W 2021 roku Polacy woleli kupować mieszkania z drugiej ręki

GUS opublikował właśnie raport „Obrót nieruchomościami w 2021 r.”, w którym poinformował m.in. o transakcjach obejmujących 244,7 tys. mieszkań. Było ich aż o blisko 23% więcej niż rok wcześniej. Eksperci portalu GetHome.pl wskazują, że w 2020 r. GUS odnotował 5% spadek liczby mieszkań, które zmieniły właściciela. Było to jednak efektem wybuchu pandemii COVID-19, która szczególnie mocno uderzyła w rynek wtórny. Spadek sprzedaży sięgał tu aż 11%. Deweloperzy wyszli zaś z covidowego kryzysu „suchą stopą”, bo zawarli o 6% więcej umów notarialnych przenoszących własność mieszkań niż przed pandemią (choć umów deweloperskich było nieco mniej).

Wyraźnie wzrósł też ich udział w łącznej liczbie transakcji mieszkaniowych. Wcześniej na rynek pierwotny przypadało 38% sprzedanych mieszkań, a w 2020 r. – 42%. Jednak w roku 2021 rynek wtórny najwyraźniej wrócił do łask nabywców lokali. GUS podał, że zawarte na nim transakcje dotyczyły 143,5 tys. lokali, czyli aż o jedną czwartą więcej niż rok wcześniej. Z kolei deweloperzy sfinalizowali sprzedaż ponad 101 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 19%. W efekcie udział rynku pierwotnego w łącznej sprzedaży skurczył się do 41%.

Można to uznać za niespodziankę. Wydawało się, że odsetek kupujących nowe mieszkania będzie się zwiększał, bo bardzo szybko rośnie ich podaż. Od 2010 r. deweloperzy zwiększyli produkcję mieszkań aż o blisko 140%. Oczywiście ogromna większość z nich powstaje w miastach, głównie tych na prawach powiatu.

GUS potwierdza, że największy obrót lokalami mieszkalnymi na rynku pierwotnym był w ubiegłym roku Warszawie, Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu. A jednak tylko w dwóch województwach – małopolskim i podlaskim – rynek pierwotny był większy od rynku wtórnego pod względem liczby zawieranych transakcji. Nawet w województwach mazowieckim, pomorskim i dolnośląskim, kupujący wyraźnie preferowali rynek wtórny. Co ciekawe, najwięcej używanych mieszkań kupiono we Wrocławiu, Warszawie i Krakowie.

Dlaczego większość Polaków woli kupować mieszkania z drugiej ręki? Prawdopodobnie decydującym czynnikiem jest ich niższa cena. Potwierdzają to dane GUS, z których wynika, że w 2021 roku na zakup mieszkania na rynku pierwotnym kupujący wydawali średnio 396,9 tys. zł, a na rynku wtórnym – 315,1 tys. zł. Z kolei średnia cena transakcyjna m kw. dla nowych mieszkań wynosiła 6899 zł, a dla używanych – 5903 zł. Mediana cen wynosiła odpowiednio: 6412 i 5254 zł za m kw.

Eksperci GetHome.pl zwracają jednak uwagę, że ceny pochodzą z aktów notarialnych, co w przypadku rynku pierwotnego nie zawsze oddaje stan rzeczywisty. Chodzi o to, że często transakcje są finalizowane u notariusza po kilkunastu miesiącach od zawarcia umowy z deweloperem. Przez ten czas ceny mogły zaś pójść w górę.

Najwyższe średnie ceny m kw. mieszkań sprzedanych na rynku pierwotnym GUS odnotował w województwach: małopolskim (8123 zł) i mazowieckim (7790 zł), a najniższe – w województwach lubuskim (4588 zł), opolskim (5153 zł) i śląskim (5390 zł). W województwie mazowieckim był największy udział nowych lokali z ceną powyżej 10 tys. zł za m kw. Stanowiły one ponad 21% wszystkich mieszkań sprzedanych na rynku pierwotnym, najpewniej – warszawskim. Warto jednak zwrócić uwagę, że mieszkania na rynku wtórnym w województwie mazowieckim były droższe niż na pierwotnym w przeliczeniu na metr kwadratowy.

Eksperci GetHome.pl zwracają uwagę, że na rynku wtórnym częściej oferowane są mieszkania na starszych osiedlach z dobrze rozwiniętą infrastrukturą i komunikacją. Mieszkańcy mają więc w zasięgu ręki m.in. sklepy, punkty usługowe, a także przedszkole, szkołę, aptekę czy ośrodek zdrowia.

Ponadto na starych osiedlach przestrzenie między budynkami są zwykle dużo większe i zadrzewione. Z drugiej strony w starych blokach często nie ma windy. Brakuje miejsc parkingowych, a zaparkowanie auta na ulicy coraz częściej graniczy z cudem.

Tego typu wad nie mają nowe mieszkania. Do tego ich ogromną zaletą jest możliwość indywidualnego rozliczania kosztów ogrzewania oraz wody i ścieków, co obecnie ma coraz większe znaczenie ze względu na lawinowy wzrost cen.

Statystyki GUS dotyczące transakcji mieszkaniowych w 2022 r. poznamy dopiero za rok. Najpewniej będzie ich mniej ze względu na drastyczny spadek dostępności kredytów mieszkaniowych. Marek Wielgo zwraca jednak uwagę, że od 2010 r. liczba zawartych w naszym kraju transakcji mieszkaniowych zwiększyła się przeszło czterokrotnie! Co ciekawe, dane GUS wskazują, które regiony rozwijały się w ostatnich latach szybciej, a które wolniej. Np. po 2015 r. największy rozwój odnotowały województwa: dolnośląskie, pomorskie, mazowieckie i śląskie. Widać wyraźnie, że mieszkania najchętniej kupowane są tam, gdzie jest praca i perspektywa rosnących zarobków.