Mimo gwałtownego wzrostu kursu franka kredyty hipoteczne w tej walucie nadal spłacają się lepiej niż w złotych – rata jest ciągle niższa. Ale ich posiadacze mają inny problem. Stali się zakładnikami własnych mieszkań.
– Jeśli klient pożyczył 100 tys. franków przy kursie 2,5 zł, otrzymał z banku 250 tys. zł, Gdy kurs wzrósł do 3,2 zł, zadłużenie skoczyło do 320 tys. zł., i to nawet gdy już wcześniej kilka lat kredyt był spłacany, bo początkowo kapitału kredytu ubywa niewiele – tłumaczy Halina Kochalska, analityk Open Finance.
Posiadacz kredytu staje się wtedy więźniem własnego lokum. W takich warunkach spłata kredytu przed czasem jest zupełnie nieopłacalna. W wielu przypadkach klient musiałby oddać do banku więcej, niż pożyczył. A nawet więcej niż otrzyma ze sprzedaży mieszkania. Posiadacz kredytu ma spory problem z przeprowadzką do innego miasta czy z odzyskaniem pieniędzy w razie nagłych potrzeb finansowych lub rozwodu.
– Problem dotyczy 110 tys. zadłużonych, czyli ok. 8 proc. ogółu posiadaczy kredytów hipotecznych. Są to przede wszystkim osoby, które kupowały za pieniądze banków mieszkania w 2008 r., na szczycie cen nieruchomości i przy spadającym kursie franka – tłumaczy Bartosz Turek, analityk Home Broker.
– Tylko w trzecim kwartale 2008 r. udzielano we frankach ponad 78 proc. z rekordowej liczby 83 tys. kredytów hipotecznych. Wtedy średni kurs wynosił 2,05 zł. Tylko z powodu spadku wartości rodzimej waluty mają oni obecnie do spłaty kredyt o ponad 50 proc. wyższej wartości – wylicza Turek.
Iluzją w takich warunkach jest możliwość przewalutowania kredytu – sprawiłoby to, że klient zagwarantowałby sobie spłatę kredytu większego, niż wziął. Co więcej, bank nie zgodzi się na takie rozwiązanie, jeśli wartość nieruchomości jest niższa od wartości kredytu.
Gdy rośnie kurs waluty, pojawia się kolejne ryzyko i koszty – spread. Klienci nie mają na stałe ustalonej różnicy między kursem kupna (stosowanym przy wypłacie kredytu) i sprzedaży (to ten wyższy, stosowany przy spłacie rat) waluty. Praktyka pokazuje, że nożyce te coraz bardziej się rozwierają, co działa na niekorzyść klienta i podwyższa koszt kredytu, który obecnie wynosi ok. 8 proc. – Ale spready walutowe to jedna z form zabezpieczania przez banki ryzyka. Im jest ono wyższe, tym wyższy jest spread – tłumaczy Bolesław Meluch, ekspert Związku Banków Polskich. Z tego powodu ZBP jest przeciwny ustawom, które miałyby ograniczać wysokość spreadów dla starych kredytów.
Do tego posiadacze kredytów walutowych w przyszłości będą narażeni na ryzyko stopy procentowej. Dziś stopy te są rekordowo niskie zarówno w Szwajcarii, jak i w UE – wynoszą odpowiednio 0,25 i 1 proc. Jednak z powodu rosnącej inflacji w kolejnych latach mogą rosnąć. Na razie UE i Szwajcaria unikają tych decyzji, aby nie wyhamować wzrostu. Ale można się spodziewać, że nie będzie tak zawsze.
