Przypomnijmy, że 2022 r. jest ostatnim rokiem, kiedy właściciele nieruchomości zarabiający na prywatnym najmie (czyli poza działalnością gospodarczą) mogą rozliczać się według skali podatkowej. Od 1 stycznia 2023 r. nie będzie już to możliwe, bo z prywatnego najmu trzeba będzie płacić wyłącznie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (chyba że ktoś zacznie prowadzić najem w ramach działalności gospodarczej).
Wynika tak z Polskiego Ładu, czyli nowelizacji z 29 października 2021 r. (Dz.U. z 2021 r. poz. 2105). Wprowadzono nią zmiany do art. 9a ust. 6 ustawy o PIT.
Problem polega na tym, że jedynie rozliczenie według skali podatkowej (ze stawkami 12 proc. i 32 proc.) pozwala pomniejszać przychód o koszty ponoszone przy prywatnym najmie. Ryczałt ewidencjonowany takiej możliwości nie daje, bo płaci się go od przychodów bez możliwości uwzględnienia jakichkolwiek kosztów.
Reklama
Dlatego grudzień jest ostatnim momentem na takie inwestycje jak przeprowadzenie remontu i zakup wyposażenia – mówi Grzegorz Grochowina, szef zespołu zarządzania wiedzą w departamencie podatkowym KPMG w Polsce. Wyjaśnia, że wynajmujący mogą w ten sposób odliczyć koszty np. malowania ścian, cyklinowania podłóg, wymiany płytek, niezbędnych napraw. Odliczą też koszty zakupu np. mebli oraz sprzętu RTV i AGD.
Skoda Najem All Inclusive daje święty spokój
Skoda Najem All Inclusive daje święty spokój

Zobacz również

Z ryczałtu na skalę

Takiej możliwości nie mają co do zasady wynajmujący, którzy wybrali opodatkowanie ryczałtem. Nie jest ich mało. Z danych Ministerstwa Finansów wynika, że to najpopularniejsza forma opodatkowania prywatnego najmu, z której tylko w 2020 r. skorzystało 741 tys. podatników.
Rok 2022 jest jednak wyjątkowy, bo ze względu na zamieszanie wprowadzone Polskim Ładem (nie tylko w podatkach, lecz także w składce zdrowotnej) pozwolono podatnikom zmienić formę opodatkowania za ten rok – z ryczałtu na rozliczenie według skali podatkowej.
Nic zatem straconego. Koszty nie przepadną, jeżeli po zakończeniu roku ryczałtowiec zmieni formę opodatkowania za miniony rok i wybierze jednak na 2022 r. skalę podatkową – mówi Grzegorz Grabowski z kancelarii księgowo-podatkowej Wynajmistrz.pl.
Podkreślmy jednak raz jeszcze: taka możliwość dotyczy tylko rozliczenia za 2022 r. Wynika ona z art. 16 ustawy nowelizującej z 9 czerwca 2022 r. (Dz.U. 2022 poz. 1265). W kolejnych latach już się nie powtórzy.
Ryczałtowcy będą mogli zatem po zakończeniu 2022 r. złożyć PIT-36 zamiast PIT-28 właściwego dla rozliczenia ryczałtem. W PIT-36 odliczą koszty uzyskania przychodu poniesione w 2022 r., które – gdyby pozostali przy ryczałcie – przepadłyby im. W ten sposób odejmą też poniesione do końca tego roku wydatki na utrzymanie nieruchomości, remont lub zakup wyposażenia. Podatek dochodowy (według skali podatkowej) obliczą od dochodu, czyli po pomniejszeniu przychodów o koszty ich uzyskania.

Warto policzyć

Najpierw jednak trzeba będzie policzyć, czy zmiana formy opodatkowania za 2022 r. będzie rzeczywiście korzystna. Na ostateczną decyzję może bowiem wpłynąć wiele czynników.
Przejście z ryczałtu na skalę może być opłacalne, gdy wynajmujący poniesie w 2022 r. duże, nieplanowane wcześniej wydatki. Dzięki zmianie sposobu opodatkowania:
  • odliczy koszty inwestycji oraz
  • skorzysta z 30 tys. zł kwoty wolnej od PIT, co przekłada się na kwotę pomniejszającą podatek o 3600 zł w skali roku (30 000 x 12 proc. = 3600 zł).

Przykład 1

Załóżmy, że podatnik miał w 2022 r. tylko przychody z prywatnego najmu – łącznie w wysokości 80 000 zł. Na 2022 r. wybrał opodatkowanie w formie ryczałtu ewidencjonowanego, więc powinien zapłacić 6800 zł podatku obliczonego według stawki 8,5 proc.
W 2022 zł zainwestował 30 tys. zł w remont i wyposażenie wynajmowanej nieruchomości. Jeśli po zakończeniu tego roku zmieni jednak formę opodatkowania na 2022 r. – z ryczałtu na skalę PIT – to od 80 000 zł przychodów będzie mógł odjąć 30 000 zł kosztów. Od dochodów w wysokości 50 000 zł zapłaci 2400 zł podatku.
Zaoszczędzi więc na podatku 4400 zł.
Efekt może być gorszy, jeżeli podatnik ma również inne przychody opodatkowane według skali.
Należy pamiętać, że w razie przejścia z ryczałtu ewidencjonowanego na skalę podatkową trzeba będzie wykazać w zeznaniu PIT-36 wszystkie dochody opodatkowane według skali, np. ze stosunku pracy, z emerytury, z działalności gospodarczej – przypomina Grzegorz Grochowina.
Jeżeli łączna kwota takich dochodów, opodatkowanych według skali, przekroczy 120 tys. zł, to od nadwyżki trzeba będzie zapłacić 32 proc. podatku.
Popatrzmy zatem na przykładach, ile można zaoszczędzić.

Przykład 2

Załóżmy, że podatnik ma przychody z działalności gospodarczej opodatkowanej według skali PIT oraz z prywatnego najmu opodatkowanego ryczałtem ewidencjonowanym.
Przychody z najmu wyniosły w 2022 r. łącznie 36 000 zł, więc podatnik zapłaci od tej kwoty 3060 zł ryczałtu według stawki 8,5 proc.
Natomiast z działalności gospodarczej podatnik uzyskał 140 000 zł przychodów, a zarazem poniósł koszty ich uzyskania w kwocie 20 000 zł. Od dochodu w wysokości 120 000 zł zapłaci 10 800 zł podatku według skali PIT.
Łącznie więc podatek od dochodów z działalności gospodarczej i od przychodów z prywatnego najmu wyniesie 13 860 zł.
W 2022 r. podatnik zainwestował w remont i wyposażenie wynajmowanego mieszkania 30 000 zł. Jeśli zmieni sposób opodatkowania prywatnego najmu w 2022 r. – z ryczałtu na skalę PIT – to wszystkie uzyskane przychody i dochody wykaże w jednym zeznaniu rocznym.
Jego łączne przychody wyniosą zatem 176 000 zł (140 000 zł + 36 000 zł), a łączne koszty ich uzyskania 50 000 zł (20 000 zł + 30 000 zł). Od łącznych dochodów w wysokości 126 000 zł (176 000 zł – 50 000 zł) zapłaci 12 720 zł.
Dzięki zmianie formy opodatkowania za 2022 r. – z ryczałtu na skalę PIT – podatnik zaoszczędzi więc na podatku 1140 zł.

W 2023 r. koszty tylko dla firm

Co, jeśli ktoś nie zdąży z inwestycją albo planuje duże wydatki dopiero w 2023 r.? Jeśli pozostanie przy prywatnym najmie, co będzie się wiązać z obowiązkowym opodatkowaniem w formie ryczałtu ewidencjonowanego, to nie odliczy już żadnych kosztów.
Inaczej będzie, gdy podatnik zacznie wynajmować nieruchomości w ramach działalności gospodarczej. W takiej sytuacji, działając jako przedsiębiorca, będzie mógł wybrać rozliczenie według skali podatkowej albo liniowej stawki 19 proc. PIT. W obu przypadkach będzie mógł odejmować od przychodu poniesione koszty.
Potwierdził to dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 21 października 2022 r. (sygn. 0115-KDIT3. 4011.604.2022.2.KP). Sprawa dotyczyła kobiety, która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie najmu i planuje prace remontowe, takie jak m.in.: docieplenie ścian, wymianę instalacji wodno-kanalizacyjnej i elektrycznej, nowe płytki na schodach. Dyrektor KIS zgodził się z nią, że będzie mogła zaliczyć wydatki remontowe do bieżących kosztów uzyskania przychodów.

Biznes raczej nieopłacalny

Eksperci nie spodziewają się jednak, by wynajmujący masowo przechodzili na najem w ramach biznesu. Dla osób wynajmujących jedno czy dwa mieszkania formalności związane z prowadzeniem firmy mogą być zbyt uciążliwe, podobnie jak koszty np. prowadzenia księgowości.
Zniechęca też konieczność uiszczania składki zdrowotnej od dochodów z działalności gospodarczej – w wysokości 4,9 proc. dochodów przy rozliczeniu według stawki liniowej lub 9 proc. dochodów przy rozliczeniu według skali PIT.
Należy też pamiętać, że od 2023 r. nie będzie już można w ogóle odliczać odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości mieszkalnych. Nie zanosi się na to, żeby można było kontynuować, na zasadzie praw nabytych, amortyzację nieruchomości kupionych do końca 2021 r. (taka możliwość istnieje tylko przez rok, tj. w 2022 r.).
Amortyzacja stanowiła dotychczas stosunkowo najwyższe koszty, pozwalające czasem nawet na wyzerowanie dochodu do opodatkowania. ©℗