rozwiń ›

Skarbówka wie, gdzie mieszkasz i kto u ciebie mieszka

Jeszcze niedawno fiskus interesował się głównie dużymi firmami lub działalnością gospodarczą. Teraz to właśnie zwykły, prywatny najem stał się jednym z głównych obszarów kontroli.

Reklama

Według danych Ministerstwa Finansów z 2024 roku, aż co czwarty wynajmujący lokal prywatnie nie zgłaszał dochodu z najmu. To tysiące mieszkań i dziesiątki milionów złotych rocznie, które omijały budżet państwa.

Widzimy wzrost liczby korekt PIT-28 i czynnych żali. Tylko w pierwszym kwartale 2025 r. na Mazowszu złożono ich o 42 proc. więcej niż rok wcześniej – mówi nam urzędnik z jednej z izb administracji skarbowej. – Wiele przypadków ujawnianych jest dzięki systemowemu porównywaniu danych z portali ogłoszeniowych i przepływów bankowych.

Jak fiskus cię namierza? Wystarczy ogłoszenie lub przelew

System analizuje dane z wielu źródeł jednocześnie. Pod lupą są m.in. ogłoszenia zamieszczane w serwisach takich jak OLX, Otodom czy Airbnb, które urzędy porównują z deklaracjami PIT oraz wpływami na kontach bankowych. Jeśli w systemie pojawi się informacja, że ktoś oferował mieszkanie na wynajem, ale nie rozliczył z tego dochodu, urzędnicy mogą wysłać wezwanie do złożenia wyjaśnień. W praktyce to nie człowiek, ale algorytm jako pierwszy wykrywa rozbieżności – a wystarczy jeden trop, by rozpocząć procedurę.

Po znajomości wciąż może kosztować

Wielu właścicieli sądzi, że jeśli wynajmują bez umowy, gotówką albo komuś znajomemu, to fiskus nie ma jak się dowiedzieć. To błędne myślenie. Jeśli tylko pojawi się przesłanka, że lokal generował korzyści – nawet w formie barteru – fiskus może to potraktować jak niezgłoszony dochód.

Jeśli wynajmujesz mieszkanie za 2500 zł miesięcznie i nie zgłosisz tego fiskusowi, po roku możesz otrzymać decyzję z wezwaniem do zapłaty. Urząd może naliczyć:

  • Zaległy podatek ryczałtowy (8,5%) – ok. 2550 zł
  • Odsetki za zwłokę (14,25% rocznie) – ok. 180–250 zł w zależności od daty zapłaty
  • Sankcja karna – 75% wartości podatku – ok. 1900 zł
  • Ewentualna grzywna z Kodeksu karnego skarbowego – do 30 000 zł, ale w praktyce: od kilkuset do kilku tysięcy złotych
Reklama

Łącznie daje to nawet ponad 5000 zł kosztów w przypadku jednego roku niezgłoszonego najmu. Jeśli kontrola obejmie kilka lat, kwota może urosnąć do kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Można się uratować. Ale trzeba działać, zanim będzie za późno

Osoby, które do tej pory nie zgłosiły dochodu z najmu, mogą skorzystać z tzw. czynnego żalu. To oficjalne przyznanie się do błędu połączone z uregulowaniem zaległości – i jedyna realna szansa na uniknięcie wysokich kar.

Czynny żal można złożyć online, przez e-Urząd Skarbowy. Do tego trzeba dołączyć zaległe zeznanie PIT-28 oraz opłacić należność. Im wcześniej, tym lepiej.

Wystarczy jeden sygnał i system działa

Urzędnicy podkreślają, że najem prywatny jest dziś jednym z najczęściej kontrolowanych źródeł dochodu. Weryfikacja przebiega automatycznie. Jeśli na Twoim koncie regularnie pojawiają się przelewy "za wynajem", a nie masz zgłoszonego najmu – możesz spodziewać się pisma z urzędu.

Coraz częściej kontrolerzy korzystają z archiwów portali ogłoszeniowych, sprawdzają dane meldunkowe i historię deklaracji podatkowych. Czasem wystarczy aktywność w mediach społecznościowych – np. post o poszukiwaniu lokatora lub zdjęcie wnętrza mieszkania.

Lepiej zapobiegać niż płacić

Wynajem mieszkania to wciąż jedno z najpopularniejszych źródeł dodatkowego dochodu w Polsce. Jednak brak zgłoszenia może dużo kosztować.

Jeśli masz lokal i go wynajmujesz – zgłoś to. Nawet po czasie. Skarbówka nie odpuszcza, a kosztowny błąd może Cię dopaść szybciej, niż myślisz.