Mieszkania są drogie. Przez urzędników

ROMAN GRZYB: Czy deweloperzy nadal mają problemy z uzyskaniem w banku finansowania inwestycji mieszkaniowych?
GRZEGORZ ANTKOWIAK:*
Banki otwierają się na deweloperów i oferują finansowanie, ale tylko na dobrze przygotowane projekty. Niestety, kryteria poszły w górę. Projekt musi być bardzo dobrze dostosowany do sytuacji rynkowej, musi być odpowiednia struktura mieszkań, czyli więcej mniejszych lokali i odpowiednia lokalizacja. Wszystko musi być dostosowane do popytu, bo kryzys się skończył, ale nie wszystko można sprzedać. Generalnie nasza spółka nie ma problemów z uzyskaniem w bankach kredytów.

W takim razie dlaczego Gant emituje obligacje i przychody z ich sprzedaży przeznacza na nowe inwestycje?
Wynika to z tego, że banki żądają teraz wyższego udziału własnego. Obligacje są właśnie po to, by sfinansować udział własny dewelopera w nowych inwestycjach. Każdy milion pozyskany z rynku obligacji skutkuje nową inwestycją i wzrostem skali naszej działalności. Deweloper musi mieć naprawdę dużo własnych pieniędzy, by zacząć nową inwestycję.

Firma zaczyna właśnie w Warszawie jedną ze swoich inwestycji. Biznes chyba zapowiada się znakomicie, bo w stolicy są najwyższe marże...
Rzeczywiście, ale marże deweloperskie są wysokie na każdym dobrze przygotowanym projekcie. Można być dobrym deweloperem we Wrocławiu i złym w Warszawie. Oczywiście Warszawa jest największym rynkiem i każda firma, która ma ambicje ogólnopolskie, musi się na tym rynku znaleźć. Dlatego rozpoczynamy tu budowę prawie 900 mieszkań i myślę, że w następnych latach będą kolejne tego typu inwestycje.

Kiedy Gant nie będzie miał już gotowych mieszkań do sprzedaży tak jak teraz? Kiedy pojawi się na rynku zapowiadana przez ekspertów luka podażowa?
U nas jej nie będzie. Mamy już ponad 1,4 tys. mieszkań w budowie. Do końca roku wprowadzimy kolejne 800 lokali, więc w stałej ofercie będziemy mieli ok. 2 tys. mieszkań.

Czy te mieszkania będą tańsze? Koszty wykonawstwa spadły przecież o niemal 20 proc.
Koszt wykonawstwa zmienia koszt całej inwestycji tylko o kilka procent. Trzeba mieć świadomość, że jednocześnie wzrosły koszty finansowe. Możemy dostać kredyt, ale marże banków są teraz dużo wyższe. Nawet obligacje, które wprowadziliśmy do obrotu giełdowego, będziemy musieli wykupić o prawie 11 proc. drożej, niż wynosi ich wartość nominalna. To są koszty finansowe – z tych pieniędzy będziemy budować. Nie można liczyć na wyraźny spadek cen, dlatego że spadły koszty wykonawstwa, bo na koszt całego projektu składa się wiele czynników. A niektóre z nich wzrosły.

Ile w tej chwili trzeba zapłacić za wykonawstwo, za doprowadzenie mieszkań do tzw. stanu deweloperskiego?
Budynki są różne i różne są ceny, ale jest to pomiędzy 2,5 tys. za metr dla najtańszych budynków, np. bez garażu podziemnego, do 3,5 tys. zł za metr.

Deweloperzy nie mają dobrej opinii z powodu wysokich marż. Czy nie jest dla pana kłopotliwa taka sytuacja, w której akcjonariusze spółki domagają się wysokich zysków, a klienci niskich cen?
Rzeczywiście, jest to problem. Pamiętajmy jednak, że marża to tylko jeden ze składników ostatecznej ceny. Można sobie wyobrazić sytuację, w której inwestycja trwa kilka lat, wymaga w całości udziału własnego dewelopera i marża wynosi 2 tys. zł na metrze. W innym projekcie, całkowicie kredytowanym inwestycja trwa 1,5 roku i marża wynosi 1 tys. zł. Z punktu widzenia dewelopera ten drugi projekt, z niższą marżą, jest lepszy i przynosi większy zysk. Informacja o wysokości marży nie zawsze mówi więc wszystko o zyskach dewelopera z projektu.

A jakie są koszty biurokracji? Indywidualni inwestorzy zawsze na to narzekają.
Deweloperzy też. Koszty procedur administracyjnych w Polsce są bardzo wysokie. Jest coraz więcej regulacji, proces inwestycyjny jest coraz bardziej skomplikowany. Niestety, wymaga się coraz większej liczby pozwoleń na różnych etapach inwestycji. Według mnie to jest obecnie główna bariera rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Polsce. Stopień skomplikowania procedur administracyjnych niezbędnych do oddania produktu, jakim są mieszkania, systematycznie się zwiększa.

Bez względu na to, jaki mamy rząd, bariery administracyjne rosną. Przekłada się to na ceny mieszkań. Szacuję, że koszt tych barier biurokratycznych to co najmniej 500 zł na metr kwadratowy. O tyle staniałyby mieszkania, gdyby udało się sprawnie prowadzić proces inwestycyjny i gdyby urzędy wydawały pozwolenia w odpowiednim czasie. Proszę sobie wyobrazić, jak duży byłby skok popytu, gdyby się to udało zrobić. Jeśli mieszkania staniałyby o 10 proc., to byłyby bardziej dostępne. Oczywiście skorzystaliby na tym deweloperzy, bo wzrosłyby nasze obroty, ale też płacone przez nas podatki, i cała gospodarka ruszyłaby do przodu. Te 500 zł to cena, jaką płacimy za nadmierną biurokrację.

Ile trwa cały proces inwestycyjny?
Cykl inwestycyjny to średnio 4 lata – od momentu zakupu gruntu do oddania budynku do zamieszkania. Sama budowa trwa półtora roku, dwa lata. Reszta to przygotowanie pozwoleń i często pół roku na procedury administracyjne związane z zakończeniem budowy. To długi czas generuje dodatkowe koszty i przekłada się na ceny mieszkań.

*Grzegorz Antkowiak
założyciel giełdowej spółki Gant Development, obecnie przewodniczący rady nadzorczej