Wycena nieruchomości – kto ją robi, po co i ile to kosztuje?

Wycena nieruchomości to postępowanie, którego celem jest określenie wartości nieruchomości. Dotyczy zarówno lokali mieszkalnych, jak i domów czy działek. Wymaga sporządzenia operatu szacunkowego, czyli dokumentu w formie pisemnej, gdzie w wyniku zastosowania wybranej metody określana jest realna wartość nieruchomości. Uprawniony jest do tego wyłącznie licencjonowany rzeczoznawca majątkowy.

Kiedy potrzebna będzie wycena?

Wycena nieruchomości jest potrzebna na przykład podczas procedowania o kredyt hipoteczny, przy sądowym podziale majątku małżonków, przy ubieganiu się o odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości lub podczas sądowego podziału spadku.

Operat szacunkowy jest traktowany jako dowód przez sąd. Dlatego najlepiej, aby rzeczoznawca majątkowy, który szacuje nieruchomość, był wpisany na listę biegłych sądowych. Wyjaśnia to Marta Kubacka, ekspert portalu GetHome.pl: Operat zlecony przez stronę jest tylko dokumentem prywatnym, który druga strona postępowania może zakwestionować. Natomiast opinia biegłego w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego, ma znacznie większą moc dowodową i trudniej ją podważyć.

Osoba, która ubiega się o kredyt hipoteczny, musi wiedzieć, że bank będzie wymagał przedstawienia wyceny nieruchomości. Dzięki temu będzie mógł określić wartość zabezpieczenia. Zazwyczaj banki mają swoich rzeczoznawców, jednak zapłata wynagrodzenia za usługę szacowania jest po stronie kredytobiorcy. Podczas ubiegania się o kredyt w kilku bankach warto, aby operat szacunkowy przygotował niezależny rzeczoznawca, a sam dokument można wtedy przedstawić w różnych instytucjach. Należy zwrócić uwagę, aby wybrany rzeczoznawca był uprawniony do wykonywania swojego zawodu.

Kto może dokonać wyceny nieruchomości?

Wyceny nieruchomości dokonuje posiadający uprawnienia państwowe rzeczoznawca majątkowy. Wykonuje je w oparciu o przepisy rozporządzenia oraz standardy zawodowe. Warunki i regulacje prawne dotyczące sporządzania wyceny nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych są zawarte w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawcy opierają się również na zaleceniach pod nazwą - Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW). Są one opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

Aby móc wyceniać nieruchomości trzeba posiadać uprawnienia, które nadawane są przez Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii. To długi proces, który wymaga ogromnej wiedzy i zdania licznych (i kosztownych) egzaminów. Przede wszystkim uprawnienia do wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego może uzyskać osoba, która nie była karana (za szczegółowo określone rodzaje przestępstw, np. skarbowe), ma wyższe wykształcenie, ukończyła studia podyplomowe z wyceny nieruchomości, odbyła praktykę lub posiada doświadczenie zawodowe związane z wyceną nieruchomości oraz przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym zdała egzamin.

Rzeczoznawca musi zostać również wpisany do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych, prowadzonego przez Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii. Jest to rejestr publicznie dostępny, więc w razie wątpliwości, można każdą osobę zweryfikować pod kątem posiadanych uprawnień – informuje Marta Kubacka, ekspert portalu GetHome.pl.

Na czym polega wycena nieruchomości?

Podczas wyceny określa się rynkową wartość nieruchomości, ale też odtworzeniową i katastralną. Rzeczoznawca dokonuje wyceny podejściem: porównawczym, dochodowym, kosztowym lub mieszanym. Co dokładnie oznaczają i czym się różnią?

Porównawcze – stosuje się je dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu i których wyrażona wartość jest najbardziej prawdopodobną do uzyskania na rynku ceną z uwzględnieniem określonych warunków; jest najczęściej wykorzystywana do wyceny lokali mieszkalnych, w której odniesieniem jest cena uzyskiwana za podobne nieruchomości, ale skorygowana o różniące je cechy; stosowane są tu trzy metody: porównywania parami, korygowania ceny średniej i analizy statystycznej rynku.

Dochodowe – jest najczęściej wykorzystywane przy nieruchomościach komercyjnych; opiera się na założeniu, jakie dochody można osiągnąć teraz lub w przyszłości z samej nieruchomości (metoda inwestycyjna) lub z działalności w niej prowadzonej (metoda zysku); przy zastosowaniu tego podejścia niezbędna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów, lub innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.

