W okresie obowiązującego przez ponad siedem tygodni zakazu prowadzenia działalności gospodarczej w obiektach handlowych o powierzchni ponad 2000 mkw. najemcy byli ustawowo zwolnieni z czynszów. Warunek uzyskania zwolnienia – przedłużenie umowy najmu na dotychczasowych zasadach o czas zakazu handlu.
Odmrożenie galerii, któremu towarzyszyło wprowadzenie obostrzeń związanych z koniecznością przestrzegania odpowiedniego reżimu sanitarnego, nie wystarczyło, aby klienci zaczęli odwiedzać obiekty tak tłumnie jak przed epidemią. W dodatku straty najemców wynikające z przestoju okazały się tak duże, że nie wszystkich stać na płatności według stawek, których wysokość została ustalona w czasach prosperity.

Aresztowane zegarki

Stąd spory między wynajmującymi a najemcami, które - jak wynika z sygnałów docierających do naszej redakcji - przybierają gwałtowny charakter. Coraz częściej uruchamiane są kaucje i gwarancje na poczet zapłaty czynszów oraz dochodzi do zajęcia towarów. Tak został potraktowany właściciel butików Swiss z markowymi zegarkami, który zdecydował się zamknąć część sklepów w centrach handlowych należących do firmy Atrium i odstąpić od umów najmu. W rezultacie wynajmujący dokonał zastawu na rzeczach ruchomych znajdujących się w pozostałych lokalach sieci, które wciąż miały funkcjonować.
Reklama
Jak słyszymy od przedstawicieli butików Swiss, pracownicy próbujący wejść do sklepów w celu ich otwarcia byli telefonicznie lub osobiście informowani, że w nocy dyrekcja w towarzystwie ochrony wymieniła wkładki w zamkach. W praktyce oznaczało to „aresztowanie” towaru znacznej wartości. Powodem miały być rzekome zaległości w płatnościach, co nie jest prawdą. Te bezprawne działania były reakcją wynajmującego na odstąpienie od umów najmu w pozostałych punktach - twierdzą przedstawiciele butików Swiss (prosząc o niepodawanie nazwisk).
Artykuł 670 kodeksu cywilnego stanowi, że wynajmującemu przysługuje prawo zastawu na rzeczach ruchomych wniesionych do przedmiotu najmu dla zabezpieczenia czynszu. Ale, jak zapewniają przedstawiciele butików Swiss, w tym przypadku nie było żadnych podstaw do takich działań. Poza tym, jak dodają pełnomocnicy firmy, nawet jeśliby wierzytelność w ogóle istniała, to zamknięcie lokalu przez wymianę zamków jest bezprawne. Choćby dlatego, że sam zastaw może być wykonywany wyłącznie w stosunku do rzeczy o wartości niezbędnej do zabezpieczenia wymagalnego czynszu.
W tej sytuacji zachowanie wynajmującego można traktować wręcz jak kradzież mienia wielkiej wartości – narzeka najemca. I dodaje, że choć od razu zostało wystosowane pismo z żądaniem natychmiastowego udostępnienia zamkniętych lokali, to do tej pory, mimo wznowienia handlu w galeriach od 4 maja, nie może on prowadzić działalności gospodarczej. Dlatego pełnomocnicy firmy rozważają powiadomienie prokuratury.

