Szlachcic na zagrodzie. Obecni kredytobiorcy podzielą los frankowiczów? [FELIETON]

Jeśli chodzi o zapewnienie ludziom tanich mieszkań, to w Polsce przez ostatnie 100 lat przetestowano wszelkie nowoczesne pomysły. Za każdym razem z podobnym efektem, czyli budowano za mało i za wolno, a często też niestarannie. Stąd możliwość samodzielnego mieszkania w jakimś lokum okazywała się dla kolejnych wchodzących w dorosłość pokoleń luksusem, wymagającym wielkich wyrzeczeń.

Głód mieszkaniowy

Już tylko najem mieszkania kosztował zwykle więcej niż połowa miesięcznych dochodów. Natomiast zdobycie nieruchomości na własność wiązało się z latami heroicznej starań i wyrzeczeń. Walce, by posiąść własny dach nad głową, a następnie go utrzymać, towarzyszyły liczne skutki uboczne dotykające walczących: utrata zdrowia, bankructwa, rozwody itd. A najciekawsze, że każda władza twierdziła, iż w owych bataliach niezmiennie wspiera obywateli. Nigdy przy tym nie odnosząc spektakularnego sukcesu.

Gdy tylko okazało się, że wojna z bolszewicką Rosją zmierza do zwycięskiego końca, w październiku 1920 r. Sejm przyjął ustawę o spółdzielniach. Wyprzedzała ona światowe trendy, umożliwiając działalność w II RP spółdzielni mieszkaniowych. Dowolna grupa obywateli mogła założyć spółdzielnię, a następnie zadbać, żeby pod jej egidą zbudowano wielorodzinny dom. Za nowoczesnym prawem nie szły jednak odpowiednie środki finansowe. Ustanowiony w 1927 r. Państwowy Fundusz Budowlany, zajmujący się udzielaniem spółdzielniom preferencyjnych kredytów, wydzielał je bardzo oszczędnie. Nowe osiedla powstawały więc opornie. W rekordowych latach budowano ok. 120 tys. mieszkań rocznie. Sanacyjne rządy problem przeludnienia miast zaczęły więc rozwiązywać administracyjnie. Wprowadzono surowo egzekwowany obowiązek meldunkowy, żeby uniemożliwić napływ do metropolii mieszkańcom wsi, których pojawienie się sprawiało, że liczba dostępnych mieszkań wydawała jeszcze mniejsza.

Po wojnie kolejne komunistyczne ekipy mierzyły się z problemem "głodu mieszkaniowego", powierzając budowę nowych lokali przedsiębiorstwom państwowym oraz upaństwowionym spółdzielniom. Gdy okazało się, że do 1956 r. oddawano do użytku poniżej 100 tys. lokali rocznie, nowy I Sekretarz KC Władysław Gomułka zaplanował radykalną reformę. Polecił zmniejszyć metraż, liczbę pokoi oraz obniżyć wysokość sufitu. Kuchnie mogły być bez okien. O ile za Bieruta nowe mieszkanie miało średnio 57 metrów kwadratowych, to gomułkowskie mniej niż 49 m kw., z sufitem obniżonym do wysokości 2,5 metra.

Miniaturyzacja wbrew założeniom nie zwiększyła liczby oddawanych lokali. Dlatego z kolei Edward Gierek postawił na nowoczesność, nakazując zakup na Zachodzie fabryk domów. Dzięki stawianiu bloków z wielkiej betonowej płyty oraz gotowych komponentów RFN i Japonia zaspokoiły w latach 60. potrzeby pokolenia powojennego wyżu demograficznego. Fabryki domów pozwoliły Polsce Ludowej podwoić liczbę mieszkań oddawanych do użytku. W rekordowym 1976 r., przekroczono nawet pułap 275 tys. Wprawdzie liczba usterek i niedoróbek w gierkowskich blokach szokowała nawet osoby wychowane już w realiach PRL-u, jednak po zasiedleniu mieszkania jego szczęśliwi posiadacze staczali zwycięskie boje z brakoróbstwem budowlańców. Jak skutecznie walczyli, najlepiej dowodzi dzień dzisiejszy. Bloki, którym wróżono najwyżej 50 lat życia nadal mają się dobrze, a 2,5 mln mieszkań, które zbudowano za rządów Gierka znów stanowi obiekt rosnącego pożądania. Potem było już tylko gorzej. Kryzys gospodarczy lat 80. oraz początku 90. sprawił, że liczba nowo budowanych lokali sukcesywnie spadała, aż do 62 tys. w roku 1996.

Obietnice budowlane nawet w Konstytucji

Za to przebywało pomysłów, jak w demokratycznej, wolnorynkowej III RP ten fatalny trend odwrócić. Zapał ku temu był wielki. Nawet do nowej Konstytucji wprowadzono artykuł 75 mówiący, iż "Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania". Co ciekawe, bardzo szybko zaczął on sprawiać wrażenie całkowicie zapomnianego. Acz programów wspierania budownictwa przybywało.

W prawie podatkowym pojawiły się ulgi: budowlane, mieszkaniowe, remontowe, odsetkowe. Tyle tylko, że namacalne korzyści dawały tym, których i tak stać było na zakup lub budowę nieruchomości.

