O odpowiedź na to pytanie – a także o szczegółowe wskazówki przy kupnie działki – dziennik.pl poprosił dwóch ekspertów. Są nimi: Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments i Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Reklama

1. Co koniecznie sprawdzić przed zakupem działki?

Tych rzeczy jest całkiem sporo. Choć jest to truizm, to musimy sprawdzić co właściwie kupujemy: jak wygląda działka, co kryje się pod powierzchnią, czy nie jest zagrożona podtapianiem, czy są media, ale też jaka jest okolica i co w okolicy jest planowane, a ponadto co będziemy mogli robić na naszej działce i czy kupujemy nieruchomość wolną od obciążeń.

Innymi słowy potrzebujemy szczegółowych informacji o statusie własnościowym gruntu, roszczeniach i obciążeniach (a najlepiej o ich braku), a także dopuszczalnym zagospodarowaniu terenu.

2. O jakie dane poprosić kupującego?

Informacjami podstawowymi są: numer działki i księgi wieczystej. Ale to nie wszystko. Przed zakupem warto też sprawdzić tzw. podstawę prawną nabycia, a więc dokument, na mocy którego nasz sprzedający stał się właścicielem. Może to być akt notarialny, ale równie dobrze nieruchomość dotychczasowy właściciel mógł nabyć w drodze spadku. W pierwszym przypadku warto np. sprawdzić czy na działce nie ciąży prawo dożywocia, a w drugim to czy sprzedający zapłacił podatek od spadków i darowizn.

Wróćmy jednak do meritum i zacznijmy od księgi wieczystej. Ta jest podzielona na cztery działy; prezentowane w formie tabelarycznej. Co do zasady nie jest to frapująca lektura trzymająca w napięciu, ale i tak warto księgę przeczytać w całości. W pierwszym dziale mamy informacje o tym, jakiej nieruchomości księga dotyczy. W drugim – dane właściciela: powinna być tam wpisana osoba, od której nieruchomość kupujemy. W trzecim dziale - obciążenia nieruchomości – to tam może trafić np. wpis o prawie dożywocia, albo zapis zgodnie, z którym sąsiad ma prawo chodzić i jeździć przez naszą działkę, aby dojechać do swojej. W dziale czwartym znajdujemy natomiast hipoteki. Jest to o tyle ważne, że jeśli na nieruchomości ciąży hipoteka, to będziemy musieli poprosić sprzedającego o dostarczenie informacji z banku o saldzie należności i zobowiązanie do zwolnienia zabezpieczenia.

Kluczową zasadą jest to, aby zwracać też uwagę na tzw. wzmianki – sugerują one, że do sądu trafił wniosek o zmianę widniejących wciąż w księdze zapisów, ale jeszcze poprawność wniosku nie została zweryfikowana, a zmiany nie zostały naniesione. W skrajnym przypadku: jeśli więc znajdziemy wzmiankę w dziale drugim, to może się okazać, że za tą wzmianką kryje się umowa, zgodnie z którą osoba dotychczas zapisana w księdze nie jest już właścicielem nieruchomości. Może się też okazać, że na wpis czeka informacja o hipotece lub prawie dożywocia. Warto to wyjaśnić, aby nie wejść na minę.

Numer księgi wieczystej to podstawa, bo dzięki niemu można sprawdzić zawartość ksiąg wieczystych na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości (https://ekw.ms.gov.pl). Ważny jest także numer ewidencyjny działki – jeżeli nie zna go aktualny właściciel, to odpowiednie informacje uzyskamy w serwisie Geoportal (geoportal.gov.pl) albo w starostwie powiatowym, które prowadzi ewidencję gruntów i budynków. Warto również poprosić sprzedawcę o udostępnienie dokumentów potwierdzających tytuł prawny do działki. Nie musi być to umowa. Trzeba pamiętać, że potwierdzeniem własności bywają też dokumenty wydawane przez organy administracji (przykład: akt własności ziemi lub akt nadania ziemi). Czasem bardzo ważne jest również postanowienie sądu o nabyciu spadku albo notarialne poświadczenie dziedziczenia. Te dokumenty potwierdzają własność spadkobiercy, która nie została jeszcze ujawniona w księgach wieczystych.

3. Wypis z rejestru gruntów - na co tutaj zwrócić uwagę?

W wypisie z rejestru gruntów znajdziemy informację o tym, gdzie dokładnie jest nasza działka (obręb i numer działki). To pozwoli nam zlokalizować parcelę przy pomocy map i aplikacji dostępnych w sieci. Już dane o obrębie i numerze działki pozwalają nam obejrzeć parcelę na zdjęciach satelitarnych, zlustrować okolicę, sprawdzić uzbrojenie terenu, kształt działki czy nawet zapisy planu miejscowego. Warto to zrobić, aby nie tracić czasu na oglądanie czegoś, co w prosty sposób możemy odrzucić jeszcze przed monitorem w domu.

W wypisie z ewidencji znajdziemy ponadto informację o tym jaką działkę kupujemy – czy rolną, którą dopiero będziemy musieli odrolnić, czy już działkę budowlaną (to musi być potwierdzone w planie miejscowym lub decyzji WZ). W wypisie z rejestru gruntów znajdziemy też numer księgi wieczystej. I tu ważna uwaga – jeśli w księdze wieczystej znajdziemy informację o powierzchni inną niż tę zapisaną w księdze wieczystej, to trzeba wiedzieć, że to co znajdujemy w ewidencji jest bardziej wiarygodne. Co do zasady, to dane z ewidencji są przepisywane do księgi wieczystej.

Wypis i wyrys z rejestru gruntów pozwala między innymi sprawdzić, czy nie ma niezgodności z księgą wieczystą (np. w zakresie numeru ewidencyjnego). Na podstawie tego dokumentu poznamy również informacje o przebiegu granic działki i ewidencyjnym przeznaczeniu gruntu. W przypadku gruntów rolnych, ważne są dane o klasie bonitacyjnej, które wpłyną na ewentualne koszty odrolnienia.

4. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego - jakie kwestie powinny być dla nas najważniejsze?

Reklama

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to takie wewnątrzgminne prawo, które reguluje, co na danym terenie można budować. Musimy więc sprawdzić czy w planie działka, na której chcieliśmy budować nie jest przypadkiem przeznaczona pod cele rolne lub zieleń parkową. Co prawda plan można próbować zmienić, ale wielokrotnie łatwiej zmienić działkę na taką, na której będziemy mogli zbudować wymarzony dom niż doprowadzić do zmiany planu tak, abyśmy ten wymarzony dom mogli jednak postawić.

W miejscowym planie mogą być też określone obszary wyłączone z zabudowy. W dokumencie tym znajdziemy też informacje o tym, czy i na jakich warunkach możemy zbudować np. przydomową oczyszczalnię, czy możemy budować budynki z dachem jednospadowym, dwuspadowym czy jedynie mansardowym. Plan miejscowy określać też może to jaką część działki możemy zabudować, jakiej wielkości budynek można wznieść, jakiego koloru może być elewacja i dach.

Jeśli na danym obszarze nie ma miejscowego planu (a tak jest najczęściej), to o tym co można na danej działce zbudować powie nam decyzja o warunkach zabudowy. Jeśli takiej decyzji nie ma sprzedający, to warto o nią wystąpić przed zakupem lub uzależnić zakup od otrzymania decyzji o warunkach zabudowy.

Obecność miejscowego planu sprawia, że inwestor nie musi uzyskiwać decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (”WZ”). O taką decyzję można wystąpić jeszcze przed zakupem gruntu, co pozwala ocenić szansę na realizację inwestycji. Co ważne, ”WZ-ka” nie musi być zgodna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Jeżeli chodzi o osoby planujące budowę domu, to powinny one pamiętać, że miejscowy plan może ustalać np. mniejsze odległości budynku od granic działki, niż te wymienione w rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jednocześnie miejscowy plan czasem wprowadza szczegółowe restrykcje dotyczące wyglądu budynków, które również trzeba sprawdzić przed zakupem działki.

5. Geodeta - co należy do jego obowiązków, a może mieć wpływ na zakup działki?

Najczęściej geodeta pojawia się w całym procesie później – gdy zlecamy pracę architektowi, który zaprojektuje nasz dom lub przynajmniej chcemy ogrodzić działkę. Na etapie zakupu taki fachowiec też może się jednak przydać - np. gdy nie wiemy dokładnie, gdzie kończy i zaczyna się działka, którą chcemy kupić – jego pomoc może się wtedy wiązać ze wznowieniem granic, które już zostały wcześniej wyznaczone. Taka procedura pozwala lepiej zorientować się co do przebiegu granicy nieruchomości. (Chodzi przede wszystkim o sytuacje, w której znaki graniczne zostały uszkodzone lub zniszczone. Może się okazać, że próba odnowienia znaków uruchomi spory i roszczenia, o których lepiej wiedzieć jeszcze przed podjęciem ostatecznej decyzji. Czasem dochodzi też do zmiany powierzchni ewidencyjnej działki, jeśli w czasie sporu okaże się, że granica została błędnie wyznaczona. Innym powodem zmiany powierzchni – na ogół niewielkiej – jest większa dokładność współczesnych metod pomiaru).

6. Notariusz - kiedy umawiać? Z jakimi kosztami się liczyć?

Najczęściej notariusz pojawia się dopiero w momencie podpisania umowy końcowej. Często nie jest to jednak optymalny moment. Jeśli na zakup parceli zaciągamy kredyt, albo warunkujemy zakup wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, to najpierw musimy podpisać ze sprzedającym umowę przedwstępną. Już na tym etapie warto zaangażować notariusza. Umowa podpisana w jego obecności ma donośniejsze skutki prawne i silniej łączy/ zabezpiecza interesy obu stron.

Umowa przenosząca własność nieruchomości musi zostać potwierdzona aktem notarialnym, gdyż taki wymóg wynika z przepisów kodeksu cywilnego. Dodatkowo strony mogą zawrzeć umowę przedwstępna w formie notarialnej. Taka umowa zapewnia sprzedawcy i kupującemu możliwość sądowego wyegzekwowania zawarcia umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży).

7. Podatki - ile i kto płaci? Kiedy?

Podatek od zakupu PCC musi zapłacić kupujący. Co do zasady dzieje się to w biurze notariusza, a kosztuje 2 proc. ceny. Potem (do 14 dni od transakcji) nowy właściciel powinien wybrać się jeszcze do urzędu gminy, aby zgłosić się do opodatkowania podatkiem od nieruchomości, podatkiem rolnym lub leśnym.

Jeżeli chodzi o koszty notarialne i sądowe dotyczące umowy sprzedaży działki, to przedstawiają się one następująco:
- wynagrodzenie notariusza (taksa) za akt notarialny sprzedaży w przypadku działek budowlanych i działek z domem o wartości 60 000 zł - 1 000 000 zł: (0,50 x (1010 zł + 0,40 proc. od nadwyżki ceny powyżej 60 000 zł)) + 23 proc. VAT
- wynagrodzenie notariusza (taksa) za akt notarialny sprzedaży w przypadku działek rolnych o wartości 60 000 zł - 1 000 000 zł: (1010 zł + 0,40 proc. od nadwyżki ceny powyżej 60 000 zł) + 23 proc. VAT
- wypisy aktu notarialnego: 6,00 zł za 1 stronę + 23 proc. VAT
- opłata sądowa za wpis własności do księgi wieczystej: 200 zł
- opcjonalna opłata za złożenie przez notariusza wniosku online o wpis własności: 200 zł + 23 proc. VAT
Podane powyżej stawki notarialne odpowiadają maksymalnym limitom wyznaczonym przez Ministerstwo Sprawiedliwości. W praktyce notariusze zwykle pobierają niższe kwoty. Opłaty sądowe nie podlegają natomiast negocjacji. Strony umowy sprzedaży mogą zadecydować o dowolnym podziale kosztów.





8. Inne obowiązkowe elementy - o czym zapominamy najczęściej?

Bardzo ważne jest też to, aby sprawdzić czy działka ma dostęp do drogi publicznej i czy nie jest zalewowa. Warto też sprawdzić, czy w okolicy nie powstanie jakaś uciążliwa inwestycja oraz sprawdzić plany odnośnie rozbudowy sieci dróg. Koniecznie należy też sprawdzić uzbrojenie terenu i sąsiedztwo. Jeśli mamy do czynienia z terenem rolniczym, to co do zasady mniej uciążliwa jest dominacja produkcji roślinnej, a nie zwierzęcej.

Rzeczą, która ostatnio stała się popularniejsza jest badanie gruntu przez geologa. Nie jest to coś, co wydrenuje nasz portfel, a za to będziemy wiedzieli czy grunt, który chcemy kupić "uniesie" dom, który chcemy postawić, a w skrajnym przypadku badanie takie uchroni nas przed zakupem przysypanego ziemią wysypiska śmieci.

W dobie internetu nie wyobrażam sobie też, aby potencjalny kupujący nie przeszukał zasobów sieci w poszukiwaniu lokalnych informacji ważnych z punktu widzenia społeczności. Możemy się z nich dowiedzieć czy lokalna społeczność jest dobrze zorganizowana, a z drugiej strony czy nie ma problemu z przestępczością albo np. trwają protesty wobec planów zbudowania potężnej fermy indyków.

Osoba zainteresowana zakupem gruntu z myślą o jego odrolnieniu (całkowitym lub częściowym), powinna jeszcze przed transakcją sprawdzić koszty takiej operacji oraz utrudnienia dotyczące działek o wyższej klasie bonitacyjnej (I - III).