Nowe mieszkanie na peryferiach nawet o 50% tańsze niż w mieście?

W pierwszym półroczu we wszystkich największych miastach popyt na nowe mieszkania wyraźnie się zmniejszył w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Najbardziej we Wrocławiu, bo aż o 46% – mówi ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.

Podwyżki stóp procentowych

Tak gwałtowny spadek popytu przypisuje się zapoczątkowanym przez Radę Polityki Pieniężnej jesienią ubiegłego roku podwyżkom stóp procentowych. Warto zwrócić jednak uwagę, że szczególnie w Warszawie i Gdańsku odwrót kupujących zaczął się dużo wcześniej.

Z danych pierwszej ogólnopolskiej platformy do analizy rynku pierwotnego bigdata.rynekpierwotny.pl wynika, że np. w stolicy sprzedaż mieszkań w III kw. 2021 r. była aż o 38% mniejsza niż na początku roku. Po prostu ceny mieszkań osiągnęły poziom, który coraz mniej kupujących, zwłaszcza posiłkujących się kredytem, jest w stanie zaakceptować. Ci, którzy nie chcieli płacić bajońskich sum coraz częściej decydowali się na przeprowadzkę do miejscowości okalających metropolie, gdzie mieszkania są bardziej dostępne.

Boom budowlany w powiatowych miasteczkach

Zmiana preferencji kupujących spowodowała boom budowlany w wielu powiatowych miasteczkach. Jednak czy utrzymał się on także w tym roku? Do kolejnych podwyżek oprocentowania kredytów doszły przecież obawy o skutki gospodarcze wojny w Ukrainie. Ponadto popyt na mieszkania kupowane za kredyt dusi rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, która drastycznie ograniczyła zdolność kredytową potencjalnych nabywców mieszkań. W pierwszym półroczu banki udzieliły zaledwie 91,3 tys. kredytów mieszkaniowych, czyli niemal o jedną trzecią mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Nie dziwi, że w tej sytuacji deweloperzy wstrzymali część inwestycji. Ich aktywność zmniejszyła się głównie w największych miastach, gdzie ceny mieszkań są najwyższe. Jednak odcięcie od kredytów nie spowodowało spadku popytu we wszystkich lokalizacjach podmiejskich – komentuje Marek Wielgo.

Np. w okolicach Warszawy GUS odnotował wzrost inwestycji w powiatach wołomińskim i mińskim. Mniej mieszkań powstaje natomiast m.in. w powiatach piaseczyńskim i pruszkowskim. Skąd to zróżnicowanie?

Z danych bigdata.rynekpierwotny.pl wynika, że w powiecie mińskim średnia cena m kw. mieszkań oferowanych przez tutejszych deweloperów wynosiła pod koniec czerwca ok. 8 tys. zł. Natomiast w sąsiadującej z tym powiatem warszawskiej dzielnicy Wesoła średnia przekraczała w tym czasie 10,6 tys. zł za m kw. W okolicach Warszawy najtańsze nowe mieszkania są do kupienia w powiecie wołomińskim – średnia cena m kw. wynosi tu „tylko” ok. 7,6 tys. zł, czyli jest ona aż o 44% niższa od średniej warszawskiej.

Natomiast w tych podwarszawskich powiatach, w których deweloperzy rozpoczęli mniej mieszkań, ich ceny są wyraźnie wyższe, a w powiecie legionowskim średnia przekroczyła nawet pułap 10 tys. zł za m kw.

Ceny

Przymierzając się do zakupu mieszkania w którejś z podmiejskich lokalizacji trzeba mieć na uwadze, że i tam ceny nie stoją w miejscu. Np. w powiatach mińskim i wołomińskim mieszkania podrożały przez rok średnio o odpowiednio: 25% i 22%, a w powiecie legionowskim odnotowaliśmy 41% podwyżkę – mówi ekspert GetHome.pl.

Z podobnym zjawiskiem mamy do czynienia także w okolicach Łodzi, Wrocławia, Poznania i Gdańska. Są tam powiaty, w których deweloperzy zaczęli budowę większej niż przed rokiem liczby mieszkań. Nie wiadomo, kiedy trafią one na rynek. Jednak wygląda na to, że tam, gdzie ceny mieszkań są względnie niskie, deweloperzy znajdują na nie chętnych.

W powiatach okalających największe miasta, średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań jest niższa średnio od 20% (powiat pabianicki w sąsiedztwie Łodzi) do nawet ponad 50% (powiat średzki koło Wrocławia). Zmianę preferencji kupujących nowe mieszkania można tłumaczyć także tym, że infrastruktura społeczna i komunikacyjna w mniejszych miejscowościach nierzadko jest lepsza niż na osiedlach budowanych na obrzeżach największych miast. Podmiejskie budownictwo mieszkaniowe rozwija się zwłaszcza tam, gdzie funkcjonuje kolej podmiejska lub jest trasa szybkiego ruchu.