Spółdzielnie znów mogą budować tanie mieszkania. Tylko, czy zechcą?

W czasach PRL spółdzielnie były niemal monopolistą w budownictwie wielorodzinnym. W latach 90. na rynku mieszkaniowym pojawili się deweloperzy, zaś pozbawione dotowanych przez państwo kredytów budowlanych spółdzielnie systematycznie ograniczały działalność inwestycyjną. W ostatnich latach w zasadzie niczym się nie różniły one od deweloperów. Budowały jednak ułamek tego, co oni.

Co ciekawe, od 2017 r. spółdzielnie mogą ubiegać się o preferencyjny kredyt na budowę mieszkań o statusie lokatorskim. Takiego kredytu udziela Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) na okres nawet 30 lat. Ponieważ marżę kredytu finansuje budżet państwa, oprocentowanie wynosi obecnie tylko 0,21 proc. A jednak dosłownie na palcach rąk można policzyć spółdzielnie, które sięgnęły po kredyt w BGK.

Prezes Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej w Pleszewie Monika Falk-Filipowicz wyjaśnia, że zrezygnowała z kredytu z budżetową dopłatą, gdyż lokatorzy nie mogliby się stać właścicielami mieszkań. Spółdzielnia zaciągnęła więc w BGK 30-letni kredyt budowlany na zasadach rynkowych. Właśnie zakończyło się wręczanie kluczy do 68 lokali w dwóch czteropiętrowych budynkach. W każdym jest winda, a łącznikiem między budynkami jest garaż podziemny. Bezpośrednio pod budynkami są zaś komórki lokatorskie i pomieszczenia techniczne. Koszt budowy, którą spółdzielnia rozpoczęła w drugiej połowie 2018 r., zamknął się w kwocie 3,4 tys. zł za m kw. Lokatorzy wpłacali 20 proc. kosztów, zaś spłatę reszty mają rozłożone na 30 lat. Wtedy staną się właścicielami swoich mieszkań.

Dodajmy, że spółdzielnie co do zasady nie doliczają marży, więc budowane przez nie mieszkania mogą być nieco tańsze od deweloperskich. Największą zaletą mieszkań spółdzielczych jest jednak to, że mogą sobie na nie pozwolić osoby bez zdolności kredytowej. Kredytobiorcą jest bowiem spółdzielnia, a nie lokatorzy.

Wśród naszych nowych mieszkańców największą grupę stanowią młodzi ludzie, którzy wcześniej najmowali mieszkania, bo banki odmawiały im kredytu na zakup własnego lokum – przyznaje Monika Falk-Filipowicz.

Na identycznych zasadach Spółdzielnia Mieszkaniowa w Bielawie wybudowała trzy bloki ze 120 mieszkaniami. Koszty nie zostały jeszcze rozliczone, ale – jak zapewnia prezes tej spółdzielni Tadeusz Derenowski – nie przekroczą one 4,5-4,6 tys. zł za m kw. Lokatorzy wpłacili po tysiąc złotych z metra, a na spłatę pozostałej części kosztów będą mieli 30 lat. Spółdzielnia dopuszcza też wcześniejszą spłatę, ale musi upłynąć co najmniej pięć lat.

Gdybyśmy wybudowali jeszcze pięć budynków, to chętni też by się znaleźli – zaznacza prezes Derenowski.

Budowa mieszkań mniej zamożnych Polaków

Obie spółdzielnie planują kolejne inwestycje. Czy ich śladem pójdą kolejne?

Dla mnie to przykra sprawa. Mam poczucie, że zarządy wielu spółdzielni zapomniały o ich misji, jaką jest budowa mieszkań mniej zamożnych Polaków – mówi Tadeusz Derenowski.

A może to kwestia małej dostępności gruntów budowlanych?

Znam takie, które mają grunty, a mimo to nie budują mieszkań – odpowiada prezes SM w Bielawie.

Prezes Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP Jerzy Jankowski przyznaje, że spółdzielnie nie paliły się do rozpoczynania inwestycji, a jednym z powodów jest zły klimat, który wokół spółdzielczości tworzyli niektórzy politycy.

Spółdzielnie określane były mianem reliktu PRL, a w inwestycjach mieszkaniowych dopatrywano się głównie przekrętów prezesów – komentuje Jerzy Jankowski.

Według niego, Polacy wreszcie się przekonali, że wolny rynek nie zapewni każdemu dachu nad głową. Dlatego w rządowym programie społecznego budownictwa czynszowego ważną rolę odgrywać mają spółdzielnie mieszkaniowe.

Chcemy uwolnić potencjał spółdzielni mieszkaniowych tak, aby pobudzić je również do dalszych inwestycji – zapewniała wiceminister rozwoju, pracy i technologii Anna Kornecka w czasie niedawnego Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych.

Dyrektor departamentu kredytowych programów mieszkaniowych w BGK Dariusz Stachera wyjaśnia, że od 2019 r. do zaciągnięcia preferencyjnego kredytu wystarcza decyzja zarządu spółdzielni, a nie walnego zgromadzenia. Spółdzielnie mogą pozyskać wykonawcę inwestycji bez przetargu. Ponadto uproszczono pod względem formalnym procedurę składania wniosków o udzielenie kredytu. Jednak najważniejsza z punktu widzenia spółdzielni zmiana zaczęła obowiązywać od tego roku – umożliwiła im skorzystanie z preferencyjnego kredytu na budowę mieszkań lokatorskich także z dojściem do własności.

Jerzy Jankowski wierzy w odrodzenie się budownictwa spółdzielczego. Zwraca uwagę, że na gruntach, którymi dysponuje ok. 500 spółdzielni będących członkami Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP, można byłoby wybudować nawet 300 tys. mieszkań.

Wyjaśnimy, że mieszkania budowane w ramach programu społecznego budownictwa czynszowego są adresowane do tych, których dochody są zbyt wysokie, aby pozyskać mieszkanie gminne, ale jednocześnie nie pozwalają na zakup mieszkania za kredyt. W takiej sytuacji może być nawet 40 proc. gospodarstw domowych w naszym kraju.

Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl