Czy Karol Nawrocki przejął mieszkanie bezprawnie? Ekspert wyjaśnia

Nie mogę zatem określić, czy Karol Nawrocki działał nieuczciwie. Mogę natomiast nakreślić zarys tła prawnego opisywanej w mediach sytuacji, tj. jakie mogłyby być potencjalne skutki prawne nieuczciwego nabycia i jakie kroki mogłaby podjąć w podobnej sytuacji osoba, która czuje się poszkodowana taką transakcją. Zazwyczaj oznaczałoby to próbę zakwestionowania ważności zawartej umowy lub dochodzenia roszczeń majątkowych od nabywcy.

Kto mógłby działać przeciwko nieuczciwemu nabywcy?

Zasadniczo osobą uprawnioną do dochodzenia jakichkolwiek roszczeń związanych z przeniesieniem własności nieruchomości jest sam sprzedający. Nie zawsze jednak musi on działać samodzielnie. Po pierwsze, może udzielić pełnomocnictwa do zajęcia się tą sprawą profesjonaliście albo osobie najbliższej.

Po drugie, jeżeli ze względu na stan zdrowia, np. chorobę otępienną, zaburzenia psychiczne lub inne poważne ograniczenia, jest niezdolny do podejmowania decyzji, jego najbliższa rodzina może złożyć do sądu wniosek o ubezwłasnowolnienie.

W przypadku ubezwłasnowolnienia całkowitego osoba taka traci zdolność do czynności prawnych – ma status podobny do małoletniego poniżej 13. roku życia. Za taką osobę działa ustanowiony przez sąd opiekun, który podejmuje czynności prawne w jej imieniu. Z kolei ubezwłasnowolnienie częściowe dotyczy osób, które są w stanie samodzielnie funkcjonować, ale ich zdolność do podejmowania decyzji w sprawach prawnych jest ograniczona. Taka osoba zachowuje ograniczoną zdolność do czynności prawnych, a do podejmowania ważnych działań – np. dochodzenia roszczeń – potrzebuje wsparcia kuratora ustanowionego przez sąd. Zarówno opiekun, jak i kurator działają w imieniu i w interesie osoby ubezwłasnowolnionej.

Natomiast po śmierci sprzedającego, jego uprawnienia co do podważania umowy i dochodzenia roszczeń przechodzą na spadkobierców, którzy jako następcy prawni nabywają legitymację do występowania już z własnymi, odziedziczonymi roszczeniami.

Sprzedaż, a nie dożywocie

W przypadku Nawrockiego, jak wynika z mediów, doszło do sprzedaży mieszkania. Pierwotne jednak informacje medialne sugerowały, że nieruchomość została przekazana „za opiekę”, czyli na podstawie umowy dożywocia. W tym artykule omówimy pokrótce oba warianty – zarówno konsekwencje prawne sprzedaży, jak i możliwe skutki, gdyby rzeczywiście chodziło o umowę dożywocia.

W przypadku sprzedaży, sprzedający zobowiązuje się przenieść własność rzeczy, a kupujący – zapłacić uzgodnioną cenę. Taka umowa nie wiąże się z żadnymi obowiązkami opiekuńczymi wobec sprzedającego – nie ma w niej elementów świadczenia osobistego, pomocy czy zapewnienia utrzymania, które są charakterystyczne dla umowy dożywocia.

W przypadku umowy sprzedaży pomiędzy stronami nie powstaje więc żadna „stała” relacja. Strony nie muszę mieć kontaktu ani się sobą interesować. Zmiana sytuacji życiowej stron lub pogorszenie się relacji między nimi po transakcji nie ma znaczenia prawnego, które ma wyłącznie stan rzeczy w chwili zawarcia umowy.

Natomiast w przypadku umowy dożywocia negatywne stosunki stron już po jej zawarciu mogą doprowadzić do zamiany tego prawa na rentę, a nawet do rozwiązania umowy i zwrotu nieruchomości.

Wady oświadczenia woli – kiedy umowa może być unieważniona

Aby skutecznie podważyć umowę sprzedaży, w chwili jej zawierania musiałoby dojść do tzw. wady oświadczenia woli. Przykładami takich wad są:

• Brak świadomości lub swobody – jeśli osoba była np. w stanie demencji, silnego wzburzenia lub uzależnienia, i nie rozumiała, co podpisuje.
• Błąd – jeśli została wprowadzona w błąd co do istotnych okoliczności, np. ceny lub charakteru umowy.
• Podstęp – czyli sytuacja, w której druga strona celowo wywołała błąd u kontrahenta – np. zataiła istotne informacje, przekonała do podpisania umowy pod pozorem innej czynności prawnej lub świadomie wykorzystała niewiedzę lub zaufanie.
• Groźba – jeśli osoba została zmuszona do podpisania dokumentu pod presją.

W takich przypadkach można uchylić się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli. Może to zrobić sprzedający, osoba działająca w jego imieniu albo – po jego śmierci – spadkobiercy. Wymaga to złożenia stosownego oświadczenia na piśmie oraz wykazania przed sądem, że wada rzeczywiście miała miejsce.

Należy to jednak zrobić w odpowiednim czasie, bowiem uprawnienie wygasa z upływem roku od wykrycia błędu lub podstępu albo ustania obawy wywołanej groźbą. Terminem nie jest natomiast ograniczone uprawnienie do uchylenia się od skutków umowy dotkniętej wadą braku świadomości.

