Zmiany w opodatkowaniu najmu prywatnego
Zgodnie z informacjami z 8 sierpnia 2025 r., Ministerstwo Finansów przedstawiło wstępne założenia do nowelizacji przepisów, która ma na celu wprowadzenie znaczących zmian w opodatkowaniu najmu prywatnego. Zmiany te mają na celu ujednolicenie systemu podatkowego oraz zniechęcenie do lokowania kapitału w nieruchomościach, by skierować go na rynek kapitałowy.
Co konkretnie ma się zmienić?
Nowe stawki ryczałtu: Planowane jest podniesienie stawek ryczałtu od najmu. Dotychczasowe 8,5% (do 100 000 zł) oraz 12,5% (powyżej 100 000 zł) mają zostać zastąpione nowymi, wyższymi stawkami. Konkretne wartości nie zostały jeszcze oficjalnie podane, jednakże w kuluarach mówi się o stawce w okolicach 12% dla niższej stawki i 18-19% dla wyższej.
Zmiany w zasadach dla małżonków: Rozważana jest zmiana zasad, które pozwalają małżonkom na wspólne rozliczanie najmu, co podwyższało limit niższej stawki do 200 000 zł. Zmiana ma uderzyć w te mechanizmy i uniemożliwić stosowanie preferencyjnych zasad.
Wprowadzenie limitów: Pojawiły się spekulacje, że nowe przepisy mogą wprowadzić dodatkowe limity dotyczące liczby nieruchomości, które można rozliczać w ramach najmu prywatnego. Powyżej pewnej liczby najem mógłby być traktowany jako działalność gospodarcza.
Po co te zmiany?
Zmiany te są częścią szerszego planu reformy podatkowej. Rząd dąży do uproszczenia systemu i zapewnienia większej równowagi między różnymi formami inwestowania. Z jednej strony, mówi się o obniżeniu tzw. podatku Belki (podatku od zysków kapitałowych), a z drugiej, podniesienie podatku od najmu.
Ważne
Zgodnie z najnowszymi informacjami, Ministerstwo Finansów rozważa podniesienie stawek ryczałtu od najmu, co może oznaczać koniec dotychczasowych, niższych stawek dla wynajmujących. Dalsze prace nad projektem ustawy trwają, ale kierunek zmian jest już widoczny.
Co to oznacza dla wynajmujących?
Planowane zmiany oznaczają, że od 2026 roku wynajmujący będą musieli liczyć się z wyższymi obciążeniami podatkowymi. Brak możliwości odliczania kosztów (co obowiązuje na ryczałcie) w połączeniu z podniesionymi stawkami podatku może znacząco zmniejszyć zyski z najmu.
Przykład
Katarzyna w 2025 roku uzyskuje z najmu przychód w wysokości 120 000 zł. Rozlicza go na obecnych zasadach ryczałtu.
Podatek:
8,5% od 100 000 zł = 8 500 zł
12,5% od nadwyżki (20 000 zł) = 2 500 zł
Łączny podatek do zapłaty: 11 000 zł.
Gdyby nowe stawki (np. 12% i 18%) weszły w życie, podatek mógłby wyglądać następująco:
12% od 100 000 zł = 12 000 zł
18% od nadwyżki (20 000 zł) = 3 600 zł
Łączny podatek do zapłaty: 15 600 zł.
Wzrost obciążenia podatkowego w tym przypadku wynosi 4600 zł rocznie, co może mieć istotny wpływ na opłacalność inwestycji w nieruchomości.
Choć prace nad nowelizacją przepisów wciąż trwają, a ich ostateczny kształt nie jest jeszcze znany, należy traktować najnowsze doniesienia Ministerstwa Finansów jako poważny sygnał zmian. Właściciele nieruchomości powinni bacznie śledzić dalszy rozwój sytuacji, aby móc odpowiednio przygotować się na ewentualne wejście w życie nowych, mniej korzystnych zasad opodatkowania najmu prywatnego od 2026 roku.
Podstawa prawa
Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. z 2024 r. poz. 1957)
ryczałt
zmiany podatkowe 2026
ryczałt od najmu
