Według ekspertów ceny najmu latem ubiegłego roku osiągnęły poziom zaporowy. - Osiągnęły pułap, przy którym wielu osób nie jest stać na wynajęcia mieszkania - mówi Marta Kosińska z portalu szybko.pl.

Płace już nie rosną, ludzie zaczynają się obawiać się zwolnień i spadły ceny nieruchomości. To wszystko wpływa także na spadek cen najmu. - Ta obniżka nie jest jeszcze duża, bo wynosi maksymalnie ok. 10 proc. - mówi Tomasz Lebiedź z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Z taką przeceną możemy się liczyć w Poznaniu. Od cenowego szczytu w sierpniu ubiegłego roku wynajęcie dużego, czteropokojowego mieszkania w stolicy Wielkopolski staniało o ok. 10 proc. Spadły też ceny najmu mniejszych lokali, ale skala tego zjawiska jest nieco mniejsza i wynosi 7-8 proc.

Dlaczego ceny zaczęły spadać? - Część osób, która do tej pory chciała sprzedać mieszkanie, w związku z problemami ze znalezieniem nabywców postanowiła przeczekać i zdecydowała się na wynajęcie - uważa Marcin Jańczuk z Metrohouse.

Takie plany mają też niektórzy deweloperzy. - Nie spotkałem się jeszcze z taką sytuacją, by deweloper oferował swoje mieszkania pod najem, ale są takie zapowiedzi. Mówi się, że JW Construction ma wynajmować mieszkania, których nie uda się sprzedać - mówi Jerzy Sobański z Agencji Akces Nieruchomości.

To oczywiście też może mieć wpływ na liczbę mieszkań na wynajem i tym samym na ceny najmu.

Jesienna przecena na rynku najmu mieszkań cały czas są zawierane na poziomie wyższym niż rok temu, ale od września ceny zdecydowanie już nie rosną. Najszybciej spadają ceny mieszkań dużych - twierdzi Jerzy Sobański.

Według niego może to być skutek programów oszczędnościowych, które wprowadzono już w wielu firmach. Ich menedżerowie zostali zobowiązani do zamiany wynajmowanych luksusowych lokali na mieszkania mniejsze i zdecydowanie tańsze. Trudno ocenić, jaka jest skala tego zjawiska, ale rzeczywiście popyt na nieduże lokale nadal jest spory i spadki cen najmu takich mieszkań są mniejsze.

Do tej pory większy popyt na mieszkania wynajmowane wynikał z zaostrzenia polityki kredytowej przez banki. Osoby, nawet o sporych dochodach, którym banki odmawiały kredytu, w naturalny sposób szukały mieszkań na wynajem. Dodatkowym czynnikiem był spodziewany spadek cen nieruchomości. Wielu klientów, nawet z gotówką na mieszkanie, wstrzymywało się z zakupem, czekając na jeszcze niższe ceny. Te czynniki nadal działają, ale wydaje się, że rosnąca podaż mieszkań zaczyna być decydującym czynnikiem, który powoduje spadki cen.

- Samodzielne wynajęcie kawalerki w Warszawie zaczyna być nieosiągalne dla osoby o dochodach netto w granicach 2000-2500 zł. Oznaczałoby to, że trzeba przeznaczyć na wynajem ponad 60 proc. dochodów - mówi Marta Kosińska.

Dlatego coraz częściej mieszkania wynajmowane są na spółkę, przez kilka osób. Nie jest to może bardzo komfortowe, ale pozwala znaleźć lokal osiągalny finansowo. Według ekspertów w stolicy i innych dużych miastach brakuje mieszkań o czynszu do 2 tys. zł. Nie bez znaczenia w obecnej sytuacji jest też czynnik psychologiczny. W czasie kryzysu raczej niewiele osób decyduje się na wynajem większych i bardziej luksusowych lokali. Lęk przed utratą pracy powoduje, że nasze apetyty na większy i ładniejszy lokal są maksymalnie minimalizowane.

Najtaniej w Katowicach

Spośród dużych miast wynajęcie kawalerki najtańsze jest w tej chwili w Katowicach i Poznaniu - ok. 1200 zł/mies. Przy większych lokalach Katowice są już zdecydowanie najtańsze. Zdaniem ekspertów właśnie dlatego na Śląsku spodziewany spadek cen najmu może być najmniejszy. Od zawsze najdroższa była stolica. Wynajmując kawalerkę w Warszawie, trzeba się co miesiąc liczyć z kosztem ok. 1600 zł. Równie duże dysproporcje dotyczą największych mieszkań. W Warszawie najem czteropokojowego lokalu to wydatek rzędu prawie 4 tys. zł na miesiąc. W innych dużych miastach ceny są co najmniej o 25 proc niższe.

