Ceny działek mogą przyprawiać o zawrót głowy. Za grunt jak za mieszkanie

Działka budowlana za 6,8 mln zł jest jedną z najdroższych, które można znaleźć w portalu GetHome.pl. Sprzedający informuje, że do działki jest doprowadzony prąd, gaz, woda i kanalizacja. Przy czym warunki zabudowy dopuszczają w tym miejscu budowę maksymalnie trzykondygnacyjnego domu jednorodzinnego. Jego powierzchnia naziemna może mieć ok. 700 mkw. W ogłoszeniu jest więc sugestia, że dom może się składać z dwóch niezależnych lokali, co jest zgodne z Prawem budowlanym.

Działki pod zabudowę jednorodzinną w cenie kilku milionów złotych nie są w Warszawie rzadkością. Oczywiście w granicach administracyjnych stolicy są też oferty znacznie tańszych działek. Np. działkę ok. 1000 m kw. na Białołęce można kupić za 400-500 tys. zł. Dodajmy, że za podobną kwotę kupimy w tej dzielnicy trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 50-60 mkw. Niestety, także i w innych miastach zakup działki budowlanej jest ogromnym wydatkiem, porównywalnym z zakupem sporego mieszkania.

Ci, których nie stać na działkę w miesięcy, musza jej poszukać za rogatkami. Np. w odległości ok. 40 km od Warszawy oferowane są działki w cenie ok. 100-150 tys. zł. Dom w takim miejscu może oznaczać nawet godzinny dojazd do pracy lub szkoły.

Na spadek cen raczej nie ma co liczyć

Problem w tym, że – jak sygnalizują pośrednicy – podaż atrakcyjnych działek jest mniejsza, niż w poprzednich latach. Na spadek cen raczej nie ma więc co liczyć. Tym bardziej, że z powodu pandemii COVID-19 coraz więcej Polaków marzy o własnym domu, w którym mogliby się czuć bezpieczni. Ponadto wielu może pracować zdalnie. Nie dziwi więc wzrost zainteresowania działkami oraz liczby rozpoczynanych budów domów jednorodzinnych. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego (GUNB) poinformował, że w 2020 r. liczba pozwoleń na budowę oraz zgłoszeń wzrosła o 6 proc. Rosnący trend utrzyma się prawdopodobnie także i w tym roku. GUS podał właśnie, że w okresie styczeń-luty inwestorzy indywidualni uzyskali pozwolenia i dokonali zgłoszenia budowy ponad 17 tys. mieszkań (głównie domów jednorodzinnych). Jest to wynik o 23 proc. lepszy od ubiegłorocznego.

Ci, którzy dopiero przymierzają się do budowy domu, powinni już teraz zacząć szukać działki. O tej porze roku wybór działek jest największy. Ale jest jeszcze jeden powód, dlaczego warto wyruszyć w teren. Widać wyraźnie, gdzie jest duża wilgotność, i gdzie występują podtopienia. Jednym słowem, łatwiej jest "oddzielić ziarna od plew".

Pułapki na kupujących

Na kupujących działki czyha więcej pułapek – przyznaje pośrednik i rzecznik prasowy Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (WSPON) Piotr Jaskulski.

Opowiada, że jedną z nich jest dojazd do działki. Nie wolno sugerować się tym, że prowadzi do niej droga. Może się okazać, że przebiega ona po gruncie sąsiada, który może nie wyrazić zgody na korzystanie z niej.

Inny przykład. W pobliżu działki nie ma innych domów, a nie jest ona objęta planem zagospodarowania przestrzennego, który mówi co można budować na danym terenie. W takim przypadku urzędnicy mogą odmówić decyzji o warunkach zabudowy. Piotr Jaskulski podkreśla, że nie każdy grunt da się zabudować.

Pewien właściciel zgłosił mi kiedyś do sprzedaży działkę o powierzchni 1500 mkw. Nie ujawnił, że krzyżują się na niej dwa rurociągi. W efekcie nabywca pod zabudowę mógłby wykorzystać zaledwie 200 mkw. terenu – opowiada pośrednik.

Przyznaje, że te wszystkie rzeczy można sprawdzić samemu. Jednak, jeśli nie ma się odpowiedniej wiedzy i doświadczenia, łatwo jest pominąć jakąś kwestię. Np. dotyczącą wspomnianych podtopień. Woda może nie spływać, np. gdy system melioracyjny jest źle zaprojektowany lub został w wielu miejscach przerwany. Ale nawet, jeśli działce nie ma śladów podtopień, a w pobliżu płynie choćby maleńka rzeczka, to trzeba koniecznie zajrzeć do specjalnych map ryzyka i zagrożenia powodziowego. W miejscach najbardziej zagrożonych obowiązują bowiem ograniczenia zabudowy lub nawet całkowity zakaz.

Grunty to ciężki temat ze względu na mnogość różnego rodzaju uwarunkowań. Znam przypadek, że trzy lata trwało załatwianie procedur związanych z budową zwykłego domu jednorodzinnego. Tym, którym zależy na szybkim rozpoczęciu budowy, radzę skorzystać ze wsparcia kogoś, kto się na tym zna – komentuje Piotr Jaskulski.

Autor: Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl