Jednym z aspektów tej problematyki jest prawo do dysponowania nieruchomością gruntową na cele budowlane, które jako uprawnienie przysługuje nie tylko podmiotom legitymującym się prawem własności konkretnej działki. Prawo do dysponowania gruntem na cele budowlane zgodnie z art. 4 ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. (DzU nr 89, poz. 414 ze zm.) może obejmować szeroki krąg podmiotów, bowiem zgodnie z treścią tego przepisu „każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami”. W praktyce oznacza to, że nie tylko właściciel, ale również inny podmiot, który nabył takie uprawnienie w drodze umowy, np. umowy użytkowania wieczystego, dzierżawy lub innej umowy konsensualnej zawartej z podmiotem władającym gruntem, może uzyskać możliwość dysponowania przedmiotową nieruchomością na cele budowlane. Powyższe unormowanie odzwierciedla zasadę wolności budowlanej obowiązującej w prawie polskim. Najłatwiejszym sposobem wykazania prawa do dysponowania gruntem jest niewątpliwie legitymowanie się prawem własności nieruchomości. Natomiast dla potencjalnego inwestora, który jednak nie jest właścicielem nieruchomości gruntowej, niezwykle istotne jest uprzednie ustalenie, jaki zakres uprawnień przysługuje podmiotowi władającemu nieruchomością, który w drodze umowy udziela inwestorowi zgody na podjęcie działań zmierzających do zabudowy konkretnej nieruchomości. Pewne problemy mogą się pojawić w sytuacji, w której okazuje się, że podmiot władający nieruchomością gruntową, który umożliwił inwestorowi prowadzenie prac budowlanych i wyraził zgodę na podjęcie tych prac, działał, wykraczając poza granice umocowania ustanowionego przez właściciela tej nieruchomości.
Taka sytuacja może mieć miejsce np. w wypadku, gdy użytkownik wieczysty zawiera z inwestorem umowę o oddanie gruntu w dzierżawę i mimo że nie uzgodnił tego uprzednio z właścicielem, zezwala inwestorowi na wznoszenie na tym gruncie innych budynków. To inwestor jest zobowiązany złożyć oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Należy stwierdzić, że to inwestor jest odpowiedzialny za treść tego oświadczenia i do jego obowiązków należy zbadanie, czy dysponowanie gruntem na cele budowlane zostało uzgodnione z właścicielem gruntu. Ma to o tyle doniosłe znaczenie, że zgodnie z tezą wyroku WSA z siedzibą w Warszawie z dnia 10 maja 2007 r. (sygn. akt VII SA/Wa 398/07) „złożenie wadliwego oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane stanowi przesłankę nieważnościową”. W razie zaniechania tego obowiązku przez inwestora naraża się on na postępowanie o stwierdzenie nieważności decyzji zezwalającej na prowadzenie inwestycji będącej już w trakcie realizacji, a w konsekwencji konieczność udowadniania swoich racji przed sądem administracyjnym.
Kontakt: piotr.swiderski@sobol.com.pl
