Subskrybuj nas na Youtube
Ustawa, która obowiązuje od końca kwietnia, miała zapobiec spekulacjom nieruchomościami rolnymi po 1 maja 2016 r. Tego dnia kończyło się polskie embargo na zakup gruntów przez cudzoziemców. Problem w tym, że akt ten budzi ogromne wątpliwości konstytucyjne. Do Trybunału Konstytucyjnego skierował go m.in. RPO, zarzucając nadmierne ograniczenie prawa do dysponowania własną nieruchomością.
Do końca lipca prezes Agencji Nieruchomości Rolnych wydał 438 decyzji dotyczących zgody na nabycie gruntu rolnego przez nierolnika. Tylko jedna była negatywna.
Wiele wniosków czeka jednak wciąż na rozpatrzenie. Co ciekawe, przez trzy miesiące działania nowych przepisów Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzystała również ani razu z prawa pierwokupu czy prawa nabycia nieruchomości rolnych.
Zaskakujące statystyki
Obowiązująca od 30 kwietnia ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 r. poz. 585) wprowadziła kilka obostrzeń w obrocie prywatnymi gruntami rolnymi o powierzchni równej lub większej niż 0,3 ha. Co do zasady swobodnie nabywać mogą je rolnicy indywidualni, a także grupa podmiotów wybrana przez ustawodawcę (osoby bliskie zbywcy, jednostki samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, kościelne osoby prawne). Wszyscy inni, by stać się właścicielami ziemi, muszą uzyskać zgodę prezesa ANR. A do tego potrzebne jest spełnienie kilku przesłanek (patrz grafika).
Przesłanki te zostały określone wyjątkowo nieostro i jak dotąd znakomita większość osób nie ma problemu z ich spełnieniem. – Do 31 lipca br. zostało wydanych 438 decyzji administracyjnych dotyczących wyrażenia zgody na nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione w przepisach ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Wśród wydanych decyzji 402 były pozytywne, 35 mówiło o umorzeniu postępowania, a jedna była negatywna – wylicza biuro rzecznika prasowego agencji.
Z danych pozyskanych z jednostek terenowych ANR wynika, że do końca lipca takich próśb wpłynęło 1594. Zgodnie z przepisami na ich rozpoznanie agencja ma 30 dni.
– Jedna decyzja odmowna to bardzo mało – komentuje statystykę radca prawny Damian Piątkowski z Kancelarii Ślązak, Zapiór i Wspólnicy, specjalizujący się w prawie nieruchomości. Jego zdaniem wynika to ze świeżości ustawy – z tego, że ANR i potencjalni nabywcy dopiero uczą się stosować nowe przepisy. – To może wyjaśniać aż tak dużą liczbę decyzji pozytywnych – podkreśla prawnik.
Istotne w ocenie mec. Piątkowskiego jest również to, że ANR samodzielnie dookreśliła kryteria nabycia ziemi rolnej. W przypadkach gdy potencjalni nabywcy się do tego dostosują, agencja nie może więc zrobić nic więcej, jak tylko wyrazić zgodę na transakcję.
Ciekawe dowody
– Interpretacja ustawowych przesłanek, które należy spełnić, by otrzymać od ANR zgodę na sprzedaż lub nabycie ziemi, została jednak dokonana wręcz groteskowo – uważa adwokat prof. Maciej Gutowski z Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu.
W czym rzecz? Zgodnie ze znowelizowaną ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2003 nr 64, poz. 592 ze zm.; dalej: u.k.u.r.) zbywca ziemi, by móc ją sprzedać podmiotowi, który nie został wyłączony spod jej obostrzeń, musi najpierw wykazać, że starał się ją sprzedać rolnikowi i mu się to nie powiodło.
Jak? „Zbywca nieruchomości rolnej załącza do wniosku dokumenty potwierdzające, że nie było możliwości nabycia nieruchomości przez podmioty, o których mowa w art. 2a ust. 1 i 3 u.k.u.r., tj. oświadczenie zbywcy w powyższym zakresie oraz inne dokumenty, np. potwierdzenie wywieszenia ogłoszenia o sprzedaży w izbie rolniczej, ośrodku doradztwa rolniczego, gminie, prasie, internecie itp.” – odpowiada na nasze pytania ANR.
– Problem w tym, że w prawie nie udowadnia się okoliczności negatywnych, a jedynie pozytywne. Posłużę się najbardziej banalnym przykładem – nie udowadnia się, że nie jest się wielbłądem – komentuje prof. Gutowski.
W jego ocenie równie niepoważnie brzmi odpowiedź na pytanie o sposób, w jaki agencja ocenia, że nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej. To druga z przesłanek, od której uzależniona jest zgoda na nabycie ziemi. ANR wskazuje mianowicie, że „dokumentami branymi pod uwagę przy ocenie rękojmi (...) mogą być m.in.: opinia izby rolniczej (samorządu zawodowego rolników), opinia sołtysa wsi, w której położona jest nabywana nieruchomość, lub opinia ośrodka doradztwa rolniczego wydana na podstawie przedstawionych założeń do prowadzenia działalności rolniczej”.
– Ten katalog dokumentów brzmi absurdalnie. Proszę wybaczyć, ale jaki walor ma opinia sołtysa? Naprawdę ciężko to komentować – punktuje prof. Gutowski.
Dodatkowe regulacje
Mecenas Piątkowski zwraca uwagę, że agencja postawiona została jednak w trudnej sytuacji. – Z uwagi na to, że nowe przepisy w wielu miejscach są bardzo ogólne i zawierają wiele pojęć abstrakcyjnych, ANR musiała jakoś sobie poradzić w celu weryfikacji, czy np. potencjalny nabywca nieruchomości rolnej spełnia kryteria rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej – zauważa ekspert.
– Dlatego to, co nie zostało uregulowane w ustawie, zostało de facto uregulowane przez samą ANR, która stworzyła własne wytyczne, jak oceniać spełnienie poszczególnych kryteriów – dodaje.
I przypomina, że zaraz po wejściu w życie ustawy agencja m.in. opublikowała na swojej stronie internetowej wzory wniosków o zgodę na nabycie nieruchomości oraz informacje dotyczące ich składania. – Tym samym ANR de facto we własnym zakresie postanowiła uzupełnić kwestie nieuregulowane w ustawie – mówi Piątkowski.
Jak podaje, według procedury określonej przez samą ANR wnioski należy składać do jej oddziału terenowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Uregulowano także, jakie informacje powinny być zawarte w dokumencie.
Z uzyskanych przez DGP danych nie wynika natomiast, czy na zdjęciu ustawowych obostrzeń zależy bardziej sprzedającym, czy kupującym ziemię rolną. ANR nie rozdziela bowiem tych wniosków. – Wprowadzenie takiego rozróżnienia byłoby o tyle trudne, że zdarzają się wnioski podpisane zarówno przez zbywcę, jak i przyszłego nabywcę nieruchomości – tłumaczy agencja.
I dodaje, że wprowadzenie obowiązku gromadzenia kolejnych danych generowałoby dodatkowe koszty.