Pomoc dla kredytobiorców: Polska powinna być jak Irlandia?

Wprowadzenie rządowych wakacji kredytowych nieco uspokoiło kredytobiorców, którzy w 2023 roku będą mogli przełożyć spłatę kolejnych czterech rat. Trudno jednak oprzeć się wrażeniu, że niektórym osobom taka rządową pomoc po prostu nie wystarczy. Tym bardziej, że za dwa lata stopa WIBOR 3M może nadal być wyższa od 7,00%. Taki scenariusz sugerują notowania giełdowych kontraktów FRA na stopę WIBOR 3M. Za pewien czas rząd może szukać innych sposobów na pomoc kredytobiorcom mieszkaniowym. Bardzo ciekawe rozwiązanie przed dziesięcioma laty wprowadziła Irlandia. Warto wyjaśnić na czym dokładnie ono polega. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl odpowiadają również na pytanie, czy irlandzki pomysł można wprowadzić w Polsce.

Irlandzcy kredytobiorcy mieli ogromne kłopoty

Irlandia była jednym z krajów najmocniej dotkniętych kryzysem gospodarczym, który rozpoczął się w 2008 r. Wystarczy wspomnieć, że irlandzka stopa bezrobocia wzrosła ponad dwukrotnie - z 6,5% w lipcu 2008 r. do 14,8% cztery lata później. Wzrost bezrobocia skutkował między innymi problemami wielu osób z obsługą bankowego zadłużenia.

Kłopoty ze spłatą swoich kredytów odczuło między innymi wiele osób, które wcześniej kupiły lokum na fali mieszkaniowego boomu. Udział niespłacanych kredytów hipotecznych (z opóźnieniem ponad 90 dni) w połowie 2013 roku wzrósł na Zielonej Wyspie do rekordowego poziomu niemal 13%. Trudno się zatem dziwić, że ówczesny irlandzki rząd wprowadził specjalne rozwiązania, aby uniknąć społecznej katastrofy.

W Irlandii dłużnik łatwo uwolni się od „hipoteki”

Jednym z najciekawszych pomysłów na pomoc irlandzkim kredytobiorcom jest działający do tej pory system Mortgage to Rent (MTR). Na czym dokładnie on polega? Otóż, to rozwiązanie zapewnia osobom posiadającym kłopoty ze spłatą swojej „hipoteki” płynne przejście od własności do wynajmu. Co ważne, system MTR pozwala na ciągłe zamieszkiwanie tego samego lokum. Taka gwarancja braku przeprowadzki wiąże się z faktem, że mieszkanie przejęte od kredytobiorcy przez bank następnie odkupuje specjalna organizacja - Approved Housing Body/AHB.

Approved Housing Body jako niezależna organizacja non profit zajmuje się zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych niezamożnych członków (najemców) poprzez wynajem socjalny. AHB zapewnia byłemu właścicielowi nieruchomości mieszkaniowej jej stabilny i niedrogi najem. Organizacje AHB mimo swojej niezależności mogą otrzymywać wsparcie od władz lokalnych.

Lokum utracone na rzecz banku można odkupić

Prywatne, irlandzkie firmy po spełnieniu pewnych wymogów również mogą odkupywać mieszkania i domy od banków w celu późniejszego wynajęcia ich byłym właścicielom (na zasadach najmu socjalnego ustalonych z lokalnym samorządem). Ciekawym aspektem systemu MTR jest też możliwość odkupienia lokum wcześniej utraconego na rzecz banku od jego aktualnego właściciela.

Opcja odkupu nieruchomości jest oczywiście uzależniona od poprawy sytuacji finansowej byłego kredytobiorcy. Warto wiedzieć, że wraz ze wzrostem dochodów, rośnie też czynsz płacony przez uczestnika opisywanego systemu. Z drugiej strony, znaczące pogorszenie się sytuacji finansowej byłego właściciela i kredytobiorcy skutkuje obniżką czynszu.

Ciekawy system Mortgage to Rent jest rozwijany

Opisywany system Mortgage to Rent okazał się na tyle dobrym i ciekawym rozwiązaniem, że irlandzki rząd postanowił nie zawieszać jego funkcjonowania nawet w obliczu poprawy sytuacji gospodarczej i spadku odsetka niespłacanych „hipotek”. Co więcej, niedawno zostały wprowadzone zmiany dotyczące systemu MTR. Nowe zasady obowiązujące od lutego 2022 r. skutkowały zwiększeniem dostępności programu Mortgage To Rent.

Irlandzki rząd zakłada, że z płynnego przejścia od własności do najmu socjalnego teraz skorzysta średnio 1000 gospodarstw domowych rocznie. Taka liczba wydaje się niewielka, ale trzeba pamiętać, że program Mortgage to Rent jest adresowany tylko do trwale niewypłacalnych osób. Poza tym mówimy o systemie funkcjonującym w kraju, który ma tylko 5 mln mieszkańców.

Czy podobne rozwiązanie sprawdziłoby się u nas?

Pozytywne opinie na temat działania systemu Mortgage to Rent prowokują pytanie o możliwość wprowadzenia podobnego rozwiązania również w Polsce. Jest to kwestia godna rozważenia, choć aktualne dane na temat spłacalności kredytów, które podaje np. Bankowy Fundusz Gwarancyjny nie wyglądają alarmująco. Według danych BFG, wskaźnik jakości kredytów mieszkaniowych od wiosny 2020 r. kształtuje się na podobnym, bardzo dobrym poziomie.

Ewentualne wprowadzenie w Polsce podobnego rozwiązania, jak system Mortgage to Rent, na pewno wymagałoby zmian prawnych. Rodzi się też pytanie, czy na przykład miejskie zarządy budynków mieszkalnych byłyby w stanie bez sporego dofinansowania odkupywać od banków mieszkania (jako lokale komunalne) w celu wynajmowania ich byłym właścicielom. Warto pamiętać, że w Polsce nie mamy instytucji działających na dokładnie tych samych zasadach, jak irlandzkie Approved Housing Body.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl