Polowanie na mieszkanie bez wkładu własnego. Dochodzi do kuriozalnych sytuacji

Najpewniej znajdą się tacy, którzy dojdą do wniosku, że skoro mogą sobie pozwolić na kredyt bez wkładu własnego, to wolą kupić mieszkanie niż je najmować. Problemem tylko może być znalezienie na rynku takiego, które spełnia kryteria cenowe rządowego programu – mówi ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo. I dodaje, że pole poszukiwań zawężają dwa ustawowe kryteria:

• maksymalna kwota gwarancji
• limit ceny metra kwadratowego mieszkania

Wkład własny

Zgodnie z ustawą państwo zagwarantuje nawet 20% wkład wymagany przez banki, ale kwota gwarancji nie może przekraczać 100 tys. zł. Tak więc ci, którzy nie mają żadnych oszczędności muszą znaleźć mieszkanie lub dom z ceną poniżej 500 tys. zł. Z kolei limit ceny m kw. jest iloczynem średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków (przeciętnego kosztu budowy) oraz współczynnika 1,3 w przypadku mieszkań na rynku pierwotnym i 1,2 w przypadku nieruchomości na rynku wtórnym.

Limity i wątpliwości

Trzeba też wiedzieć, że osobne limity obowiązują dla miasta wojewódzkiego, dla gmin z nim sąsiadujących i reszty województwa. Wysokość tych limitów ogłaszają co sześć miesięcy wojewodowie. Biorą oni pod uwagę aktualne dane urzędu statystycznego dotyczące m.in. kosztów budowy i inflacji oraz własne analizy oraz wytyczne Ministerstwa Rozwoju i Technologii.

Taki sposób określania limitów cenowych wydaje się prosty, ale czy jest sprawiedliwy? Wątpliwości budzą nie tylko duże, ale często nieuzasadnione różnice w limitach dla poszczególnych miast, w zależności od segmentu rynku – pierwotnego lub wtórnego.

Wyższy limit cenowy

Wyższy limit cenowy dla mieszkań oferowanych przez deweloperów nie zawsze da się uzasadnić tym, że są droższe od mieszkań z drugiej ręki. Np. w Warszawie, Gdańsku i Krakowie średnia cena m kw. mieszkań na rynku wtórnym jest o 5-7% wyższa niż na rynku pierwotnym.

Ekspert GetHome.pl przyznaje, że limity ceny metra kwadratowego nie mogą być zbyt wysokie, bo założeniem programu jest wspieranie osób kupujących swoje pierwsze lokum. Jednak nie może być tak, że te limity są całkowicie oderwane od realiów rynkowych. Np. w Warszawie średnia cena m kw. używanych mieszkań jest aż o 55% wyższa od ustalonego przez wojewodę mazowieckiego limitu, a w przypadku nowych – o 37%!

Kuriozalne sytuacje

Ponadto czasem dochodzi do sytuacji kuriozalnych, jeśli chodzi o wysokość limitów w poszczególnych miastach. Najbardziej spektakularny jest przykład Trójmiasta. Mieszkania w Gdyni w ofercie deweloperów są średnio droższe niż w Gdańsku. Ale to w tym drugim mieście wyższy jest limit ceny umożliwiający skorzystanie z kredytu bez wkładu własnego. Różnica w wysokości wskaźnika wynosi aż 12% na korzyść Gdańska. Inny przykład: wyższa niż w Gdańsku średnia cena m kw. jest również Krakowie, ale to w tym pierwszym mieście limit jest wyższy.

Trudno też zrozumieć, czym kierowali się wojewodowie, którzy obniżyli limity ceny mieszkań w sytuacji rosnących kosztów budowy. Obecne limity obowiązują od kwietnia. W Bydgoszczy, Rzeszowie i Olsztynie spadły o odpowiednio: 2%, 1% i 3%. Dla porównania, wojewoda wielkopolski podniósł limit dla Poznania aż o 17%. Zaś w Krakowie i Toruniu limit wzrósł o 12%.

Skromna oferta w dużych miastach

To wszystko powoduje, że szczególnie w największych miastach, czyli tam, gdzie popyt na mieszkania jest największy, bardzo skromna jest oferta takich, które spełniają wymogi programu "Mieszkanie bez wkładu własnego”. Np. w Łodzi i Krakowie jest to zaledwie 2% łącznej podaży nowych mieszkań z ujawnioną ceną. Co gorsza, w poszczególnych miastach występują ogromne różnice w wielkości tej oferty. Najwyższy odsetek takich mieszkań – 23% - jest w ofercie deweloperów w Gdańsku.

Rynek wtórny. W tych miastach jest problem

Z kolei na rynku wtórnym sporym wyzwaniem jest znalezienie mieszkania za kredyt bez wkładu własnego w Warszawie, Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu. Natomiast w Katowicach, Poznaniu i Łodzi potencjalni nabywcy raczej bez problemu znajdą takie lokum. Warto zwrócić jednak uwagę, że do tej pory czas działał na niekorzyść potencjalnych beneficjentów programu. Od maja, kiedy wszedł on w życie, np. we Wrocławiu udział tanich lokali w ofercie firm deweloperskich skurczył się z 12% do 8%, a w Poznaniu – z 16% do 12%.

Ekspert GetHome.pl przyznaje, że są też i takie miasta, w których większość mieszkań z drugiej ręki można byłoby obecnie kupić za kredyt bez wkładu własnego. Ponadto w mniejszych miastach, gdzie ceny działek są stosunkowo niskie, alternatywą dla zakupu mieszkania jest budowa niewielkiego domu jednorodzinnego. Co ważne, kredytem bez wkładu własnego można sfinansować także zakup działki.

Obecnie taki kredyt oferują tylko dwa banki: Alior Bank i Santander Bank Polska. Chęć uczestnictwa w programie deklaruje kolejnych sześć: Bank Pekao SA, PKO Bank Polski, Bank Ochrony Środowiska, Bank Polskiej Spółdzielczości, Bank Spółdzielczy Rzemiosła z Krakowa i Bank Spółdzielczy w Brodnicy.

Autor: Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl