Najemcy mają do wyboru trzy rodzaje umów: zwykła umowa cywilnoprawna, umowa najmu okazjonalnego oraz umowa najmu instytucjonalnego. Każda z nich rządzi się swoimi prawami, dlatego warto je dobrze poznać, aby uniknąć w przyszłości niespodzianek – wyjaśnia Marta Kubacka, ekspert portalu GetHome.pl.

Reklama

Jednak… nie każdy wynajmujący, może zaproponować każdy rodzaj umowy. Zwykłą cywilnoprawną umowę najmu może zasugerować zarówno osoba nieprowadząca działalności gospodarczej, jak również firma. Umowę najmu okazjonalnego może zaproponować wyłącznie osoba indywidualna, a najmu instytucjonalnego tylko przedsiębiorca.

Umowa z firmą – zwykła lub najmu instytucjonalnego

Zastanówmy się jaką umowę podpisać, gdy wynajmującym jest osoba prowadząca działalność gospodarczą. W tym przypadku wybór formy umowy, tak jak wspomnieliśmy, ogranicza się, do zwykłej umowy cywilnoprawnej lub umowy najmu instytucjonalnego. Najczęściej stosowana jest ta pierwsza, jednak wraz ze wzrostem liczby ofert na rynku inwestorów, coraz częściej proponowana jest druga opcja.

Szacuje się, że zasoby najmu instytucjonalnego obecnie wynoszą ponad 7 tysięcy gotowych lokali. Jedna trzecia z nich znajduje się w Warszawie, pozostałe we Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Krakowie, Poznaniu i Łodzi — według szacunków firmy ThinkCo. Do 2028 roku zasób powiększy się do 60 tysięcy lokali. Dlatego właśnie umowa najmu instytucjonalnego jest coraz częściej stosowana.

Umowa najmu instytucjonalnego

Ten rodzaj umowy w polskim porządku prawnym, funkcjonuje dopiero od 2017 roku. Przeznaczona dla przedsiębiorców prowadzących działalność w zakresie w67ynajmowania lokali mieszkalnych. Najemcą w tym przypadku, może być tylko i wyłącznie osoba fizyczna. Umowa w szczególny sposób chroni prawa wynajmującego – nie wymaga wielu formalności tak jak w przypadku umowy najmu okazjonalnego.

Do umowy najmu instytucjonalnego, potrzebne jest oświadczenie najemcy sporządzone przez notariusza. Oświadczenie dotyczy poddania się egzekucji i zobowiązania do opróżnienia lokalu oraz przyjęcie do wiadomości, że w razie konieczności wykonania tego zobowiązania, najemcy nie przysługuje prawo do lokalu zastępczego. Nie ma jednak obowiązku wskazywania innego lokalu, do którego będzie mógł się wyprowadzić najemca – tak jak jest to w przypadku najmu okazjonalnego.

Reklama

Umowa zawierana jest na czas oznaczony, jednak nie ma ograniczenia – jak długo najem będzie trwał. To oznacza, że czas zakończenia najmu musi być określony, ale może wynosić nawet 10 czy 20 lat. Takiej umowy przedsiębiorca nie musi zgłaszać do urzędu skarbowego.

Zwykła umowa cywilnoprawna

Najem prywatny to dla porównania ponad 1,2 mln mieszkań. Ze względu na wielkość i rozdrobnienie zasobów nieruchomości osób indywidualnych, najczęściej wybierana jest zwykła umowa najmu lokalu mieszkalnego. Jest ona stosowana również, przez mniejsze podmioty prowadzące działalność gospodarczą. Jest dość prosta w swojej formie. Może być zawarta na dowolny okres, w tym na czas nieoznaczony. Co ciekawe, nie wymaga nawet formy pisemnej (o ile jej czas określono na mniej niż rok), ani tym bardziej wizyty o notariusza. Ponadto umowa cywilnoprawna, jako jedyna może być podpisana na najem lokalu niemieszkalnego.

Błędy w formułowaniu zwykłych umów cywilnoprawnych – czego się wystrzegać?

W przypadku tradycyjnej umowy najmu mogą pojawić się błędy, które będą miały istotne znaczenie, gdy dojdzie do sytuacji konfliktowej. Są to przede wszystkim:

Zmiana zapisów umowy – swoboda w kształtowaniu treści umów jest bardzo ograniczona, a zapisy niezgodne z regulacjami, są nieważne.

Zmiany okresu wypowiedzenia w najmie na czas nieoznaczony – umowę najmu można wypowiedzieć tylko na podstawie art. 11 ustawy o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – jakiekolwiek dodatkowe zapisy będą nieważne.

Zmiany okresu wypowiedzenia w najmie na czas oznaczony – wynajmujący i najemca mogą wypowiedzieć najem w szczególnych przypadkach (zgodnie z art. 673 KC). To oznacza, że takie hipotetyczne sytuacje pozwalające na wcześniejsze wypowiedzenie najmu, należy wskazać w umowie.

Wynajem bez umowy – jeśli strony nie zdecydowały się na podpisanie umowy najmu, najem traktowany będzie jako umowa na czas nieokreślony. Nie jest to dobra praktyka – w ten sposób, nie są chronione tak do końca ani prawa najemcy, ani wynajmującego – szczególnie w kwestii rozwiązania takiej umowy.

Egzekucja bez notariusza – oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, nie ma żadnej mocy prawnej, jeśli nie zostanie złożone u notariusza.

Małżeński najem – nie każdy właściciel nieruchomości ma świadomość, że jeśli podpisuje umowę najmu z osobą w związku małżeńskim, to drugi małżonek, jest również najemcą. Stanowi o tym art. 680 KC. Może mieć to ogromne znaczenie dla wynajmującego, jeśli okaże się, że małżonkowie są w konflikcie.

Umowa najmu tradycyjnego jest mniej korzystna dla właściciela, prowadzającego zarobkowy wynajem nieruchomości. Jeżeli inwestor pragnie maksymalnie zabezpieczyć swoje interesy, powinien zdecydować się na umowę najmu instytucjonalnego. Z punktu widzenia najemcy, najkorzystniejsza będzie umowa tradycyjna – podsumowuje Marta Kubacka, ekspert portalu GetHome.pl.