Efektywne rozwiązania

Przedstawiciele Atrium zdecydowali, że na tym etapie nie będą komentować sprawy. Wcześniej w odpowiedzi na pytanie DGP o to, czy przedsiębiorca, który zdecyduje się na wypowiedzenie umowy najmu w jednym punkcie, może to zrobić z gwarancją, że nie wpłynie to na warunki najmu w innej lokalizacji, zapewniali o swojej dobrej woli.
"Cenimy sobie długoterminowe relacje z naszymi najemcami, dlatego prowadzimy konsultacje w sprawie wypracowania najlepszego podejścia do wyzwań, jakie stawia COVID-19. Do każdego z najemców podchodzimy w sposób jednostkowy, prowadząc z nim indywidualne rozmowy, adekwatne do jego sytuacji i specyfiki branży, w której prowadzi działalność – tak, by pomoc i przyjęte rozwiązania były każdorazowo najlepiej dostosowane i możliwie efektywne" - czytamy w odpowiedzi przesłanej do redakcji.
Jak się okazuje, powyższa historia nie jest jednostkowa. Ze smutkiem obserwujemy po stronie centrów handlowych praktyki, które naszym zdaniem zdecydowanie wykraczają poza profesjonalizm negocjacyjny równych sobie partnerów. Nasi członkowie sygnalizują nam, że spotykają się z drastycznymi sytuacjami, w których otrzymują jednostronne i nienegocjowalne propozycje rozwiązań, włącznie z zajmowaniem towaru, znajdującego się w sklepach objętych spornymi umowami. To przygnębiające, że w czasach, kiedy empatia w obliczu pandemii dotyczy również biznesu i mamy w perspektywie „być albo nie być” setek tysięcy miejsc pracy, jedna ze stron występuje z pozycji siły. Nadal wierzymy, że dialog jest najlepszym wyjściem - komentuje zarząd Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług.
– Dzięki regulacjom systemowym pochodzącym od ustawodawcy moglibyśmy uniknąć sporów i spraw sądowych, które, jeśli nie dojdzie do polubownych ugód, spowodują długotrwały paraliż sądów i biznesu – dodaje związek.

Ministerstwo monitoruje

Ministerstwo Rozwoju, które było autorem przepisów dotyczących ustawowego zwolnienia z czynszów, nie pali się jednak do zmiany przepisów. Trzeba pamiętać, że mówimy tu o relacjach prywatnoprawnych, między przedsiębiorcami. Możliwość władczej ingerencji w tego typu relacje jest zatem mocno ograniczona i zawsze będzie wiązała się z zagrożeniem dla interesów którejś ze stron – argumentuje resort. Zapewniając jednocześnie, że na bieżąco monitoruje sytuację dotyczącą galerii handlowych.
Dlatego, jak podkreśla Adam Abramowicz, rzecznik małych i średnich przedsiębiorców, aby złagodzić skutki pandemii w tym sektorze, konieczny jest udział finansowy państwa. Nie jest bowiem winą ani przedsiębiorcy – właściciela galerii wynajmującego lokal, ani też przedsiębiorcy - najemcy prowadzącego w galerii sklep czy punkt usługowy, że z powodu epidemii rząd zabronił prowadzenia większości rodzajów działalności w galeriach. Dziś mamy niejasne przepisy prowadzące do sporów sądowych, które mogą się ciągnąć przez lata – mówi rzecznik. I dodaje, że od samego początku nie zgadzał się na takie uregulowanie problemu czynszu w galeriach, które konfliktuje najemców z wynajmującymi.

Czeka nas lawina procesów

Jak zauważa dr Piotr Kosmęda z kancelarii Eversheds Sutherland, jesteśmy dopiero na początku lawiny sporów i procesów na tle interpretacji przepisów tarczy antykryzysowej. – Moim zdaniem obecnie jedynym rozwiązaniem byłoby uchylenie art. 15ze w całości i uregulowanie na nowo rozliczeń najemców i wynajmujących za okres zakazu handlu, ale w sposób zrozumiały i zapobiegający dalszym sporom, z uwzględnieniem tych praw, które zostały najemcom przyznane, tj. zwolnienia z czynszu. Jest to głęboka ingerencja w rynek, uważam, że w dłuższej perspektywie szkodliwa, ale obecnie odebranie najemcom tego, co im obiecano, spowodowałoby jeszcze dalej idące niepokoje i frustracje – mówi radca prawny.
Jednocześnie jest on przekonany, że nawet w trudnej rzeczywistości gospodarczej rynek sam zapewne wymusi redukcję czynszów w galeriach. – Dlatego jestem przeciwny wprowadzaniu kolejnych przepisów, które odgórnie ingerowałyby w umowy najmu w okresie po otwarciu sklepów. Sytuacja poszczególnych najemców i wynajmujących jest obecnie bardzo różna, stąd jednolita regulacja ich praw musiałaby być bardzo kazuistyczna – przekonuje mec. Kosmęda. ©℗
Przed epidemią ok. 4,5 mln Polaków co najmniej raz w tygodniu odwiedzało galerie handlowe