Wyzysk – gdy jedna strona zyskuje kosztem słabości drugiej

Osobną podstawą do zakwestionowania umowy może być wyzysk, uregulowany w art. 388 Kodeksu cywilnego. Do wyzysku dochodzi wtedy, gdy jedna strona, wykorzystując szczególnie niekorzystne położenie drugiej – takie jak przymusowa sytuacja życiowa, niedoświadczenie, podeszły wiek, choroba lub brak rozeznania co do wartości majątku – uzyskuje od niej świadczenie w rażącej dysproporcji do własnego zobowiązania.

W praktyce może to wyglądać tak: starsza, schorowana osoba znajduje się w trudnym położeniu życiowym, pilnie potrzebuje gotówki na leczenie lub codzienne utrzymanie i nie ma odpowiedniego wsparcia ze strony bliskich. W takiej sytuacji może zgodzić się sprzedać mieszkanie po cenie znacznie poniżej wartości rynkowej. Jeżeli druga strona ma świadomość tych trudności i, korzystając z tej sytuacji, doprowadza do zawarcia takiej umowy, może to zostać uznane za wyzysk.

W przypadku wykazania przesłanek wyzysku osoba poszkodowana – a w razie jej śmierci także spadkobiercy – mogą domagać się od sądu odpowiedniego ukształtowania skutków prawnych umowy. Można by było w takiej sytuacji żądać:

• zwiększenia ceny, albo
• unieważnienia całej umowy, jeśli rażąca dysproporcja była na tyle istotna, że nie da się jej naprawić w inny sposób.

Należy jednak pamiętać, że roszczenia z tytułu wyzysku również są ograniczone czasowo. Wygasają z upływem trzech lat od zawarcia umowy – po tym okresie, nawet jeśli przesłanki wyzysku istniały, nie można skutecznie żądać zmiany lub unieważnienia umowy z tego powodu.

Brak zapłaty ceny – co to oznacza prawnie?

Jeśli nie zaszły powyższe wady i umowa została ważnie zawarta, a kupujący nie zapłacił ceny, to umowa nie traci przez to swojej ważności i nie można jej z tego powodu „odwrócić”. Przeniesienie własności nieruchomości następuje w momencie zawarcia umowy – nawet jeśli cena nie została faktycznie zapłacona. W takiej sytuacji sprzedający może pozwać o zapłatę zaległej ceny, ale nie odzyska nieruchomości.

To, co powyżej, opisuje sytuację standardową – obowiązującą, jeśli strony nie zabezpieczyły się inaczej. W praktyce przy sprzedaży nieruchomości można przewidzieć mechanizmy chroniące interes sprzedającego – np. depozyt notarialny, w ramach którego pieniądze trafiają jeszcze przed podpisaniem umowy do notariusza, a sprzedającemu są wypłacane po niej.

Jeśli kupujący nie zabezpieczył się w umowie i musi pozywać o zapłatę, należy pamiętać o kwestii przedawnienia. Roszczenie o zapłatę ceny sprzedaży przedawnia się z upływem sześciu lat. Po tym terminie sprzedający nie może już skutecznie domagać się zapłaty, jeżeli druga strona podniesie zarzut przedawnienia.

Co by było, gdyby to była umowa dożywocia?

Gdyby nieruchomość została przekazana na podstawie umowy dożywocia (art. 908–916 k.c.), sytuacja wyglądałaby inaczej. Umowa ta wiąże się z istotnymi obowiązkami po stronie nabywcy – zobowiązuje go do zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania: odpowiedniego wyżywienia, ubrania, opieki, pomocy w chorobie oraz pochówku.

Jeśli nabywca nie wykonuje tych obowiązków, dożywotnik może żądać:

• zamiany dożywocia na rentę pieniężną – gdy „z ważnych powodów” wspólne funkcjonowanie stron stało się niemożliwe, albo
• w wyjątkowych wypadkach – rozwiązania umowy.

Przykłady sytuacji, które mogą uzasadniać rozwiązanie umowy dożywocia, to m.in. stosowanie przemocy, rażące zaniedbanie, opuszczenie osoby starszej, pogorszenie jej warunków życia lub świadome unikanie kontaktu.

Należy jednak pamiętać, że Sąd w praktyce rozwiąże umowę tylko wtedy, gdy jej dalsze wykonywanie – w tym w postaci renty –jest niemożliwe lub wyjątkowo krzywdzące. To jednak sytuacje skrajne i w praktyce rzadkie – w większości przypadków nawet konflikt stron nie stoi na przeszkodzie zasądzeniu i egzekwowaniu renty.

Podsumowanie

Podważenie skutecznie zawartej umowy sprzedaży nieruchomości jest możliwe, ale wymaga wykazania poważnych uchybień – takich jak wady oświadczenia woli lub wyzysk. Sam fakt braku zapłaty ceny nie unieważnia transakcji, a przedawnienie może uniemożliwić dochodzenie należności. Gdyby była to umowa dożywocia, pole manewru byłoby szersze, choć i tam obowiązuje zasada ostrożności sądu.

Warto więc pamiętać, że skutki prawne umów zawieranych z osobami starszymi powinny być oceniane z należytą starannością i wrażliwością – nie tylko moralną, ale także prawną.

Michał Potyra

Kancelaria Prawna J. Chałas i Wspólnicy Sp. k.