Co jest przychodem z najmu?
Podstawą opodatkowania przychodów z najmu jest czynsz ustalony w umowie, który najemca zobowiązany jest uiścić wynajmującemu. Przychód z najmu nie obejmuje wydatków ponoszonych przez najemcę, takich jak opłaty za czynsz, media (woda, prąd, gaz), abonament telefoniczny czy inne opłaty ryczałtowe, pod warunkiem że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia na mocy umowy najmu. Oznacza to, że wynajmujący nie wykazuje tych opłat jako swojego przychodu, ponieważ nie stanowią one realnego przysporzenia majątkowego dla niego.
Dla podatnika VAT, który uzyskuje przychody z najmu, przychodem jest kwota otrzymanego czynszu po odjęciu należnego podatku VAT. Innymi słowy, podatek VAT jest traktowany jako oddzielna pozycja i nie jest wliczany do przychodu z najmu. Przychód stanowi zatem kwota netto, którą podatnik faktycznie otrzymuje po opłaceniu podatku VAT.
Obserwuj kanał Dziennik.pl na WhatsAppie
Kiedy powstaje przychód z najmu?
Przychód z najmu powstaje w momencie, gdy wynajmujący faktycznie otrzyma pieniądze lub inne wartości pieniężne (np. czek, karta płatnicza), albo gdy te środki zostaną mu udostępnione w taki sposób, że może z nich swobodnie korzystać (np. wpłata na konto bankowe).
Dodatkowo, przychodem z najmu mogą być również świadczenia w naturze, czyli korzyści, które wynajmujący uzyskuje w innej formie niż pieniądze, np. w postaci usług, rzeczy lub innych dóbr materialnych. Oznacza to, że przychód z najmu nie jest związany tylko z momentem zawarcia umowy najmu, ale z faktycznym otrzymaniem korzyści majątkowej przez wynajmującego.
Przedmiot opodatkowania w przypadku przychodu z najmu
Podatek jest płacony od kwoty przychodu, bez pomniejszania jej o koszty uzyskania przychodu. Oznacza to, że podatek jest naliczany od pełnej kwoty przychodu z najmu, niezależnie od tego, jakie wydatki poniósł wynajmujący w związku z tym najmem.
Koszty uzyskania przychodu, takie jak np. wydatki na remont mieszkania, amortyzacja, czy odsetki od kredytu hipotecznego, nie są odejmowane od przychodu przed opodatkowaniem. Podatek jest naliczany od całości przychodu, co oznacza, że efektywne opodatkowanie może być wyższe, niż gdyby koszty te były odliczane.
Jak obliczyć podatek z wynajmu?
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu jest formą opodatkowania, w której podatek płaci się od uzyskanego przychodu, bez pomniejszania go o koszty. W przypadku najmu prywatnego, czyli takiego, który nie jest związany z prowadzeniem działalności gospodarczej, od 2023 roku jest to jedyna forma opodatkowania.
Stawki ryczałtu ewidencjonowanego
- 8,5 proc. przychodu - do kwoty 100 000 zł rocznie,
- 12,5 proc. przychodu - od nadwyżki ponad 100 000 zł rocznie.
Ryczałt ewidencjonowany - wyjątek dla małżonków
Małżonkowie, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu przychodów z najmu przez jednego z nich, mają podwyższony limit, do którego stosuje się stawkę 8,5 proc. W ich przypadku limit ten wynosi 200 000 zł.
Przykład rozliczenia ryczałtu ewidencjonowanego
- Osoba samotna wynajmuje mieszkanie i uzyskuje z tego tytułu 120 000 zł rocznie. Podatek wyniesie 8 500 zł od pierwszych 100 000 zł (8,5 proc.) oraz 2 500 zł od nadwyżki 20 000 zł (12,5 proc.), czyli łącznie 11 000 zł.
- Małżeństwo wynajmuje mieszkanie i uzyskuje z tego tytułu 250 000 zł rocznie. Jeśli złożyli oświadczenie o opodatkowaniu przez jednego z nich, podatek wyniesie 17 000 zł od pierwszych 200 000 zł (8,5 proc.) oraz 6 250 zł od nadwyżki 50 000 zł (12,5 proc.), czyli łącznie 23 250 zł.
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest formą opodatkowania, w której podatek jest obliczany od przychodu, a nie od dochodu (czyli bez uwzględniania kosztów). Podatnik sam oblicza wysokość podatku i wpłaca go do urzędu skarbowego.
Warto dodać, że od dochodu, który osiągniesz, możesz odjąć określone kwoty, tzw. odliczenia podatkowe. Dotyczą one m.in. składek na ubezpieczenie społeczne, darowizn na cele charytatywne czy wydatków związanych z rehabilitacją. Pamiętaj jednak, że tych samych wydatków nie możesz odliczać dwukrotnie. Jeśli np. już odliczyłeś składki na ubezpieczenie społeczne przy obliczaniu podatku według skali podatkowej, nie możesz ich odliczać ponownie.
Jak płacić ryczałt ewidencjonowany?
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych należy opłacać regularnie: co miesiąc lub co kwartał (o ile spełniasz określone warunki). Terminy wpłat są ściśle określone: do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, za który płacisz podatek, lub do 20 dnia miesiąca następującego po zakończeniu kwartału. Wyjątkiem jest grudzień (lub cały IV kwartał), za który płatność należy uregulować do 20 stycznia następnego roku.
Chcąc skorzystać z możliwości opłacania ryczałtu co kwartał, należy zaznaczyć tę opcję w rocznym zeznaniu podatkowym PIT-28. Należy to zrobić w roku, w którym faktycznie korzystałeś z takiego sposobu płatności. Od osiągniętego przychodu możesz odjąć określone kwoty, tzw. odliczenia podatkowe. Mogą to być np. składki na ubezpieczenie społeczne, które sam opłacałeś, darowizny na cele charytatywne czy wydatki związane z rehabilitacją. Pamiętaj jednak, że tych samych wydatków nie możesz odliczać dwukrotnie. Jeśli już odliczyłeś np. składki od innego rodzaju dochodu, nie możesz ich ponownie odliczać od tego przychodu.
Wpłata podatku od wynajmu
Aby zapłacić podatek, należy go wpłacić na swój indywidualny mikrorachunek podatkowy. Mikrorachunek ten można sprawdzić za pomocą specjalnego generatora online lub uzyskać informację o nim w dowolnym urzędzie skarbowym.
Podatek od wynajmu mieszkania - jakie zeznanie złożyć?
Przychody z najmu (dzierżawy) należy rozliczyć w zeznaniu rocznym PIT-28.
Podatek od wynajmu mieszkania a rozliczenie z małżonkiem
Osiąganie dochodów z najmu nie wyklucza możliwości wspólnego rozliczenia podatkowego małżonków, nawet jeśli posiadają inne źródła przychodów opodatkowanych według skali podatkowej. Przychody z tytułu ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych nie podlegają łączeniu z dochodami opodatkowanymi według skali podatkowej.
