do 25. Należy podkreślić, że w 2019 roku dynamika kredytowania zakupu mieszkań wcale nie osłabła. W samym tylko kwietniu banki wysłały do BIK zapytania o kredyt hipoteczny na łączną kwotę wyższą o 16,2% w porównaniu do kwietnia 2018 roku, a średnia wysokość zaciągniętego kredytu wyniosła 273,16 tys. zł.

Ile należy zarabiać, aby dostać kredyt hipoteczny?

Duże zainteresowanie kredytami hipotecznymi nie oznacza wcale, że każdy może pożyczyć pieniądze na zakup mieszkania. Banki są tu dość restrykcyjne i ostrożne. Nie może być jednak inaczej, skoro muszą się kierować odpowiednimi przepisami i rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego. Warto tutaj odwołać się do Rekomendacji T tej instytucji. Według tych wytycznych rata kredytu nie powinna być wyższa niż 50% wynagrodzenia w przypadku, gdy zarobki kredytobiorcy nie przekraczają poziomu przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw, a w pozostałych przypadkach rata nie może być wyższa niż 65% wynagrodzenia. Z wyliczeń GUS wynika, że w marcu 2019 roku przeciętne wynagrodzenie w Polsce wynosiło 5 164,53 brutto, co w przypadku umowy o pracę daje kwotę netto 3 665,39 zł. Jeśli ktoś tyle właśnie zarabia, jego miesięczna rata kredytu hipotecznego nie powinna przekraczać 1 832,69 zł. Gdy zatem chce zaciągnąć kredyt na 15 lat, jego kwota raczej nie przekroczy 329 tys. zł.

Powyższe wyliczenia to oczywiście tylko teoria, ponieważ przy ustalaniu zdolności kredytowej banki biorą pod uwagę dużo więcej czynników niż tylko wysokość zarobków. Badana jest przede wszystkim historia kredytowa, wszystkie zobowiązania finansowe gospodarstwa domowego i liczba osób na utrzymaniu. Ważna jest także wysokość wkładu własnego kredytobiorcy.

Kredyt hipoteczny dla wielu Polaków to jedyny sposób na sfinansowanie zakupu własnego mieszkania. Bez odpowiednio wysokich zarobków nie ma jednak co marzyć o pożyczeniu pieniędzy. Na szczęście zarobki Polaków systematycznie rosną, a to oznacza, że zwiększa się ich zdolność kredytowa. Niestety, nieustannie rosną także ceny mieszkań i ten właśnie czynnik może być dużym problemem osób planujących zakup własnego mieszkania.