Mieszkaniowy boom. Czy to koniec kryzysu na rynku nieruchomości?

Pierwszy kwartał br. przyniósł historycznie najwyższą liczbę rozpoczętych budów nowych mieszkań wynoszącą prawie 42 tys., czyli o 79 proc. więcej niż w odpowiadającym okresie 2023 r. i o 33 proc. więcej niż w 2022 r. Firmy deweloperskie uzyskały też w I kw. br. pozwolenia na budowę o 45 proc. większej liczby mieszkań niż w I kw. 2023 r. – wynika z raportu "Mieszkaniówka na rozdrożu 2.0" agencji doradczej Cushman & Wakefield.

Jak wskazano, Polska nadal mierzy się z niedoborem mieszkań szacowanym oficjalnie na około półtora miliona lokali. Z całą pewnością liczba ta jest niedoszacowana i nie uwzględnia m.in. potrzeb mieszkaniowych pracowników sezonowych, zagranicznych, migrantów wojennych i studentów, a przy tym przy jej obliczaniu nie uwzględniono nieruchomości mieszkalnych używanych okresowo, na przykład w kurortach. Do gmin z największą liczbą mieszkań na 1000 mieszkańców należą np. Międzyzdroje czy Mielno, a Warszawa zajmuje dopiero na 11. pozycję - wskazała Karolina Furmańska z Cushman & Wakefield.

Mieszkaniowy boom. Czy to koniec kryzysu na rynku nieruchomości?

Według autorów raportu, mieszkania na wynajem, także instytucjonalny, nie wypełnią luki podażowej. Jak podano, w ciągu najbliższych lat lokali mieszkaniowych do wynajęcia ma się powiększyć się o kolejne 30 tys.

Obywatele Polski mają jedne z najmniej korzystnych warunków mieszkaniowych w UE, zarówno pod względem liczby mieszkań, jak i ich jakości. Średnia powierzchnia mieszkania w Polsce wynosi 75,5 mkw. i jest o 21 mkw. mniejsza od średniej unijnej. Ponadto w niektórych miastach, takich jak Gdańsk, Wrocław czy Poznań, średnia wielkość lokali w ostatnich latach zamiast rosnąć, maleje - zaznaczyła Ewa Derlatka-Chilewicz z Cushman & Wakefield. Jak dodała, średnia liczba pokoi przypadających w Polsce na osobę jest niższa o 0,5 od średniej europejskiej i wynosi 1,1, a wskaźnik odsetka populacji żyjącej w przeludnionych mieszkaniach wynosi 35,8 proc, czyli o 19 p.p. powyżej średniej. Stawia nas to w grupie krajów z najmniej atrakcyjnymi warunkami mieszkaniowymi w Europie.

Jak zauważyli autorzy raportu, na koniec maja 2024 roku średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w głównych miastach Polski nadal rosły, a największy, bo 21 proc. wzrost odnotowano w Krakowie oraz Łodzi. Wysokie wzrosty obserwowano także w Poznaniu (+18 proc.), Wrocławiu i Gdańsku (+17 proc.). Najmniej ceny ofertowe w ujęciu rocznym zmieniły się w Katowicach (+10 proc.). W perspektywie 5-letniej ceny najbardziej wzrosły w Krakowie - o 105 proc. Znaczące wzrosty odnotowały też Wrocław i Łódź - odpowiednio 87 proc. i 81 proc., a Gdańsk i Warszawa - 74 proc. i 78 proc.

Boom na rynku mieszkaniowym. Rekordowa liczba rozpoczętych budów

Silny trend wzrostowy był stymulowany przede wszystkim przez program Bezpieczny Kredyt 2 proc. Od momentu jego wprowadzenia do zakończenia ceny ofertowe na rynku pierwotnym wzrosły o 13 proc. w Warszawie, o 12 proc. w Krakowie i o 11 proc. w Gdańsku- podała Karolina Furmańska.

Ceny wzrosły również na rynku wtórnym: w Krakowie o 28 proc. r/r, a w Warszawie – o 26 proc. r/r. Najmniejsze, choć również dwucyfrowe podwyżki w grupie największych miast były w Gdańsku i Katowicach, gdzie wyniosły 17 proc.

Jak wskazano w raporcie, biorąc pod uwagę średnie ceny nieruchomości i zarobki dla każdego z miast, w maju 2024 roku mieszkaniec Warszawy potrzebowałby 5 lat, by odkładając połowę pensji, zebrać środki na 20 proc. wkład własny potrzebny na zakup 57-metrowego mieszkania. Mieszkańcom Wrocławia, Krakowa i Gdańska zajęłoby to ponad 4 lata, a Poznania i Łodzi ponad 3 lata. Najkorzystniejsza relacja cen mieszkań do średniego dochodu jest w Poznaniu i Katowicach, a najgorzej wypada pod tym względem Warszawa, gdzie na nowe mieszkanie trzeba oszczędzać aż 24 lata, a na używane 26 lat, przy założeniu, że będzie się odkładać na ten cel połowę średnich rocznych zarobków.

Wg danych BIK, na które powołano się w raporcie, liczba osób zainteresowanych kredytem mieszkaniowym wyniosła na koniec czerwca 27 450, co oznacza wzrost o 25 proc. r/r. Jednakże, w porównaniu do kwietnia 2024 roku, kiedy rozpoczęto przyjmowanie wniosków na II kwartał w programie Bezpieczny Kredyt 2 proc., widać spadek o 15,6 proc. Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w czerwcu br. roku wyniosła prawie 443 tys. zł i była o 15,9 proc. większa r/r. W odniesieniu do maja br., średnia wartość kredytu wzrosła natomiast o 1,7 proc.

Jak prognozują eksperci Cushman & Wakefield, pod koniec 2024 i w 2025 r. możemy spodziewać się dalszego wzrostu cen mieszkań, zwłaszcza jeśli nastąpi wdrożenie zapowiadanego programu rządowego kredyt mieszkaniowy naStart. Biorąc pod uwagę wciąż wysokie stopy procentowe i ogólną niepewność, deweloperzy mogą nie zwiększyć podaży na tyle, aby wzrosty cen spowolniły. Sytuacji nie poprawia też niższa dostępność gruntów mieszkaniowych na największych rynkach - wskazała Furmańska.

Jak podała, zgodnie z danymi NBP, na koniec 2023 r. ceny ziemi pod budowę domów wielorodzinnych wzrosły średnio o 20 proc. r/r w przeciętnych lokalizacjach i o 32 proc. w bardzo dobrych. Dalsze podwyżki są tylko kwestią czasu, zwłaszcza biorąc pod uwagę nadchodzącą reformę planowania przestrzennego, która w pełni dotknie nas w styczniu 2026 roku - prognozuje ekspertka.