Operat winien być zgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (tekst jedn. DzU z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (DzU nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zatem jeśli operat stanowiący podstawę wyceny wartości szacowanej nieruchomości jest niezgodny z przepisami przytoczonych powyżej aktów prawnych, wówczas nie może stanowić dowodu, że aktualizacja opłaty jest uzasadniona. Powyższe na pozór oczywiste wnioski można wywieść wprost z przepisów ustawy. Niestety w zakresie regulacji postępowania wywołanego wniesieniem przez użytkownika wieczystego wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadniona, ustawa zawiera wiele przepisów wywołujących istotne rozbieżności w praktyce zarówno organów administracyjnych, jak i sądowych, co niestety najczęściej dotyka najbardziej zainteresowanego, czyli użytkownika wieczystego kwestionującego zasadność często drastycznego podwyższenia opłaty. Z woli ustawodawcy (art. 79 ust. 7 ustawy), ale także z uwagi na ugruntowany już w doktrynie i orzecznictwie pogląd, że sprawa sporu co do podwyższenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ma charakter stricte cywilnoprawny, postępowanie wywołane złożeniem przez użytkownika wieczystego wniosku w trybie art. 78 ust. 2 ustawy charakteryzuje swoisty dualizm norm postępowania administracyjnego oraz cywilnego. W konsekwencji postępowanie to rządzi się swoimi własnymi regułami wypracowanymi przez praktykę poszczególnych samorządowych kolegiów odwoławczych, zazwyczaj niekorzystną dla użytkownika wieczystego.
Podobnie na etapie postępowania sądowego wszczętego na skutek odwołania od orzeczenia kolegium w trybie art. 80 ustawy działanie sądów powszechnych można określić jako intuicyjne, wobec braku jasnych, transparentnych regulacji ustawowych. Tradycyjnie godzi to w sytuację procesową użytkownika wieczystego występującego najczęściej z pozycji mimowolnego powoda zobligowanego przez sąd do uiszczenia opłaty od pozwu, która według dowolnej interpretacji sądów liczona jest od wysokości zaoferowanej przez organ nowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Powyższe, jak również inne problemy związane z dochodzeniem praw użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej stającego w obliczu niezasadnej z punktu widzenia przepisów ustawy i przepisów do niej wykonawczych aktualizacji opłaty rocznej są przedmiotem zainteresowania działu procesowego Kancelarii Radcy Prawnego Małgorzaty Sobol (ul. Piękna 68, 00-672 Warszawa, www.sobol.com.pl).
Kontakt: joanna.kieszek@sobol.com.pl
