Niespodziewany zwrot na rynku nieruchomości. Zaskakujące trendy cenowe

Najbardziej zauważalny spadek odnotowano w Gdańsku, gdzie ceny mieszkań obniżyły się o 6,3 proc.W stolicy spadek wyniósł 3,2 proc., natomiast w Krakowie i Wrocławiu obniżki osiągnęły 2,2 proc. oraz 0,8 proc. W odróżnieniu od pozostałych miast, w Łodzi zanotowano kwartalny wzrost cen o 1,6 proc. Taka sytuacja sugeruje, że sprzedający, napotykając na mniejszy popyt, coraz częściej decydują się na korektę ceny wyjściowej, aby przyciągnąć potencjalnych nabywców.

Niespodziewany zwrot na rynku nieruchomości. Zaskakujące trendy cenowe

Na rynku nowych mieszkań sytuacja wygląda inaczej. W Warszawie oraz Łodzi ceny wykazały tendencję spadkową – odpowiednio o 1,2 proc. i 0,5 proc. W miastach takich jak Gdańsk, Kraków, Wrocław i Poznań zaobserwowano jednak niewielki wzrost cen, wynoszący odpowiednio 3,6 proc., 0,8 proc., 0,5 proc. i 0,2 proc. Wzrosty te mogą wynikać z odmiennej strategii deweloperów oraz zróżnicowanego popytu w poszczególnych lokalizacjach.

Wpływ czynników zewnętrznych

Końcówka roku nie przyniosła rewolucyjnych zmian, jednak rynek nieruchomości nadal oczekuje na czynniki, które mogłyby znacząco pobudzić popyt. Nawet niewielka korekta średnich cen transakcyjnych może zmobilizować potencjalnych kupujących, ale dalsze losy rynku są mocno związane z decyzjami banku centralnego dotyczącymi polityki monetarnej, wysokości stóp procentowych oraz kosztów kredytu hipotecznego.

Jeszcze większa niepewność dotyczy możliwości wprowadzenia na rynek nowego programu dopłat do kredytów, ale wobec braku jakichkolwiek informacji umożliwiających ocenę skutków takiego programu nie możemy obecnie przewidzieć następstw rynkowych tego typu działań - zauważył Marcin Jańczuk z Metrohouse.

Kredyty hipoteczne i zdolność kredytowa

W raporcie podkreślono, że rynek kredytów hipotecznych w ostatnim kwartale charakteryzował się znacznymi wahaniami. Początek kwartału przynosił oferty z oprocentowaniem okresowo stałym na poziomie 6,6-6,7 proc. przy 20-procentowym wkładzie własnym, natomiast pod koniec kwartału pojawiały się propozycje z oprocentowaniem nawet o pół procenta wyższym.

Rozpoczynaliśmy kwartał z najlepszymi ofertami zaczynającymi się przy oprocentowaniu okresowo stałym na poziomie 6,6-6,7 proc. przy 20 proc. wkładzie własnym, a kończyliśmy z ofertami nawet o pół procenta wyższymi - zaznaczył Andrzej Łukaszewski z Credipass.

Dodatkowo, eksperci zwracają uwagę na rosnącą rozbieżność w sposobach wyliczania zdolności kredytowej przez poszczególne banki. W niektórych przypadkach różnice te sięgały nawet 400 tys. zł dla tego samego gospodarstwa domowego, co często skutkowało rezygnacją klientów z planowanych transakcji.

Różnice między ceną ofertową a transakcyjną

Rynek wtórny w IV kwartale wykazywał oznaki rosnącej nerwowości sprzedających. Coraz częściej ceny wyjściowe były obniżane już na etapie wystawiania oferty, co odzwierciedlało większe różnice między ceną początkową a ostateczną ceną transakcyjną. W Warszawie oraz Krakowie różnice te pozostają nadal znaczące.

W Warszawie różnica w cenie r/r jest nadal istotna i wynosi 22,7 proc., w Krakowie różnica ta wynosi 17,9 proc. W większości miast widoczny jest znaczny spadek ceny ofertowej mieszkania już na etapie jej wystawienia na rynku. Żeby sprzedać mieszkanie, bardzo często potrzebna jest korekta wyjściowej ceny. Kupujący chcą negocjować, o czym świadczą większe różnice pomiędzy ostatnią ceną ofertową a transakcyjną - stwierdził Marcin Jańczuk z Metrohouse.

Zmiany w popycie i ofertach deweloperskich

Indeks popytu zaobserwowany w czwartym kwartale wskazuje na wzrost zainteresowania nieruchomościami. Szczególnie październik okazał się intensywnym miesiącem, kiedy odczyt indeksu przekroczył 100 punktów po raz pierwszy w roku. Eksperci podkreślają jednak, że zwiększone zainteresowanie nie musi oznaczać powrotu optymizmu na rynku – może ono wynikać z szerszego wachlarza ofert, większych możliwości negocjacyjnych oraz specjalnych propozycji przygotowywanych przez deweloperów.

Porównując zmiany cenowe między kolejnymi kwartałami, autorzy raportu zauważyli, że w III kwartale wszystkie zmiany były dodatnie. Najmniejsze wzrosty odnotowano w Krakowie (0,7 proc.), natomiast najwyższe w Wrocławiu (4,6 proc.). Ostatni kwartał przyniósł większą dywersyfikację, szczególnie w Warszawie i Gdańsku. W stolicy pojawiła się oferta mieszkań nieco tańszych od średniej, podczas gdy gdańscy deweloperzy skoncentrowali się na segmencie mieszkań z wyższej półki cenowej, co wpłynęło na wyrównanie się cen do poziomu Krakowa i jednoczesne zwiększenie dystansu w stosunku do Wrocławia oraz Poznania.

"W III kw. 2024 r. wszystkie kwartalne zmiany cenowe były dodatnie. Najmniej ceny wzrosły w Krakowie ­- 0,7 proc., a najbardziej mieszkania podrożały we Wrocławiu - o 4,6 proc. Ostatni kwartał ub.r. przyniósł większe zróżnicowanie. Jest ono szczególnie widoczne w przypadku Warszawy oraz Gdańska. W stolicy od pewnego czasu widzimy rozbudowę oferty nowych mieszkań nieco tańszych od średniej. Z kolei gdańscy deweloperzy postanowili uzupełnić rynek o mieszkania z wysokiej półki cenowej. W efekcie Gdańsk pod względem cenowym praktycznie dogonił Kraków i zwiększył dystans np. względem Wrocławia i Poznania" - poinformował Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl.

Liderzy segmentu luksusowych nieruchomości

Interesującym aspektem poruszonym w raporcie są dane BIG DATA RynekPierwotny.pl dotyczące sprzedaży najdroższych lokali deweloperskich. Pod koniec ubiegłego roku to nie Warszawa, lecz Gdańsk osiągnął największy udział sprzedaży mieszkań wycenianych powyżej 20 tys. zł/mkw. W Gdańsku niemal co czwarte nowe mieszkanie oferowane przez deweloperów miało cenę przekraczającą tę granicę.

Źródło: PAP