Osobom kupującym gotowe mieszkania przede wszystkim odpada stres wynikający z obawy, że w trakcie budowy deweloperowi powinie się noga. Skutkiem jego upadłości byłyby w najlepszym razie potężne komplikacje związane z dokończeniem inwestycji – tłumaczy Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl.

Reklama

Wadą takiej opcji jest niewielki wybór mieszkań, gdyż do czasu zakończenia budowy ogromna większość z nich ma już przyszłych właścicieli. Mimo to warto zainteresować się tzw. pustostanami. Tym bardziej, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy ubyło kupujących i niektórzy deweloperzy są skłonni negocjować cenę. Ponadto niektórzy deweloperzy obniżają cenę, jeśli zależy im na zamknięciu danego projektu i uniknięciu kosztów utrzymania niesprzedanych gotowych mieszkań.

Wyk. 1 - Liczba mieszkań gotowych w całej ofercie w 2022 i 2021 roku / GetHome.pl

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że najwięcej jest ich w Krakowie, Wrocławiu i Warszawie. W tym pierwszym mieście stanowiły one pod koniec 2022 r. ok. 16% łącznej liczby mieszkań w ofercie firm deweloperskich.

Zarówno liczba gotowych mieszkań, jak też i ich udział w ofercie wyraźnie zwiększył się w ubiegłym roku nie tylko w Krakowie, ale też w Gdańsku, Wrocławiu, Poznaniu i Katowicach. Z drugiej strony dla chcących kupić mieszkanie kluczowe są nie tylko wielkość oferty, ale i cena. – Ci, którzy rozglądają się za mieszkaniem w rozpoczętych niedawno inwestycjach muszą się liczyć z tym, że słono zapłacą. Niestety, deweloperzy wprowadzają do sprzedaży coraz droższe mieszkania. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że ceny gotowych lokali są w przeliczeniu na metr kwadratowych bardziej atrakcyjne – zauważa Marek Wielgo.

Reklama
Wyk. 2 - Średnie ceny mieszkań deweloperskich w 2022 r. / GetHome.pl

Np. średnia cena mieszkań w Warszawie na rynku pierwotnym przekraczała pod koniec 2022 r. 13,3 tys. zł za m kw. W tym czasie oferowane przez deweloperów lokale na wczesnym etapie budowy kosztowały przeciętnie ponad 14,4 tys. zł, zaś gotowe – „tylko” ok. 11,8 tys. zł za metr. Jednak największe różnice można zaobserwować w Katowicach. Średnia cena metra kwadratowego gotowych mieszkań jest tu aż ponad jedną trzecią niższa od wprowadzonych niedawno na rynek i o blisko jedną czwartą niższa od średniej całej oferty deweloperskiej.

Poszczególne miasta różnią się znacznie pod względem struktury cenowej gotowych mieszkań. Np. w Warszawie i Wrocławiu największy odsetek stanowią lokale z ceną powyżej 12 tys. zł za m kw. Można tu też jednak znaleźć i tańsze, czyli z ceną nawet poniżej 9 tys. zł za metr. Z kolei w Łodzi i Katowicach w ofercie gotowych lokali przeważają takie, które kosztują mniej niż 8 tys. zł za m kw.

Wyk . 3 - Struktura cenowa gotowych mieszkań / GetHome.pl

Czy można to tłumaczyć tym, że po zakończeniu budowy pozostają lokale o dużym metrażu, na które jest najmniejszy popyt ze względu na wysoką cenę jednostkową? Dane z BIG DATA RynekPierwotny.pl to potwierdzają, choć równocześnie pokazują, że także pod tym względem sytuacja w poszczególnych miastach jest zróżnicowana. W grudniu we wszystkich najmniej było kawalerek, a w Katowicach i Poznaniu nie było ich wcale. W większości miast największy odsetek gotowych mieszkań stanowią trzypokojowe, np. w Gdańsku, Poznaniu i Wrocławiu ich udział w ofercie przekracza 40%. W Łodzi dominują zaś mieszkania czteropokojowe i większe. We wszystkich miastach wciąż bez problemu można też znaleźć „dwójki”. W Krakowie mają one największy udział wśród gotowych mieszkań.

Wyk. 4 - Charakterystyka mieszkań gotowych w grudniu 2022 r. / GetHome.pl

Ekspert GetHome.pl zwraca uwagę na zmianę preferencji nabywców. Ponieważ wskutek wzrostu stóp procentowych spadła ich zdolność kredytowa, wielu decyduje się na mniejszy metraż. Generalnie wzrósł popyt na kawalerki, a zmniejszył się na mieszkania trzypokojowe. Np. w Katowicach udział kawalarek w całej puli sprzedanych mieszkań wzrósł w 2022 r. z 9% do 17%. Natomiast z 37% do 28% skurczył się odsetek mieszkań trzypokojowych. Nie dziwi więc, że tych pierwszych nie ma wśród gotowych, zaś trzypokojowych jest najwięcej w ofercie katowickich firm deweloperskich. Oczywiście w dalszym ciągu we wszystkich metropoliach najlepiej sprzedawały się mieszkania dwupokojowe.