Coraz więcej banków deklaruje, że jest gotowych pożyczyć całą potrzebną kwotę na kupno mieszkania, działki lub domu. Jednak wzięcie pożyczki w wysokości 100 proc. wartości kupowanej nieruchomości z reguły jest bardzo drogie. Zgodnie z rekomendacją T wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego bez żadnych dodatkowych zabezpieczeń bank może udzielić kredytu maksymalnie na 80 proc. wartości kupowanej nieruchomości. Niektóre banki domagają się od klienta dodatkowego ubezpieczenia kredytu, gdy wartość pożyczki przekracza już 70 proc. wartości zabezpieczenia hipotecznego. Czasem wymagają wykupienia specjalnej polisy, zdarza się, że podwyższają marżę.
Polisę na ubezpieczenie niskiego wkładu wykupuje się zwykle z góry na 3 lub 5 lat. Składka może dochodzić nawet do 4,5 proc. wartości nadwyżki powyżej 80 proc. LTV. W przypadku kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości, w wysokości 300 tys. zł, trzeba ubezpieczyć 60 tys. zł, czyli zapłacić składkę w wysokości 2,7 tys. zł. Z kolei w bankach, które przy niskim wkładzie własnym stosują wyższe marże, trzeba się liczyć z podwyżką ceny kredytu o 0,1 – 0,4 pkt proc. To – w naszym przykładzie – oznacza wzrost miesięcznej raty o prawie 100 zł miesięcznie, a w ciągu 3 lat dodatkowy wydatek w wysokości nawet 2,7 tys. zł. Z danych Expandera wynika, że rekordziści, Lukas Bank i BPH, przy kredytach na 100 proc. podnoszą oprocentowanie aż o 0,8 – 0,9 proc. W tym wypadku miesięczna rata rośnie o prawie 200 zł, do czasu aż wartość kredytu spadnie poniżej 80 proc. wartości nieruchomości. W ciągu 3 lat oznacza to dodatkowy wydatek w wysokości ponad 6,2 tys. zł.
Jeśli po 3 lub 5 latach wartość kredytu w stosunku do wartości nieruchomości nie spadnie poniżej 80 proc. wartości nieruchomości, to kredytobiorca musi zapłacić składkę za kolejny kilkuletni okres. A w przypadku kredytów walutowych zdarza się, że ze względu na kurs euro czy franka pomimo regularnej spłaty wartość kredytu przez długie lata może przekraczać 80 proc. LTV. Tym samym kredytobiorca może być zmuszony wykupić nową polisę lub płacić wyższą marżę kredytową.
Dlatego kredyt w banku na 100 proc. wartości nieruchomości, zarówno złotowy, jak i w walucie, powinien być traktowany jak ostateczność, gdy zawiodą wszystkie inne sposoby zdobycia przez kredytobiorcę pieniędzy na wkład własny.
