Właśnie się dowiedziałem, że bank wstrzymał procedurę i nie będzie już rozpatrywał mojego wniosku o kredyt hipoteczny. Mimo że mam zdolność kredytową – informuje Tymoteusz Hossa z Poznania.

Chce wybudować dom pod miastem. Rok temu kupił działkę rolną, uzyskał warunki zabudowy, a później pozwolenie na budowę. W kolejnym kroku wystąpił o kredyt. Zanim go otrzymał, weszła w życie rządowa ustawa ograniczająca obrót ziemią. Zgodnie z obowiązującymi od 30 kwietnia 2016 r. przepisami hipoteka na nieruchomości rolnej nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości z dnia ustanowienia hipoteki.

To duży problem zarówno dla banków, jak i inwestorów. Dotąd kredytobiorca pożyczał więcej, niż wynosiła aktualna wartość działki, a w zamian ustanawiał od razu odpowiednio wysoką hipotekę na zabezpieczenie kredytu. Bank brał pod uwagę, że wartość nieruchomości w miarę realizacji inwestycji będzie rosła. Innymi słowy, nawet jeśli sama działka była warta np. 100 tys. zł, można było na budowę domu uzyskać 200 tys. zł, a hipotekę ustanowić nawet na 400 tys. zł (żeby zabezpieczała m.in. także spłatę odsetek).

– Po zmianie przepisów w przypadku nieruchomości rolnych nie jest to możliwe – potwierdza radca prawny dr Artur Muranowicz z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.

– Banki zostały zaskoczone zmianą prawa i rzeczywiście wstrzymują procedury kredytowe. Część żąda innego niż działka rolna zabezpieczenia. Nie każdy ma jednak możliwość znalezienia zabezpieczenia opiewającego na kilkaset tysięcy złotych – twierdzi Roman Budnik, doradca kredytowy ze Szczecina.

Jak ustaliliśmy, PKO BP wysyła do osób starających się o kredyt pisma tłumaczące powody, dla których wstrzymało rozpatrywanie ich wniosków. I w tym kontekście przywołuje nową ustawę o obrocie ziemią. Zapewnia przy tym, że wystąpiło do Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi o wyjaśnienia.

Co istotne – i co również wynika z pism rozsyłanych przez PKO BP – problem z zaciągnięciem kredytu mogą mieć także właściciele działek rolnych nieobjętych restrykcjami przewidzianymi w nowej ustawie, a więc m.in. o powierzchni poniżej 0,3 hektara. Powód?

– Ustawodawca z jednej strony zgodził się, żeby ograniczenia w obrocie nie dotyczyły tych nieruchomości, z drugiej jednak nie zadbał o to, by nie odnosiły się do nich nowe przepisy regulujące wysokość zabezpieczeń hipotecznych. Krótko mówiąc, także na tych działkach rolnych nie może być ustanowiona hipoteka przewyższająca ich wartość – tłumaczy adwokat Maciej Górski z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości.

Zdaniem prawników problem nie dotyczy ziemi rolnej, która w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego przewidziana jest pod zabudowę. W większości samorządów takich planów jednak nie ma lub obejmują tylko niewielką część gruntów.