Podobny efekt dał zapoczątkowany ustawą z października 1995 r. program wspieranego przez państwo i samorządy budownictwa czynszowego – TBS. Chcąc go sfinansować utworzono w BGK nawet Krajowy Fundusz Mieszkaniowy. Faktycznie udało się dzięki temu zbudować prawie 100 tys. lokali mieszkalnych. Jednak nie dość, że okazały się "kroplą w morzu potrzeb", to na dodatek przez lata taniej wychodziło coś wynająć od prywatnych właścicieli.

W efekcie na początku XXI w. jedynym, skutecznym "programem mieszkaniowym" były kredyty frankowe. Za ich sprawą przeciętnie zarabiające małżeństwo mogło pozwolić sobie na własne lokum. Popyt szybko wygenerował podaż i nagle prywatni deweloperzy potrafili zaoferować nabywcom nawet 200 tys. mieszkań rocznie. Schodziły one na pniu, pomimo galopującego wzrostu cen. Gierkowskiego rekordu nie pobito, bo po krachu w 2008 r. nawet szybciej od cen nieruchomości zaczął rosnąc kurs szwajcarskiej waluty. Wkrótce te tanie kredyty hipoteczne zamieniły się w pułapki bez wyjścia, wiążące ze sobą małżeństwa skuteczniej niż ślub kościelny. Natomiast liczba nowo oddawanych lokali znów spadła w okolice 150 tys. rocznie. Tego trendu nie odwrócił rządowy program dopłat do kredytów "Rodzina na Swoim". Nota bene wygaszony przez PO z racji obciążeń dla budżetu i zastąpiony dużo oszczędniejszym programem "Mieszkanie dla młodych". Zrobiono to w 2014 r., kilka miesięcy przed wyborami, gdy Prawo i Sprawiedliwość zaczęło obiecywać mniej zamożnym Polakom "Mieszkanie plus" (a potem okazywano zdziwienie tym, jak zagłosowali wyborcy).

Ten ostatni z rządowych programów stał się symbolicznym ukoronowaniem wszystkich poprzednich klęsk na polu wspierania budownictwa mieszkaniowego. W swych założeniach powracał do czasów PRL. Rząd miał skupić w jednym państwowym ręku posiadane zasoby, z gruntami na czele. Po czym budować i budować. Tymczasem z zaplanowanych na początek 100 tys. mieszkań po pięciu latach budowania doliczono się zaledwie 26 tysięcy.

Kaczyński zaskoczony oporem

- Opór stawiany przez instytucje dysponujące na przykład terenami przed ich przekazaniem do programu "Mieszkanie plus" był dla mnie niepojęty, i to na każdym szczeblu – tłumaczył w wywiadzie udzielonym tygodnikowi "Sieci" Jarosław Kaczyński. Gierek miał po prostu więcej władzy i fabryki domów, a rząd Zjednoczonej Prawicy tylko dobre chęci. Wyszło więc jak zwykle, gdy tymczasem mieszkaniowa rzeczywistość zmieniała się na gorsze.

W dzisiejszym świecie mieszkanie w coraz mniejszym stopniu służy do tego, czym było niegdyś - czyli istnieje po to, żeby ktoś w nim mieszkał. Ta funkcja staje się coraz bardziej poboczną. Ważniejsze jest to, że da się go zamienić w lokatę kapitału, którą tak polubiły międzynarodowe fundusze inwestycyjne, lub instrument finansowy albo dochodowy mini-hotel dla turystów. Stały lokator staje się niekoniecznym, a nawet kłopotliwym dodatkiem. Ta finansowa użyteczność nieruchomości sprawia, że ceny wciąż idą w górę. Proces ten znakomicie widać w krajach Europy Zachodniej, gdzie młode pokolenie, dużo biedniejsze niż rodzice, nagle zderza się z tym, iż obecne zarobki nie pozwalają nawet na wynajęcie mikroskopijnego lokum. Jedyne wówczas co pozostaje, to mieszkanie kątem przy rodzicach, w oczekiwaniu na odziedziczenie mieszkania. To zaś bywa straszliwie frustrujące. Czego doświadcza również młode pokolenie Polaków.

Wprawdzie w zeszłym roku na rynku pojawiło się aż 220 tys. nowych lokali i powoli buduje się ich tyle, co za Gierka, lecz trwa też wzrost cen. Niskie stopy procentowe powodują, że osoby dysponujące gotówką kupują kolejne nieruchomości, by tak chronić posiadany kapitał przed inflacją. Ci, którzy marzą o własnym dachu, biorą tanie i łatwo dostępne kredyty hipoteczne. Powoli zaczyna to przypominać koniunkturę z początku stulecia. Tym razem przeciąć ją może nie nagły wzrost kursu franka, lecz przyśpieszająca inflacja. Jeśli w końcu wymusi szybki wzrost stóp procentowych, grozi to obecnym kredytobiorcom, iż w przyszłości zaznają tego samego, co do dziś jest udziałem "frankowiczów".

Wychodzi więc na to, że wszystkie drogi prowadzą wciąż do tego samego "głodu mieszkaniowego". Poza tym nieruchomości stracą swą współczesną funkcję instrumentu finansowego jedynie w momencie, gdy podaż zdecydowanie przewyższy popyt. Albo jeśli obywatele otrzymają od państwa tyle wolności, żeby móc sobie spokojnie wybudować własne lokum, na własnej ziemi, zupełnie poza obecnym systemem. Tak, jak to bywało w zamierzchłych czasach Rzeczpospolitej szlacheckiej. I w tym szaleństwie może być właśnie metoda, bo wszystkie inne zawiodły.