Mieszkalnictwo stało się jednym z przewodnich tematów bieżącej kampanii wyborczej, co można wiązać między innymi z widocznymi w 2022 r. dużymi podwyżkami czynszów za prywatny najem. Spore znaczenie mają również szybkie tegoroczne wzrosty cen lokali, do których wydatnie przyczynił się program Bezpieczny Kredyt 2%. Każda partia polityczna startująca w tegorocznych wyborach parlamentarnych zgłosiła pewne mieszkaniowe postulaty. Jednym z najbardziej nośnych sloganów mieszkaniowych jest hasło „Mieszkania tańsze o 30%” przygotowane przez Konfederację. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili przyjrzeć mu się nieco bliżej.
Wysokie koszty budowy faktycznie stanowią problem
Po przeczytaniu mieszkaniowej części programu Konfederacji uwagę zwraca jego ukierunkowanie na kwestie podażowe. Taka orientacja jest oczywiście typowa dla partii liberalnych gospodarczo. Cytując oficjalny program Konfederacji, główną receptą na problemy mieszkaniowe ma być: „uwolnienie nowych gruntów pod inwestycje, obniżenie kosztów materiałów i pracy, poluzowanie bezsensownych, dyktowanych ideologią klimatyczną wymogów technicznych, a także odbiurokratyzowanie procesu inwestycyjnego”. Wszystkie podane wyżej rozwiązania mają obniżyć koszty budowy domów i mieszkań o 30%. W tym kontekście warto dodać, że wzrost kosztów budowy faktycznie jest problemem. Potwierdzają to m.in. dane z raportu NBP wskazujące, że pomiędzy I kw. 2018 r. oraz I kw. 2023 r. koszt budowy 1 mkw. typowego bloku wzrósł o około dwie trzecie.
Obliczeniowe założenia wzbudzają pewne wątpliwości
Dla osób bardziej zainteresowanych tematem, Konfederacja przygotowała specjalną analizę z danymi i założeniami obliczeniowymi. Ma ona odpowiadać między innymi na pytania co do realności obniżenia kosztów budowy o wspomniane 30%. Po przeanalizowaniu obliczeń i założeń dotyczących tej obniżki kosztów, widzimy jednak niedociągnięcia oraz wątpliwe kwestie, które można zaliczyć do trzech głównych grup:
- problemy wynikające z niedostępności odpowiednich danych (przykład: informacje o udziale gruntu w kosztach budowy nie są dostępne dla mniejszych ośrodków miejskich, co wymusiło uwzględnienie statystyk tylko dla dużych miast)
- przyjmowanie daleko idących założeń bez dodatkowego uzasadnienia (przykłady: założenie mówiące, że ograniczenie kosztów zakupu prądu przez polskie firmy o 20% - 40%, związane z wcześniejszym odrzuceniem systemu ETS, w następstwie będzie oznaczało obniżenie cen materiałów budowlanych na poziomie od 5% do 15%, a także założenie mówiące o konieczności urealnienia składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny poprzez jej około dwukrotną obniżkę)
- brak informacji o dokładnych wartościach przyjętych do obliczeń (przykład: oszacowanie obniżki kosztów zakupu działek opiera się na danych wskazujących, że ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi z 2016 roku, przez pierwsze 2 lata podniosły ceny działek o 45%, ale nie wiemy, jak dużą obniżkę cen na skutek deregulacji obrotu zakładają autorzy założeń)
Można z dużą pewnością stwierdzić, że propozycje Konfederacji dotyczące kosztów budowy padły ofiarą zjawiska, które jest typowe dla współczesnej polityki (zwanej też pop-polityką). Chodzi o to, że do zdobywania poparcia konieczne jest przedstawianie w przestrzeni medialnej nośnych sloganów. Jednym z nich jest właśnie obniżka kosztów budowy domów i lokali o 30% (powodująca w domyśle również spadek cen rynkowych). Problem polega na tym, że oszacowanie faktycznego wpływu proponowanych przez Konfederację zmian na koszty budowy jest trudne. Od strony logicznej zależności przyczynowo - skutkowe w programie tej partii generalnie wydają się poprawne, ale same obliczenia mogą wzbudzać wątpliwości.
Obniżka kosztów zależna od bardzo dużych zmian w UE
Warto również nadmienić, że postulaty co do obniżki kosztów budowy, które przedstawiła Konfederacja są dość mocno uzależnione od stosunków z Unią Europejską. Chodzi np. o odpowiedź na pytanie, jak bardzo realna jest jednostronna rezygnacja Polski z systemu ETS (obniżająca w założeniu ceny prądu) i jakie może przynieść konsekwencje w kontekście przynależności do UE. Identyczne pytanie dotyczy chociażby rezygnacji z wdrożenia znowelizowanej budynkowej dyrektywy EPBD, systemu ETS2 oraz cła węglowego CBAM. Jeżeli chodzi o nową dyrektywę EPBD zakładającą m.in. przymusowe remonty, to kolejna tura negocjacji w jej sprawie jest planowana na 6 października br. Niedawna modyfikacja podejścia Niemiec do własnych, mocno restrykcyjnych standardów energochłonności budynków (EH40) nie oznacza, że cała polityka UE w tym zakresie zmieni się o 180 stopni.