Wystarczy kilkanaście dni

Mimo spadku cen najmu, który obserwujemy w całym kraju, popyt na mieszkania nadal jest wysoki. W Krakowie średni czas, w którym mieszkanie szuka nabywcy, to zaledwie 12 dni.

- Wynajęcie mieszkania to kwestia od kilku dni do maksymalnie dwóch miesięcy. Jeżeli lokal zalega w bazie dłużej niż dwa miesiące, to znaczy, że cena została ustalona zbyt wysoko i właściciel wyraźnie przestrzelił - mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse.

Z danych portalu Szybko.pl wynika, że najtrudniej znaleźć teraz najemcę w Poznaniu i Gdańsku. Zajmuje to średnio 23 dni. Przed rokiem zajmowało to kilka dni więcej.

- Szybciej wynajmuje się małe mieszkanie w centrum miasta niż na peryferiach. Ładne mieszkania, o dobrej lokalizacji i przystępnej cenie, można wynająć w ciągu kilku dni - przyznaje Aleksandra Szarek z Home Broker.

Ten spory obrót na rynku i duża liczba transakcji nie pokazują jednak, jak bardzo zmieniła się sytuacja na rynku w ostatnich miesiącach. Jeszcze niedawno w zasadzie nie było możliwości, by podczas negocjacji wytargować obniżenie czynszu. Teraz jest to już stałe zjawisko. Można i warto się targować. Nasze zestawienie pokazuje tylko średnie ceny wywoławcze.

- Jeśli przy kawalerce właściciel żąda w ogłoszeniu np. 1500 zł, to często ostatecznie decyduje się ją wynająć za 1300 zł - przyznaje Tomasz Lebiedź.Właściciele zaczynają mieć świadomość, że lepiej opuścić z ceny nawet te 10 proc., niż czekać kilka miesięcy, aż znajdzie się nabywca, który zaakceptuje proponowaną cenę. Najważniejsze jednak - by najemca był wypłacalny.

- Szczególnie w czasie kryzysu lepszy jest najemca, który płaci nawet o kilkadziesiąt złotych mniej niż średnia rynkowa, ale regularnie, niż taki, który ma problemy finansowe i zalega z płatnościami, a wynajmujący ma wówczas problem z jego eksmisją - uważa Marta Kosińska.

Spadki będą nieduże

- Ceny najmu będą jeszcze spadały i szczególnie dotyczy to mieszkań luksusowych - uważa Jerzy Sobański.

Jednak według ekspertów skala tych spadków nie będzie duża. - Wielkich spadków cen nie należy się spodziewać, ale kilkuprocentowe są możliwe. Skoro spadają ceny nieruchomości, to muszą być zachowane proporcje cen najmu do tych spadających cen nieruchomości - uważa Aleksandra Szarek.

Wszystko jednak w ostateczności zależy od tego, jak głęboki będzie obecny kryzys. - Jeśli kryzys będzie się pogłębiał i będą zwolnienia pracowników, to wszystkie ceny, także ceny najmu, będą spadać, bo będą się dostosowywały do możliwości potencjalnych nabywców - mówi Tomasz Lebiedź.

CZY ZNÓW BĘDZIEMY WYNAJMOWAĆ W DOLARACH I EURO

W tej chwili tylko ceny najmu luksusowych apartamentów są czasem podawane w euro. Ich najemcami są często osoby, których dochody są w walutach obcych, i to one wymusiły takie określenie czynszu. W obecnej sytuacji wielu właścicieli mieszkań zaczyna się zastanawiać, czy nie powinni określić ceny w walucie obcej. Jest to jednak bardzo ryzykowne, tak jak ryzykowna jest gra na rynku walutowym. Nie wiadomo, jak długo złoty będzie tani i kiedy nasza waluta zacznie zyskiwać na wartości. Jeśli tak się stanie, a zdaniem ekspertów jest to bardzo prawdopodobne, to właściciele mieszkań z cenami określonymi w euro lub dolarach bardzo dużo stracą. Właśnie dlatego nie należy się spodziewać powrotu sytuacji sprzed kilku lat, gdy wszystkie ceny na rynku nieruchomości podawane były w walutach obcych.

Więcej informacji w dziale Gospodarka www.gazetaprawna.pl