Wybór kredytu hipotecznego to decyzja, której skutki będziemy odczuwać przez nawet kolejnych 30 lat. Efektem naszego wyboru będzie comiesięczna rata kredytu. W artykule tym znajdziesz porady, na co zwracać uwagę przy wyborze kredytu mieszkaniowego, tak żeby był on jak najlepszy.
Oprocentowanie kredytu hipotecznego
Na oprocentowanie naszego kredytu wpływa kilka czynników – przede wszystkim WIBOR dla polskiej waluty (lub LIBOR, EURIBOR dla franków szwajcarskich, euro), marża banku i ewentualne dodatkowe usługi (np. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego).
WIBOR to aktualna wysokość oprocentowania kredytów na rynku międzybankowym w Warszawie. Ta stawka ulega dynamicznym zmianom, a w gorszych okresach, jak np. kryzysy finansowe, wzrostom. Niestety, na tą stawkę nie będziemy mieli żadnego realnego wpływu. Zazwyczaj oprocentowanie kredytu uzależniane jest od stawki WIBOR 3M, która zmienia się raz na 3 miesiące. Rzadziej stosowany jest WIBOR 6M, czyli aktualizowany co 6 miesięcy.
Marża banku to część oprocentowania, będąca zyskiem banku z udzielanego nam kredytu. Jeśli oprocentowanie kredytu wynosi 6 proc., a stawka WIBOR 5 proc., to ten 1 proc. będzie zarobkiem banku. Aktualnie trwa np. promocja "Wydłużamy weekendy hipotecznie", w której marża banku obniżona została do 1,59 proc. w BNP Paribas Fortis. Podobną promocję z obniżonymi o 0,2 proc. w złotówkach i 0,3 proc. w euro proponuje Kredyt Bank.
>>> Marża już od 1,2% bez żadnych prowizji - tylko do 30 listopada
Prowizja za udzielenie kredytu
To dodatkowa opłata na rzecz banku, za udzielenie nam kredytu. Zazwyczaj jest określona w taryfie opłat i prowizji, jako procent od kwoty kredytu. Prowizja to główny składnik, za pomocą którego banki konkurują ze sobą – ich obniżki to najczęstsze promocje, jakie napotkamy na rynku. Należy zwrócić uwagę, czy prowizję zapłacimy przed otrzymaniem kredytu, czy w trakcie jego spłacania – wtedy rata kredytu będzie jednak nieco wyższa. Przykładowo biorąc kredyt w Nordea Banku, zdecydujemy się na wliczenie prowizji w ratę kredytu – rata wyniesie nas zamiast 1 272 (gdzie prowizję zapłacimy oddzielnie – jednorazowe 6 000 zł), to 1 310 zł miesięcznie (la kredytu na nieruchomość o wartości 300 000 zł, kwota kredytu 200 000 zł, okres kredytowania 25 lat i raty równe).
>>> Porównanie ponad 25 kredytów hipotecznych. Zobacz ranking i wybierz nr 1
To różnica między kursem kupna i sprzedaży obcej waluty. Bardzo ważny czynnik dla kredytów wziętych w walucie obcej. Zwykle spread wpływa na wysokość raty kredytu. Dla przykładu: bank musi kupić walutę, np. frank szwajcarski, po cenie kupna, a następnie otrzymując od nas ratę w polskich złotych, zamienia ją (sprzedaje nam) na walutę obcą. Stąd ta różnica. Przykładowo mając 200 000 zł kredytu we frankach szwajcarskich, w dniu umowy kurs franka wynosił 2,40 zł. Wtedy będziemy bankowi winni ponad 80 tysięcy franków. Na skutek wyższego kursu sprzedaży jednak bankowi spłacamy wg niego, czyli np. 2,50 zł. Wtedy nasz kredyt wyniesie ponad 208 000 zł.
>>> Który bank da Ci kredyt? Porównaj i sprawdź oferty banków!
Ubezpieczenie
Do czasu uzyskania potwierdzenia wpisu do hipoteki będziemy musieli pokryć koszt dodatkowego ubezpieczenia. W praktyce oznaczać to dla nas będzie wyższe oprocentowanie kredytu do tego momentu. Czyli wpłynie na całościowy koszt naszego kredytu, jeśli np. na potwierdzenie przyjdzie nam czekać kilka miesięcy.
Jest również wiele innych ubezpieczeń, np. od zdarzeń losowych czy niskiego wkładu własnego – oczywiście wszystko to wpływa na wysokość kwoty naszego kredytu. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego zwykle wynosi w wielu bankach 3,5% od brakującego wkładu własnego.
Przykład: bierzemy kredyt na 200 000 zł. Nasz wkład własny to 20 000 zł, czyli 10% wartości kredytu. W większości wypadków bank będzie oczekiwał wkładu własnego na poziomie 20%. Tym samym brakujący wkład własny to 10% od kwoty 200 tys. zł. czyli 20 tys. zł. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego wyniesie więc 3,5% z 20 000 zł – ubezpieczenie naszego niskiego wkładu własnego wyniesie więc czyli 700 zł.
Konto w banku
Często banki wymagają od nas założenia rachunku, który prowadzony będzie w tym samym miejscu, co spłacany kredyt hipoteczny. Korzystanie z takiego rachunku bywa płatne – zwróćmy uwagę, że przy 5 zł miesięcznie, po 15 latach będzie to już kwota 900 zł. Przykład? W banku Pekao SA weźmiemy rachunek osobisty Eurokonto Optymalne – za jego prowadzenie miesięcznie płacimy 3,99 zł. Po 15 latach kwota 718,20 zł jest już mocno nieciekawym dodatkiem do naszego kredytu hipotecznego.
Inne koszty związane z obsługą kredytu
Czasami warto zwrócić uwagę, czy bank nie pobiera np. prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Nie wiemy bowiem, czy w przyszłości nie otrzymamy nagłego zastrzyku środków finansowych, pozwalających nam od razu spłacić zadłużenie. W przypadku kredytów w walucie obcej istnieje możliwość przewalutowania ich na polską złotówkę – najczęściej jednak przyjdzie nam zapłacić określony procent od wartości naszego kredytu. Przykładowo mamy kredyt hipoteczny w DnB NORD*. 1% to nie jest dużo – zwykle jest to znacznie więcej. Jednak z kwoty 200 000 zł to aż 2 000 zł. Opłaty za przewalutowanie zatem stają się znacznym i uciążliwym kosztem.
Dla kredytu na nieruchomość o wartości 300 000 zł, kwota kredytu 200 000 zł, okres kredytowania 25 lat i raty równe.
Oczywiście, powyższe podpunkty to nie wszystkie koszty, związane z wzięciem kredytu hipotecznego, które powinniśmy przeanalizować. Przede wszystkim uważnie zapoznajmy się z taryfą opłat i prowizji oraz, przede wszystkim, umową kredytową przed jej podpisaniem. Lepiej coś wyjaśnić, niż płacić potem za to cenę przez następne ćwierć wieku.
