Subskrybuj nas na Youtube
REIT a centra handlowe
Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU) wskazuje, że wprowadzenie REIT powinno skutkować konkretnymi zmianami w obszarze nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza w relacjach na linii wynajmujący – najemcy. Przede wszystkim możliwość finansowania centrów handlowych w złotówkach oznacza, że umowy najmu również powinny być określone w złotówkach – a nie jak dotychczas w euro. ZPPHiU ocenia, że wprowadzenie REIT w centrach handlowych posłuży większej transparentności – zwłaszcza w kontekście dostępu do skrupulatnych rozliczeń kosztów wspólnych i zyskowności poszczególnych obiektów.
Andrzej Domański, Minister Finansów podczas Spotkania Liderów Branży Nieruchomości (SLBN) dziennika Rzeczpospolita tak komentował kwestie REIT:
– Tematyka związana z REIT-ami jest dla mnie niezwykle istotna. Chcę, aby Ministerstwo Finansów było obecne w dyskusji na ten temat. Potrzebne są mądre i przemyślane regulacje. Regulacje, które sprawią, że inwestycje, także tych drobnych inwestorów, będą dobrze chronione. Dlatego też Ministerstwo Finansów będzie aktywnie uczestniczyć w debacie na temat powstania oraz regulacji rynku REIT-ów. Kreowanie rozwiązań dotyczących rynku nieruchomości wymaga uważnego wsłuchania się w głosy różnych grup interesariuszy, uwzględnienia różnych punktów widzenia, tak aby wypracowane rozwiązania były szeroko akceptowane.
– Czy to dobry moment, by wrócić do REIT-ów? Ostatnie lata to wstrząsy na światowym rynku nieruchomości: m.in. wzrost stóp i kosztów finansowania oraz obsługi długu, kłopoty z wycenami nieruchomości, zamrożenie rynku transakcji. Zmienił się też m.in. sposób pracy czy robienia zakupów – wskazał Adam Roguski, redaktor w dzienniku Rzeczpospolita.
"REIT muszą być mądre i przemyślane…"
– Słusznie wskazuje Minister Finansów, że mechanizmy REIT muszą być mądre i przemyślane, pod ścisłym nadzorem regulatora, a inwestycje drobnych inwestorów muszą być dobrze chronione. To powinien być podstawowy element dyskusji nad tymi instrumentami finansowymi – aby nie powtórzyły się problemy kiedyś występujące na rynku inwestycyjnym, gdy tysiące osób straciło oszczędności swojego życia. Mądrą wydaje się koncepcja, aby mechanizm REIT był oparty na dywidendach spółek notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie – dzięki temu podmioty oferujące REIT będą zapewniały transparentność swoich działań oraz wyników i przepływów finansowych. To bardzo ważne w kontekście nieruchomości komercyjnych – zwłaszcza centrów handlowych, gdzie dostęp do szczegółowych danych o odwiedzalności, kosztach wspólnych, rozliczeniach, inwestycjach czy wynikach finansowych poszczególnych obiektów jest bardzo utrudniony. Można spodziewać się, że mechanizm REIT będzie służył niektórym inwestorom zagranicznym do wychodzenia z inwestycji w Polsce – takie kwestie powinny być również uregulowane – aby indywidualni, pasywni inwestorzy nie byli narażeni na ewentualne szkody. Trudno natomiast zgodzić się z twierdzeniem, że na tego typu mechanizmy inwestycyjne niecierpliwie czekają polscy emeryci. Wydaje się, że dopóki mechanizm REIT nie zostanie dobrze wdrożony i sprawdzony jako bezpieczny – nie powinien być używany do inwestowania pieniędzy odkładanych na emerytury. Jeśli chodzi o najemców w centrach handlowych – tu mechanizm REIT powinien przyczynić się do zmiany zapisów umów najmu i trwałego usunięcia walutowych instrumentów finansowych – czyli czynsze powinny być wyrażane w złotówkach, a nie w euro. Skoro finansowanie REIT będzie w złotówkach, w końcu będzie można zaprzestać dyskusji o tym, dlaczego najemcy mają ponosić ryzyko kursowe właściciela galerii – który decyduje się na kredyt w euro – mówi Zofia Morbiato, dyrektor generalna Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU).
REIT - co to?
REIT-y (Real Estate Investment Trust) to podmioty, których sensem istnienia jest dzielenie się z udziałowcami przychodami uzyskiwanymi z portfela nieruchomości, czyli przede wszystkim z czynszów płaconych przez najemców tychże nieruchomości. To cała paleta aktywów – od biurowców, centrów handlowych, magazynów przez prywatne akademiki po serwerownie czy magazyny samoobsługowe. REIT-y są zobowiązane jest do wypłacania części zysku, który opodatkowany jest raz (państwo najpierw inkasuje CIT od zysku, a potem podatek od dywidendy). Akcjonariuszami REIT-ów są inwestorzy pasywni zainteresowani stabilnym, długoterminowym dochodem: m.in. fundusze inwestycyjne, emerytalne czy powiernicze, firmy ubezpieczeniowe, a także bezpośrednio inwestorzy indywidualni.
Zofia Morbiato – dyrektor generalna w ZPPHiU, od wielu lat związana z branżą handlową jako prezes Polskiego Stowarzyszenia Najemców Powierzchni Handlowych (PSNPH). W ZPPHiU działa od 2020 r. Ma szerokie doświadczenie menedżerskie w zakresie administracji sprzedaży, zakupów, zarządzania logistyką i łańcuchem dostaw. Licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami i zarządca nieruchomości.
