Zwrot na rynku nieruchomości. Mieszkania w Warszawie już nie są najdroższe. Jest nowy lider

Z przedstawionych w raporcie danych wynika, że we wrześniu średnia cena mieszkań sprzedanych w Krakowie wyniosła 17 828 zł/mkw. i była nie tylko wyższa niż w Warszawie, lecz także o ponad 5 proc. przebiła przeciętną krakowską stawkę ofertową. Poziom zbliżony do rekordów z marca 2025 roku odnotowano również w Poznaniu.

Mieszkaniach z wyższej półki cenowej

"Relacja między średnią ceną mieszkań sprzedanych a ofertowych wynika w dużej mierze ze struktury transakcji, czyli z tego, jakie lokale faktycznie znajdują nabywców. Kiedy częściej kupowane są tańsze mieszkania, w ofercie pozostaje relatywnie więcej droższych lokali. Jeśli natomiast popyt koncentruje się na mieszkaniach z wyższej półki cenowej, jak we wrześniu w Krakowie, ta relacja się odwraca" – zauważyła Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.

Zaskakujące zmiany na runku mieszkaniowym

Ekspertka zwróciła uwagę, że firmy deweloperskie w pierwszej połowie roku wprowadzały na rynek projekty droższe niż mieszkania już dostępne w sprzedaży, co podnosiło średnią stawkę ofertową. W trzecim kwartale było jednak inaczej.

"Tylko raz w ostatnich sześciu latach widzieliśmy kwartał równie zaskakujący pod względem relacji średnich cen jak trzeci kwartał 2026 - i było to rok temu. Po trzech kwartałach drogich wprowadzeń w trzecim kwartale przyszedł czas uzupełniania oferty stosunkowo tańszymi projektami" – zaznaczyła Kuniewicz.

Średnia cena nowych mieszkań

Na siedmiu głównych rynkach średnia cena nowych mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w trzecim kwartale wyniosła 15 869 zł/mkw. Była ona niższa zarówno od średniej stawki ofertowej (16 231 zł/mkw.), jak i od przeciętnej ceny lokali deweloperskich sprzedanych w tym okresie (16 101 zł/mkw.).

W ocenie autorów raportu to pierwszy sygnał, że oferta deweloperska jest uzupełniana o tańsze mieszkania z segmentu popularnego. Wysoką średnią cenę sprzedanych mieszkań odnotowano także w Trójmieście, gdzie osiągnęła ona 17 288 zł/mkw., zbliżając się do przeciętnej stawki oferowanych lokali deweloperskich (17 805 zł/mkw.). Wciąż jednak pozostawała poniżej rekordowego poziomu odnotowanego w czerwcu tego roku.

Ceny mieszkań w dużych miastach w Polsce

"W Krakowie i Trójmieście zobaczyliśmy podobne zjawisko jak miesiąc wcześniej w Warszawie, czyli wyraźny wzrost średnich cen sprzedanych mieszkań. Z kolei w stolicy, podobnie jak w Łodzi, wrzesień przyniósł ich spadek miesiąc do miesiąca. Warto jednak zaznaczyć, że w znacznej mierze wynikał on z rekordów cenowych, które odnotowaliśmy na obu rynkach w sierpniu" – wskazała Kuniewicz.

Relacja cen w Warszawie jest odwrotna niż w Krakowie. Średnia cena mieszkań sprzedanych (17 767 zł/mkw.) była tam we wrześniu aż o 1 916 zł/mkw. niższa od przeciętnej stawki ofertowej, która wyniosła 19 683 zł/mkw, o 0,6 proc. więcej niż w poprzednim miesiącu i wciąż utrzymuje się poniżej bariery 20 tys. zł/mkw. To największa różnica spośród siedmiu analizowanych miast.

W Poznaniu przeciętna cena mieszkań sprzedanych wyniosła we wrześniu 13 466 zł/mkw. Od początku roku oscyluje ona w granicach 12,9 - 13,5 tys. zł/mkw. i wciąż pozostaje poniżej przeciętnej stawki lokali znajdujących się w ofercie deweloperów, która sięga 14 138 zł/mkw. po wzroście o 1,3 proc. miesiąc do miesiąca.

Na rynkach wrocławskim i katowickim poziom przeciętnych cen mieszkań sprzedanych pozostał niemal taki sam jak w sierpniu – wyniósł odpowiednio 14 781 zł/mkw. oraz 12 224 zł/mkw. Jednocześnie w Katowicach od roku średnie ceny nominalne lokali w ofercie deweloperów utrzymują się na niemal niezmienionym poziomie (we wrześniu: 12 634 zł/mkw.), co przy wskaźniku inflacji przekraczającym 3 proc. oznacza ich realny spadek.