Deweloperzy włączyli drugi bieg, ale to nie zatrzymało wzrostu cen mieszkań [RAPORT]

Popyt

W 8 analizowanych przez portal GetHome.pl miastach deweloperzy sprzedali w czerwcu łącznie 3553 mieszkania, czyli o 24 proc. mniej niż miesiąc wcześniej. To już kolejny miesiąc, w którym odnotowaliśmy spadek sprzedaży nowych mieszkań.

Tradycyjnie najwięcej – 1099 – znalazło nabywców w Warszawie. Warto jednak podkreślić, że o ile w maju sprzedaż warszawskich deweloperów wzrosła o 11 proc. w porównaniu z kwietniem, to w czerwcu nie mieli oni powodów do zadowolenia, bo ich wynik był aż o 36 proc. gorszy niż miesiąc wcześniej.

Wyższą sprzedażą, i to aż o 20 proc., mogą się pochwalić jedynie deweloperzy w Gdańsku. Prawdopodobnie odetchnęli z ulgą, bo w poprzednich dwóch miesiącach popyt na nowe mieszkania skurczył się tam niemal o połowę. We Wrocławiu czerwcowa sprzedaż była tylko minimalnie mniejsza, choć przypomnijmy, że w maju odnotowaliśmy w tym mieście tąpnięcie aż o blisko 48 proc. Będziemy więc z uwagą obserwowali dalszy rozwój wypadków w stolicy Dolnego Śląska.

Niestety, w pozostałych miastach zanotowaliśmy odwrót kupujących. Spektakularny spadek sprzedaży, aż o blisko 48 proc., odnotowaliśmy w Poznaniu. Tu również z każdym miesiącem ubywa kupujących nowe mieszkania. Dla poznańskich deweloperów powinno to być sygnałem, że ceny wprowadzanych przez nich na rynek mieszkań są za wysokie.

Nie można jednak wykluczyć, że popyt przenosi się do miejscowości okalających Poznań, gdzie mieszkania są po prostu tańsze. GUS podał, że w okresie pięciu miesięcy tego roku w powiecie poznańskim deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę 2277 mieszkań, czyli niemal o jedną trzecią więcej niż rok wcześniej. Podobną tendencję obserwujemy w innych aglomeracjach. Na przykład z pozwoleń na budowę wydanych deweloperom w okresie styczeń - maj 2021 r. wynika, że w okolicach Warszawy najwięcej mieszkań powstanie w powiatach piaseczyńskim, pruszkowskim i wołomińskim.

Tymczasem Biuro Informacji Kredytowej (BIK) podało, że w maju banki udzieliły ok. 20,5 tys. kredytów mieszkaniowych, czyli o blisko 24 proc. mniej niż w kwietniu.

Także w kolejnych miesiącach nie można wykluczyć spadku akcji kredytowej. Według BIK, w maju o kredyt mieszkaniowy wnioskowało 47,6 tys. potencjalnych kredytobiorców, czyli o ponad 6 proc. mniej niż w kwietniu.

Podaż

W kwestii podaży nowych mieszkań sytuacja w czerwcu uległa radykalnej poprawie. W 8 analizowanych przez nas miastach do sprzedaży trafiło łącznie 4241 lokali, czyli przeszło dwukrotnie więcej niż w maju!

Podaż wzrosła niemal we wszystkich analizowanych przez nas miastach. Wyjątkiem jest Bydgoszcz. Cieszy duży wzrost liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w Warszawie, bo tu sytuacja podażowa jest dramatycznie zła. W większości miast deweloperzy wprowadzili na rynek więcej mieszkań niż sprzedali. Niestety, we Wrocławiu obserwujemy pogłębianie się nierównowagi rynkowej.

Co gorsza, w kolejnych miesiącach prawdopodobnie nie będzie ich więcej. Statystyki budowlane GUS dla Wrocławia wskazują na spadek liczby mieszkań objętych pozwoleniami na budowę. Na szczęście dla większości miast te statystyki mogą napawać optymizmem. Np. krakowscy deweloperzy uzyskali w pierwszych pięciu miesiącach tego roku pozwolenia na budowę 4916 mieszkań, czyli o 83 proc. więcej niż przed rokiem w tym samym czasie.

Także w Warszawie deweloperzy włączyli drugi bieg, zarówno jeśli chodzi o pozwolenia na budowę, jak i liczbę mieszkań rozpoczętych.

Oferta

W czerwcu odnotowaliśmy w większości miast niewielki wzrost liczby mieszkań w ofercie firm deweloperskich. Np. warszawscy deweloperzy pod koniec czerwca oferowali ok. 8 tys. mieszkań, czyli minimalnie więcej niż miesiąc wcześniej.

Zwracamy jednak uwagę, że w styczniu w ofercie było ponad 11,1 tys. mieszkań, czyli o przeszło jedną czwartą więcej. W tym roku gwałtownie skurczyła się także oferta firm deweloperskich we Wrocławiu. W styczniu potencjalni nabywcy mieli do wyboru ok. 6,4 tys. mieszkań. Pod koniec czerwca było ich już tylko ok. 5 tys.

Ceny

Spadek liczby chętnych na nowe mieszkania nie przełożył się na ich ceny w sposób oczekiwany przez kupujących. Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że we wszystkich analizowanych miastach, z wyjątkiem Bydgoszczy, wzrosły średnie ceny ofertowe mieszkań. Najbardziej – aż o 4 proc. – podrożały mieszkania w Gdańsku.

Dodajmy, że od początku roku średnia cena ofertowa mieszkań w tym mieście wzrosła najbardziej – o 13 proc. Dwucyfrowy wzrost – 11 proc. – odnotowaliśmy również w Łodzi. W pozostałych miastach podwyżki sięgały średnio od 2 proc. (Poznań) do 9 proc. (Wrocław). Z kolei w Bydgoszczy średnie ceny nowych mieszkań wzrosły o 8 proc. Przy czym od stycznia do marca wzrost sięgał 10 proc. Potem były dwa miesiące spadku, a w czerwcu ceny ani drgnęły.

Na podstawie danych, którymi dysponuje portal GetHome.pl, widać wyraźnie, że w Bydgoszczy deweloperzy zaczęli dostosowywać ofertę do oczekiwań i możliwości finansowych nabywców. W tym mieście najchętniej kupowane są mieszkania, których cena nie przekracza 7 tys. zł za mkw.

Deweloperzy zareagowali zwiększeniem podaży właśnie takich mieszkań. W maju stanowiły one 55 proc. w puli wprowadzonych na rynek, a w czerwcu – aż 76 proc.

Czy podobnie będzie w innych miastach? Np. w Poznaniu i Wrocławiu na razie nic na to nie wskazuje. W obu tych miastach najlepiej sprzedają się mieszkania z ceną poniżej 8 tys. zł za mkw. Jednak tutejsi deweloperzy wprowadzali w czerwcu do sprzedaży głównie mieszkania w przedziale cenowym 8-9 tys. zł za mkw. lub droższe.

W Warszawie, Gdańsku i Krakowie na rynek trafiła duża pula drogich mieszkań z ceną powyżej 15 tys. zł za mkw. W efekcie wzrosły średnie, bo wzrósł ich udział w strukturze cenowej oferty, np. w Warszawie z 10 do 13 proc., a w Gdańsku z 5 do 6 proc.

Niestety, czerwiec był kolejnym miesiącem, w którym we wszystkich miastach skurczyła się oferta najtańszych mieszkań, czyli z ceną poniżej 7 tys. zł za mkw.

Np. w Łodzi jeszcze w styczniu takie mieszkania stanowiły 78 proc. wszystkich ofert z ujawnioną ceną, zaś w czerwcu - 49 proc. Wygląda więc na to, że ci, dla których liczy się każda złotówka, nie powinni zbyt długo zwlekać z podjęciem decyzji zakupowej.

Komentarz

Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl

Przez ostatnich sześć miesięcy średnie ceny nowych mieszkań w większości największych miast wzrosły bardziej niż przez cały ubiegły rok. W Gdańsku ten wzrost jest dwukrotnie większy! Tak działa prawo podaży i popytu. W tym roku firmy deweloperskie nie nadążały z produkcją mieszkań, a ponieważ kupujący zgadzali się na stawiane przez deweloperów warunki, ci podnosili poprzeczkę cenową.

Mechanizm jest następujący: z rynku znikają w pierwszej kolejności tańsze mieszkania, np. do 7-8 tys. zł za mkw. Te drogie, które pozostają, podnoszą średnią cenę. Jeśli kupujący zaakceptują wyższe ceny, to wówczas kolejne mieszkania, które deweloperzy wprowadzają na rynek, są jeszcze droższe. Oczywiście podwyżki częściowo wynikały też z rosnących cen działek i kosztów budowy.

W czerwcu deweloperzy wprowadzili do sprzedaży dużą pulę drogich mieszkań, np. w Gdańsku ich średnia cena przekraczała 12 tys. zł za mkw. W efekcie znów poszły w górę średnie ceny w całej ofercie. Czy i tym razem nabywcy zaakceptują wyższy próg cenowy? Spadek sprzedaży nowych mieszkań oraz średnich cen transakcyjnych w Krakowie, Warszawie i Wrocławiu może świadczyć o tym, że wielu potencjalnych nabywców nie ma na to ochoty.

Być może kupią oni nowe mieszkania w którejś z pobliskich miejscowości. Lokalni deweloperzy nie przepuszczą takiej okazji, co widać po statystykach GUS dotyczących pozwoleń na budowę.

Zwracamy również uwagę, że od trzech miesięcy w kolejce po kredyt mieszkaniowy ustawia się mniej chętnych. Skłania to do wniosku, że w największych aglomeracjach średnie ceny są bliskie apogeum. Pytanie, czy strącą je z tego szczytu spodziewane podwyżki stóp procentowych? Możliwych jest wiele scenariuszy. Na razie nic nie wskazuje na to, żeby ceny mieszkań miały runąć.

Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl