Subskrybuj nas na Youtube
Jeszcze stosunkowo niedawno temu rekordy popularności i liczebności padały łupem publikacji podpowiadających sposoby badania wiarygodności firm deweloperskich przez ich potencjalnych klientów. Na zadany w Google temat "jak sprawdzić dewelopera" znajdziemy, bagatela, blisko 18 milionów wyników. Jak widać w sieci nagromadziło się z czasem sporo, by nie powiedzieć nieskończenie wiele rozmaitej maści "poradników". Ba, tego typu szczegółowe informatory wciąż pojawiają się w mediach, tak jakby kupno mieszkania na rynku pierwotnym na chwilę obecną było porównywalną czynnością do chodzenia po kruchym lodzie. Tymczasem jak się wydaje, to już raczej nie te czasy.
Marginalne ryzyko rynku pierwotnego
Krajowy rynek mieszkaniowy, zwłaszcza w swym pierwotnym segmencie, w przeciągu ostatniej dekady dokonał olbrzymiego postępu, by nie powiedzieć skoku cywilizacyjnego w wielu aspektach. Jednym z najważniejszych jest coraz większe bezpieczeństwo nabywców mieszkań z pierwszej ręki, którzy w przeszłości dość regularnie padali ofiarą nieuczciwych czy niesolidnych firm deweloperskich. Pod tym względem w ostatnich latach nastąpiła radykalna poprawa sytuacji.
Głównym czynnikiem w sposób radykalnie redukującym ryzyko zakupów mieszkań na wczesnych etapach budowy, od blisko dekady jest ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana ustawą deweloperską.
Od momentu jej wejścia w życie przypadki bankructw deweloperów należą do absolutnej rzadkości w przypadku inwestycji objętych wprowadzonymi regulacjami. Ustawa deweloperska daje dziś nabywcom mieszkań z rynku pierwotnego maksymalne zabezpieczenie, choć trzeba pamiętać, że na pewno nie stuprocentowe. Tymczasem rynek czeka na wprowadzenie życie zapisów nowelizacji ustawy deweloperskiej, wprowadzającej instytucję Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, wskutek czego marginalne obecnie ryzyko rynku pierwotnego już wkrótce powinno zostać zredukowane do zera.
Prospekt informacyjny lekturą obowiązkową
Bardzo trudno obecnie, w warunkach rozgrzanej do czerwoności koniunktury w mieszkaniówce wyobrazić sobie sytuację, w której osoba zamierzająca nabyć mieszkanie z rynku pierwotnego, po szczęśliwym trafieniu na wymarzone lokum w jednej z inwestycji deweloperskich, nie decyduje się bez zwłoki na jego rezerwację, bo przecież nie prześwietliła jeszcze dewelopera. Udaje się więc zgodnie z treścią poradników „jak sprawdzić dewelopera” w kilkudniową podróż po wszelkich urzędach – skarbowych, ZUS, KRS i innych, by upewnić się, że deweloper z niczym nigdzie nie zalega. Chyba raczej nie tędy droga…
Zdecydowana większość informacji, na podstawie których można ocenić wiarygodność dewelopera jest zawarta w prospekcie informacyjnym. W każdym przypadku, niezależnie z jakiej renomy deweloperem mamy do czynienia, absolutnym obowiązkiem nabywcy mieszkania na rynku pierwotnym jest szczegółowa lektura, by nie powiedzieć analiza treści tego dokumentu. Jego część ogólna jest jednolita dla całego przedsięwzięcia deweloperskiego i prezentuje dane dotyczące samego dewelopera i jego sytuacji prawno-finansowej, dotychczasowych jego dokonań, a następnie informacje odnoszące się do przedmiotowej nieruchomości i realizowanej w jej ramach inwestycji. Znajdą się tu więc m.in.:
informacje z księgi wieczystej nieruchomości,
pozwolenia na budowę,
terminy i harmonogram inwestycji,
sposób jej finansowania,
dane dotyczące rachunków powierniczych, czy
warunki odstąpienia od umowy.
Dlatego też prospekt informacyjny jest czymś w rodzaju lektury obowiązkowej dla każdego amatora mieszkania z pierwszej ręki nabywanego na wczesnym etapie budowy. Jego staranne przestudiowanie zdecydowanie pomoże uniknąć przypadkowego, jeśli nie wręcz pechowego wyboru nowego lokum.
Oczywiście warto przed wizytacją inwestycji mieszkaniowej pozyskać wszelkie dane, informacje i opinie, jakie o deweloperze, jego dotychczasowych dokonaniach czy ewentualnych wpadkach bez problemu znajdziemy w sieci. Dużo ciekawych informacji zawierają strony internetowe firm deweloperskich, fora dyskusyjne czy wreszcie publikacje i analizy specjalistycznych portali. Najlepiej planując zakup nowego mieszkania w perspektywie kilku tygodni, miesięcy, roku czy dwóch, już teraz śledzić sytuację rynkową i samej branży deweloperskiej. W momencie rozpoczęcia poszukiwań odpowiedniej inwestycji i samego zakupu, z pewnością taka wiedza ułatwi proces transakcyjny wymarzonego lokum.
GPW i PZFD gwarantami rynkowej wiarygodności
Szczęśliwie na dziś dzień dominującą część branży deweloperskiej, odpowiadającą udziałowi w rynku na poziomie co najmniej trzech czwartych, tworzą firmy z dobitnie potwierdzoną wiarygodnością, przede wszystkim poprzez status spółki giełdowej bądź przynależność do Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Na warszawskiej GPW notowanych jest dziś ponad 20 spółek deweloperskich, których dominującą lub istotną częścią przedmiotu działalności jest budowa mieszkań. Jest to bardzo skromny, zaledwie kilkuprocentowy odsetek krajowych firm deweloperskich, których jednak udział w pierwotnym segmencie rodzimego rynku mieszkaniowego osiąga – bagatela – 40 procent. Innymi słowy, więcej niż co trzecie mieszkanie w Polsce budują deweloperzy giełdowi.
Oczywiście status spółki giełdowej, a więc publicznej nie gwarantuje, że ta nie zbankrutuje, albo nie popadnie w inne tarapaty. W przeszłości zdarzało się to także notowanym deweloperom. Jednak dopuszczenie do notowań giełdowych obliguje spółki giełdowe do pełnej transparentności, a więc podawania do publicznej wiadomości wszelkich istotnych informacji ich dotyczących. Znakomicie ułatwia to zarówno inwestorom giełdowym, akcjonariuszom, kontrahentom takich firm czy analitykom ocenę ich wyników, pozycji rynkowej, kondycji finansowej, perspektyw rozwojowych, ryzyka operacyjnego itp.
Z kolei członkostwo w PZFD uzależnione jest od spełnienia przez firmę deweloperską szeregu trudnych warunków, w tym pozyskania rekomendacji dotychczasowych członków, które uwiarygadniają jej profesjonalizm, doświadczenie, kondycję finansową, czy poziom bezpieczeństwa dla potencjalnych klientów. Znalezienie się w tym elitarnym gronie ponad 230 członków obliguje firmę do przestrzegania zasad Kodeksu Dobrych Praktyk, będącego swoistym przewodnikiem w relacjach firm członkowskich z nabywcami mieszkań.
Zarówno GPW jak i PZFD są więc swego rodzaju gwarantami rynkowej wiarygodności firm, które budują zdecydowaną większość mieszkań w kraju. Ryzyko kupna „dziury w ziemi” od deweloperów dysponujących statusem spółki publicznej bądź członka PZFD nie jest i nigdy nie będzie „zerowe”, ale z pewnością zredukowane do maksimum.
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl