Rynek pierwotny czy wtórny?

Reklama

To już niemal odwieczny dylemat planujących kupno wymarzonego lokum. Tymczasem nie jest to już aż taki wielki problem i diametralna różnica. Z każdym rokiem bowiem oferta mieszkań używanych wzbogaca się o tysiące pozycji z tzw. nowego budownictwa, a więc rodem z osiedli liczących sobie od kilku do góra kilkunastu lat. Bez problemu nabędziemy więc mieszkanie z drugiej ręki w stosunkowo nowoczesnym budynku, z miejscem parkingowym i większością udogodnień oferowanych w powstających dziś inwestycjach deweloperskich. Mimo to jednak większość klientów na chwilę obecną decyduje się na rynek pierwotny, doceniając jego postępującą innowacyjność oraz dokonujący się z roku na rok postęp technologiczny czy architektoniczny.

Z kolei zdecydowaną przewagą rynku wtórnego jest dużo większy wybór, by nie powiedzieć bogactwo lokalizacji, z tymi już całkowicie niedostępnymi dla budownictwa deweloperskiego na czele. Jeśli ten bądź jakikolwiek inny argument zadecyduje o wyborze mieszkania z bardziej leciwego budownictwa, np. w technologii wielkopłytowej, należy przede wszystkim dokładnie sprawdzić stan techniczny budynku i mieszkania, a także pogodzić się z mniej lub bardziej obniżonym standardem zamieszkiwania.

Lokalizacja i plan miejscowy

Zdecydowanie pierwszorzędnym czynnikiem w nieruchomościach, nie tylko zresztą mieszkaniowych, jest lokalizacja. Wg ekspertów portalu RynekPierwotny.pl to ona decyduje praktycznie o wszystkim, z aktualną ceną lokum i jej perspektywach zmiany w czasie na czele. Co więcej, lokalizacja mieszkania czy domu będzie stanowić na długie lata wyznacznik kosztów funkcjonowania domowników, wynikający z czasu oraz dystansu codziennych dojazdów do pracy, szkoły i wszelkich innych.

Jest zatem wielce prawdopodobne, że skuszeni często tylko pozornie atrakcyjną ceną mieszkania, wybierając typowo poślednią, peryferyjną lokalizację, w dłuższym terminie stracimy finansowo w sposób bardzo odczuwalny. Jak temu zaradzić?

Oczywiście nie chodzi w tym przypadku o wybór lokalizacji wyłącznie około centralnych, a więc tych najbardziej wyszukanych, pożądanych i zarazem najdroższych. Należy natomiast zdecydowanie celować w okolice jak najlepiej skomunikowane nie tylko z centrum, ale wszelkimi innymi dzielnicami miasta. Poza tym niebagatelne znaczenie ma bezpośrednie sąsiedztwo niezbędnej infrastruktury, terenów i obiektów rekreacyjnych czy centrów handlowo-usługowych, szkół, przedszkoli itp.

Czynnikiem bezpośrednio powiązanym z lokalizacją jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Tego typu dokument – akt prawa miejscowego - jest wyznacznikiem rozwoju przestrzennego okolicy w bliższej i dalszej przyszłości. Przy wyborze nieruchomości mieszkaniowej może więc mieć znaczenie bezcenne, informując o planowanych inwestycjach, przeznaczeniu okolicznych terenów, czy też warunkach ich zabudowy.

Idealne "M” czyli jakie?

Z kolei nie da się w sposób perfekcyjny zdefiniować wyboru optymalnego lokalu mieszkalnego, choćby pod względem powierzchni czy liczby pokoi. Wg. Ekspertów portalu RynekPierwotny.pl to zależy od indywidualnych preferencji, potrzeb życiowych, liczebności gospodarstwa domowego czy rodzinnych planów na przyszłość i możliwości budżetowych. Jeśli ktoś ma lęk wysokości, to pierwsze piętro albo parter będą najlepsze, a wspaniała panorama z najwyższych kondygnacji zupełnie bez znaczenia. To samo dotyczy ogródka, którego dziś pożąda rekordowo wielu amatorów własnego M, ale sporo z nich nie wyobraża sobie spokojnego snu w lokum na parterze. Tym samym dla różnych klientów liczą się różne atrybuty poszukiwanego "lokalu marzeń”.

Z kolei uniwersalnymi, powszechnie docenianymi cechami mieszkań, a więc takimi, na które należy zwrócić szczególną uwagę są: minimalna głośność, maksymalna funkcjonalność, czyste powietrze, obszerny balkon albo taras (jeśli taka zachcianka pozostaje w zasięgu budżetu), dobra panorama i położenie lokalu (czyli np. nie przy śmietniku czy nad wjazdem do garażu), czy wreszcie optymalne doświetlenie zależne od ekspozycji okien na strony świata. I takie właśnie lokale sprzedają się w pierwszym rzędzie, stąd mieszkania o podobnych cechach należy zdecydowanie preferować przy wyborze.

Co warte podkreślenia, co najmniej 80 proc. klientów deweloperskich biur sprzedaży zdecydowanie stawia na inwestycje zamknięte, szczelnie grodzone z bramą na pilota plus oczywiście monitoring. Choć tego typu priorytet dość skutecznie dewastuje układ przestrzenny i utrudnia okoliczną komunikację, to jednak wybór mieszkania w takiej inwestycji wydaje się w pełni uzasadniony. Wynika to z faktu wyższej oceny takiego typu zabezpieczenia osiedla przez rynek, a konkretnie przez przeciętnego Kowalskiego, który mieszkanie na zamkniętej nieruchomości w przyszłości dużo chętniej od nas odkupi i więcej zapłaci.

Cena a wartość lokalu mieszkalnego

W końcu jednak najważniejsze jest samo lokum, które ma być przedmiotem transakcji. W jego przypadku należy różnicować dwa istotne pojęcia - ceny i wartości. Powinny one być jak najbardziej ze sobą skorelowane, co niestety nie zawsze jest obowiązującą normą, niosąc za sobą ryzyko przepłacenia.

Reklama

Rzecz w tym, że na rynku wtórnym ceny ofertowe są w większości przypadków ostro przeszacowane nawet o jedną piątą. Z kolei na pierwotnym dwa identyczne mieszkania, wycenione przez dewelopera na tym samym bądź bardzo zbliżonym poziomie mogą różnić się, i dość znacznie, swoją wartością. Najlepszy przykład to przypadek lokalu położonego od strony cichego, zielonego podwórka i identycznego, jednak wychodzącego na głośną, bardzo ruchliwą ulicę. Pierwszy z nich będzie z pewnością dysponował dla potencjalnych nabywców znacznie wyższą wartością, co powinna wyrażać także istotnie wyższa cena ofertowa.

Tymczasem choć w ofercie deweloperskiej ceny mkw. mieszkań zazwyczaj nie są identyczne, to jednak różnice nawet pomiędzy lokalami najlepiej usytułowanymi i tymi z bardziej problematyczną atrakcyjnością, są bardzo często zaledwie symboliczne. Wynika to z faktu, że koszt wybudowania lokalu przez dewelopera jest mniej więcej ten sam niezależnie od stopnia jego wartości dodanej w postaci choćby wspomnianej ekspozycji na ciche zielone podwórko. Deweloper w każdym przypadku dąży więc do maksymalizacji zysku, zakładając, że ewentualną decyzję o obniżce czy rabacie zawsze będzie można podjąć w późniejszym terminie, o ile zajdzie taka potrzeba. Tymczasem tylko w tym jednym przypadku stawka za mkw. powinna różnić się w sposób zasadniczy. Jeśli tak nie jest, rośnie ryzyko przepłacenia przez klienta nabywającego mieszkanie gorzej położone.

Aby tego uniknąć należy starannie identyfikować czynniki determinujące wzrost bądź spadek wartości wybranego lokum. Jest to cały szereg parametrów, cech, a także elementów na które pierwszorzędny wpływ ma usytuowanie lokalu. Chodzi przede wszystkim o kondygnację, ekspozycję, panoramę z okien, czy też bezpośrednie sąsiedztwo uciążliwych punktów osiedla, a więc np. wjazdu do garażu czy śmietnika. W związku ze swym położeniem lokale mieszkalne charakteryzują się różnym stopniem doświetlenia, naturalnego docieplenia, hałasu, czy też mniej lub bardziej ciekawym widokiem z okien, a nawet jakością powietrza, co zasadniczo różnicuje ich atrakcyjność, w tym także cenową.

Poza kwestią położenia, mieszkania w ramach jednej inwestycji deweloperskiej różnią się też zazwyczaj wysokością pomieszczeń, rozkładem, funkcjonalnością, czy wreszcie możliwościami aranżacji wnętrz. To wszystko w sposób zasadniczy rzutuje na wartość rynkową lokali, nie zawsze optymalnie skorelowaną z ceną ofertową.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl