Ustawa o ochronie praw lokatorów jest często krytykowana przez wynajmujących mieszkania. W ankiecie GetHome.pl, w której wzięli udział przedstawiciele Stowarzyszenia Mieszkanicznik, przeszło ośmiu na dziesięciu z nich przyznało, że ustawa faworyzuje najemców. Oczywiście chodzi o sytuację, gdy przestają oni płacić czynsz lub nie chcą opuścić mieszkania po wygaśnięciu umowy. Postanowiliśmy też sprawdzić, czy wynajmujący korzystają z formuły najmu okazjonalnego, który w założeniu ma zapewnić im większe bezpieczeństwo.
Wyjaśnijmy, że w przypadku zwykłej umowy cywilnoprawnej procedura pozbycia się nierzetelnego najemcy jest bardzo skomplikowana i czasochłonna. Konieczne jest bowiem przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego w sądzie. Ponadto może się zdarzyć, że sąd zgodzi się na eksmisję, ale do innego lokum, które powinna zapewnić gmina. To może zaś trwać kilka, a w skrajnych przypadkach nawet kilkanaście lat.
Umowa najmu okazjonalnego
Natomiast umowa najmu okazjonalnego znacznie przyspiesza usunięcie niesolidnego najemcy. Musi on bowiem wskazać rezerwowy adres, pod który się wyprowadzi w przypadku wykonania egzekucji opróżnienia lokalu. Załącznikami do takiej umowy są:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu we wskazanym przez właściciela terminie;
- oświadczenie dysponenta lokalu wskazanego przez najemcę, że zgadza się go przyjąć pod swój dach (podpis musi być poświadczony przez notariusza).
Gdyby najemca odmówił wyprowadzki, wystarczyłaby sądowa pieczęć nadająca aktowi notarialnemu klauzulę wykonalności. W tym przypadku komornika nie obowiązuje okres ochronny od 1 listopada do 31 marca, bo nie jest to tzw. eksmisja na bruk.
Problem w tym, że wynajmujący nie wierzą w skuteczność tego rozwiązania. W naszej ankiecie taką opinię wyraziło dziewięciu na 10 z nich.
W firmie Mzuri, która zarządza wynajem przeszło 7 tys. mieszkań w imieniu ich właścicieli zwracają uwagę, że w praktyce umowy najmu okazjonalnego nie chronią wynajmujących. Procedury wracają na ścieżkę sądową, jeśli w trakcie działań komornika okaże się, że wskazane przez najemcę mieszkanie zostało sprzedane lub właściciel wycofał swoją deklarację o przyjęciu tego najemcy pod swój dach. Powodem może być np. powiększenie rodziny lub zamiar sprzedaży mieszkania.
W Mzuri nie stosują umów najmu okazjonalnego, bo najemcami mieszkań wynajmowanych przez tę firmę są głównie studenci i obcokrajowcy. Sceptycy przeważają także wśród właścicieli, którzy wzięli udział w naszej ankiecie. Tylko jedna trzecia respondentów korzysta z formuły najmu okazjonalnego. Wskazują oni na czynnik psychologiczny. Większości właścicieli zniechęca biurokracja oraz koszty. Żeby skorzystać z możliwości wynikających z tego typu umowy, należy ją zgłosić do urzędu skarbowego, co jest kłopotliwe w przypadku umów na krótki czas. Z kolei wizyta u notariusza kosztuje grubo ponad 300 zł.
Dodajmy, że od początku pandemii obowiązuje ustawa o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem Covid-19, która zakazuje eksmitowania najemców. Tymczasem z danych Krajowego Rejestru Długów wynika, że w 2020 r. suma zaległości czynszowych wzrosła o blisko 10 proc. i wyniosła 464 mln zł. Dodatkowo dla dwóch trzecich dłużników niezapłacone rachunki za lokum to nie jedyne zaległe zobowiązania.
Zakaz eksmisji
Czy w tej sytuacji korzystanie z umów najmu okazjonalnego ma sens? Pamiętajmy, że zakaz eksmisji zniknie być może już w przyszłym roku. Natomiast postępowanie eksmisyjne w przypadku zwykłej umowy cywilnoprawnej – jak już wspomnieliśmy wcześniej – może trwać znacznie dłużej. To nie wszystko. W Stowarzyszeniu Mieszkanicznik dowiedzieliśmy się o sposobie, dzięki któremu najem okazjonalny może zapewnić skuteczną ochronę.
Na rynku pojawiły się bowiem firmy oferujące lokum zabezpieczające taką umowę najmu. Jest to propozycja kierowana głównie do obcokrajowców, którzy nie są w stanie wskazać zapasowego adresu w naszym kraju. Ponadto są najemcy, którzy krępują się prosić rodzinę lub znajomych o poświadczenie, że przyjmą ich pod swój dach. Z tego typu usługi korzysta też jednak coraz więcej właścicieli.
Mieszkanicznik współpracuje z toruńską firmą Najem Okazjonalny, która pobiera jednorazową opłatę w wysokości 350 zł w zamian za zgodę na zamieszkanie najemcy w należącym do niej mieszkaniu. Spółka kupuje takie lokale m.in. w miejscowościach przy wschodniej granicy kraju. Chodzi o to, żeby lokalizacje były jak najmniej atrakcyjne do zamieszkania. Ponadto jeden adres może służyć do zabezpieczenia więcej niż jednej umowy. Tak naprawdę to od właściciela mieszkania zależy, ile osób zechce przyjąć pod swój dach. Spółka chwali się, że przez 4,5 roku obsłużyła wielu klientów. Nie było jeszcze ani jednego przypadku, aby jakiś najemca chciał być wyeksmitowany do któregoś z udostępnionych przez nią mieszkań. Stoją więc one puste!
Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl
