Subskrybuj nas na Youtube
Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1495 ze zm.) weszła w życie 1 stycznia 2019 r. Początkowo szacowano, że obejmie ok. 2,5 mln użytkowników, w tym osoby fizyczne i przedsiębiorców. Dziś widać, że ta liczba zbliży się do 3 mln. Na mocy przepisów tej ustawy prawo użytkowania wieczystego automatycznie przekształciło się w prawo własności. Dotychczasowi właściciele nieruchomości, w większości gminy, miały do końca 2019 r. wydać z urzędu zaświadczenia potwierdzające przekształcenie oraz określić w nim wysokość opłaty przekształceniowej i termin jej wniesienia.
Najwyższa Izba Kontroli sprawdziła w kilkunastu miastach, jak ustawa była realizowana. Zbadała okres od 1 stycznia 2019 r. do pierwszej połowy 2021 r. Z wynikami jej kontroli zapoznały się w styczniu tego roku dwie komisje sejmowe. Z raportu widać, że gminy, którym udało się wydać zaświadczenia o przekształceniu do końca 2019 r., należały do wyjątków.
- Spośród objętych kontrolą 13 jednostek jedynie 3 urzędy miast - Wałbrzycha, Torunia i Kalisza - w ustawowym terminie, to jest do 31 grudnia 2019 r., wydały wszystkie zaświadczenia. (…) W urzędach miast Gdańska i Gdyni, w terminie ustawowym, wydano niemal wszystkie zaświadczenia. Odpowiednio 99 i 97 proc., a w kolejnych dwóch - we Wrocławiu i w Zamościu, poziom realizacji zadań wyniósł na koniec 2019 r. powyżej 60 proc. Najniższy poziom wydanych zaświadczeń, poniżej 50 proc., na dzień 31 grudnia 2019 r. odnotowaliśmy w czterech kontrolowanych jednostkach. W Urzędzie Miasta Stołecznego Warszawy oraz w urzędach miast Lublina, Łodzi i Poznania - mówił na komisji ds. kontroli państwowej Marek Maj, p.o. dyrektor departamentu infrastruktury NIK.
Lata zamiast miesięcy
Ministerstwo Rozwoju i Technologii dysponuje aktualniejszymi, ale - jak zastrzega - orientacyjnymi danymi, niż te zawarte w raporcie NIK. Wynika z nich, że do końca III kw. 2022 r. w Polsce wydano 88,6 proc. zaświadczeń zakładanych przez resort do wydania. Proces wydawania zaświadczeń zakończył się w jednej trzeciej spośród 300 miast raportujących MRiT dane. Ponad połowa miast wydała więcej niż 90 proc. planowanych zaświadczeń. Jedenaście z 300 miast wydało około połowy lub mniej zaświadczeń. Ostatnie dane MRiT pokazują też, że część z miast, jak na przykład Warszawa, które w badanym przez NIK okresie miały duże zaległości, dziś wyszły na prostą. Spośród największych miast, w których na koniec III kw. 2022 r. plan wydawania zaświadczeń wyniósł powyżej 90 proc., poza stolicą znalazły się Kraków, Wrocław i Katowice. Natomiast najniższy stan wykonania odnotowano w Sosnowcu i Ostrołęce (po 37 proc.). Choć dane są niepełne, można szacować, że na przekształcenie czeka ok. 300 tys. nieruchomości.
Dlaczego to tak długo trwa? Zdaniem NIK powodem są m.in. zmiany przepisów tej ustawy. Było ich aż pięć. Do tego izba wymienia niejednoznaczność części przepisów, co wymagało uzyskiwania wytycznych, jak je stosować. Mimo tego terminowa realizacja ustawy była możliwa, na co wskazują wyniki kontroli przeprowadzonej w pięciu skontrolowanych samorządach.
Marek Wójcik, ekspert ds. legislacyjnych Związku Miast Polskich, przypomina, że już podczas prac nad ustawą gminy tłumaczyły, że nie da się tego zrobić w 12 miesięcy.
- Były błagania i prośby, by ten czas wydłużyć, ponieważ w wielu przypadkach trzeba było przeprowadzać długotrwałą procedurę ustalania, na czyją rzecz prawo własności powinno być ustanowione. To nie jest taka prosta sprawa, że ustanawia się automatycznie na rzecz osoby, która akurat w momencie przekształcenia mieszka w takim lokalu. Problemy, które mamy z tą ustawą, pokazują, czego należy się spodziewać, gdy zostanie przyjęta ustawa o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność pozostałych nieruchomości - mówi Marek Wójcik.
Zbyt wielu użytkowników
Gminy - w tym Poznań, który na 45 tys. zaświadczeń wydał dotąd 40,5 tys. - tłumaczą, że sama skala zjawiska także powoduje, że proces trwa do dziś. Ale, jak zapewnia Paweł Diakowicz, zastępca dyrektora wydziału gospodarki nieruchomościami w Urzędzie Miasta Poznania, byli użytkownicy wieczyści nie są poszkodowani.
- Zgodnie z art. 8a ustawy „jeżeli przed wydaniem przez właściwy organ zaświadczenia dotychczasowy użytkownik wieczysty wniósł opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego za 2019 r. lub następne lata, opłaty te podlegają zaliczeniu z urzędu na poczet opłaty przekształceniowej”, a późniejsze wydanie zaświadczenia nie powoduje dla użytkowników żadnego uszczerbku - wyjaśnia Paweł Diakowicz.
Tego zdania jest też Anna Okła-Woźniak, radca prawny z Kancelarii Domański Zakrzewski Palinka.
- Termin 12 miesięcy, jaki ustawodawca przewidział na wydanie zaświadczenia o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności, należy traktować jako instrukcyjny. Według mojej wiedzy tam, gdzie do dziś jeszcze gminy nie wydały zaświadczeń, mamy do czynienia ze skomplikowanymi przypadkami. Może to być trudność w ustaleniu, na czyją rzecz prawo własności powinno być ustanowione. Ewentualnie spór może dotyczyć wysokości opłaty czy też ustalenia, czy użytkowana nieruchomość była wykorzystywana na cele mieszkaniowe - mówi.
- Prawo nie daje użytkownikowi wieczystemu możliwości odwoływania się, aby przyspieszyć otrzymanie zaświadczenia. Natomiast ważne jest w tym kontekście, że samo przekształcenie dokonało się z mocy ustawy. Nawet jeśli użytkownik nie ma zaświadczenia, to może władać nieruchomością jak właściciel i może ją np. sprzedać. Notariusz opisuje skrupulatnie sytuację prawną lokalu w akcie - dodaje mec. Anna Okła-Woźniak.
Gdyby jednak ktoś poczuł się poszkodowany z powodu zwłoki w otrzymaniu zaświadczenia, to, zdaniem Anny Okła-Woźniak, dochodzenie odszkodowania jest teoretycznie możliwe na podstawie art. 417 k.c. o odpowiedzialności odszkodowawczej. Jednak trzeba mieć świadomość, że wychodząc z takim roszczeniem, należy dowieść, że doszło do szkody.
- W tym momencie nie widzę szkody, którą mogliby ponieść użytkownicy, ale niewykluczone, że z czasem taka okoliczność się pojawi - dodaje radczyni.