Kosztowe - to jedyne podejście do określenia wartości odtworzeniowej nieruchomości. Polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość odpowiada kosztom jej odtworzenia pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości; określeniu podlega koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

Mieszane – podejście mieszane jest połączeniem podejścia dochodowego i porównawczego. Rzeczoznawca bierze pod uwagę nieruchomości podobne do wycenianej i dochody, jakie te nieruchomości generują.

Aby rzeczoznawca mógł przystąpić do wykonania operatu szacunkowego, należy dostarczyć mu dokumenty: odpis z księgi wieczystej nieruchomości, wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wypis z rejestru gruntów wraz z mapką sytuacyjną, mapę ewidencyjną dotyczącą działki oraz pozwolenie na użytkowanie istniejącego budynku.

Co zawiera wycena nieruchomości i czy można ją podważyć?

Operat szacunkowy powinien zawierać szereg informacji, które jednoznacznie wskazują na szacowaną nieruchomość oraz jej wartość. Szczegółowe informacje zawarte w operacie zawierają więc: przedmiot i zakres dokonywanej wyceny; cel wyceny nieruchomości, podstawę prawną operatu szacunkowego; źródła danych o nieruchomości; daty ważne dla określenia wartości nieruchomości; opis stanu nieruchomości, jej przeznaczenie, charakterystykę i bieżącą analizę rynku nieruchomości; opis podejścia, metody i techniki wykonania wyceny; określenie rodzaju wartości oraz obliczenia zmierzające do określenia wartości nieruchomości.

Należy również wiedzieć, że operat szacunkowy można zakwestionować. Z reguły jest sporządzany przez wykwalifikowanego specjalistę, ale jeśli oczekiwania mocno odbiegają od tych przedstawionych w wycenie, można skonsultować się z innym rzeczoznawcą. Jeśli opinie co do wartości mieszkania znacząco się różnią, można zgłosić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, która wyjaśni sporne kwestie.

Operat szacunkowy można również aktualizować, jeśli zmieniły się istotne okoliczności od czasu przygotowania. Wartość nie jest szacowana raz na zawsze, okoliczności rynkowe, jak i stan samej nieruchomości zmieniają się przecież wraz z upływem czasu. Stanowią o tym przepisy Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, z których wynika, że operat może być wykorzystywany na potrzeby, na które został stworzony jedynie przez 12 miesięcy od daty wydania. Jedynym wyjątkiem jest sytuacja, gdy wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub inne zmiany czynników. Po upływie tego czasu operat staje się nieważny. Po roku można jednak wystąpić o wspomnianą aktualizację, która przedłuża jego żywotność o kolejny rok – wyjaśnia Marta Kubacka, ekspert portalu GetHome.pl.

Ile kosztują usługi rzeczoznawcy?

Cena za wykonanie operatu szacunkowego zależy od rodzaju nieruchomości, nakładu pracy rzeczoznawcy, wielkości miasta, ale również indywidualnych stawek rzeczoznawcy. Za operat szacunkowy lokalu mieszkalnego należy zapłacić od 500 do 1000 zł, domu od 600 do nawet 1500 zł. Czasem warto zdecydować się na rzeczoznawcę działającego na zlecenie banku, w którym ubiega się o kredyt. Często ma niższe stawki i wycenę lokalu mieszkalnego można już otrzymać za 250 zł. Zaleca się również porównywanie kosztów usług rzeczoznawców, bo mogą się znacząco od siebie różnić.

Pośrednik nieruchomości a rzeczoznawca

Dokonywanie wycen nieruchomości przez osoby niebędące rzeczoznawcami majątkowymi jest zakazane i grozi za to kara grzywny w wysokości do 50 tys. zł. Jednak są sytuacje, kiedy wyznaczenie wartości nieruchomości jest potrzebne, ale niekoniecznie musi być ono wykonane profesjonalnie. Taką sytuacją, jest na przykład sprzedaż lub zamiana nieruchomości.

Pośrednicy zajmują się jedynie ustaleniem ceny ofertowej, która z operatem szacunkowym nie ma nic wspólnego. Pozwala jedynie ustalić przybliżoną wartość, która umożliwi obrót nieruchomością na uczciwych warunkach. Agent ma odpowiednią wiedzę, aby wyznaczyć ją w odniesieniu do lokalnego rynku nieruchomości i bieżących uwarunkowań.

Określenie przybliżonej wartości nieruchomości przez właściciela lub przez agenta nieruchomości jest wystarczające, aby wystawić nieruchomość na sprzedaż i nie martwić, się, że cena jest zbyt wysoka, bądź zbyt niska. Nigdy nie jest to jednak pełnoprawna wycena, którą może dokonać jedynie rzeczoznawca – podsumowuje Marta Kubacka, ekspert portalu GetHome.pl.

Marta Kubacka, ekspert portalu GetHome.pl