Zasada bilansowania polega na tym, że zgromadzone w banku oszczędności pomniejszają wartość zaciągniętego w tym banku kredytu hipotecznego. W efekcie odsetki liczone są dla mniejszej kwoty i rata spada. Znaczenie ma wielkość depozytu z każdego dnia. W skrajnej sytuacji gdyby klient przyniósł do banku oszczędności dorównujące wielkości kredytu nie płaciłby odsetek wcale. Zawsze jednak zapłaci część kapitałową. Choć wszędzie zasada jest ta sama w szczegółach rozwiązania proponowane przez: PKO BP, Pekao, oraz mBank i MultiBank różnią się od siebie.
W PKO BP klient ma tylko jedną szansę na podjęcie decyzji czy chce korzystać z bilansowania czy nie. Zdeklarować się trzeba w momencie składania wniosku kredytowego i podpisywania umowy. Decyzja nie jest jednak łatwa, bo kredyt z bilansowaniem jest droższy. Marża odsetkowa obecnie jest wyższa o 0,5 pkt. procentowego niż gdyby klient wziął zwykły kredyt. Bank aktualizuje podwyżkę marży co trzy lata. Jest to też moment w którym klient może zrezygnować z mechanizmu bilansowania. Oszczędności, które pozwalają pomniejszyć zadłużenie w PKO BP należy gromadzić na specjalnym rachunku. Klient ustala dolny i górny limit kwoty jaką zamierza utrzymywać na koncie osobistym i daje zlecenie na przekazywanie reszty na konto bilansujące. Na ROR nie można zostawiać jednak mniej pieniędzy niż wynosi rata. Dopiero nadwyżkę można przekazać na konto bilansujące.
Aby zarobić na podwyżkę marży jaką bank narzuca przy systemie bilansowania, trzeba mieć na rachunku oszczędnościowym około 20 tys. zł. Bowiem gdy porównamy 30-letni kredyt 300 tys. zł oprocentowany na 6 proc. z kredytem oprocentowanym na 6,5 proc. widać wzrost raty o niemal 100 zł z 1799 zł do 1896 zł. Aby zbilansować dodatkowe odsetki trzeba na koncie bilansującym mieć odłożone w granicach 20 tys. zł. Rozwiązanie korzystne jest więc dla osób które mogą bankowi powierzyć więcej niż 20 tys. zł, bo dopiero wyższe kwoty zaczynają faktycznie pracować na spadek raty.
W Pekao mechanizm bilansujący oferowany jest wyłącznie osobom decydującym się na spłatę kredytu w systemie rat malejących. A to nie jest szczególnie powszechne rozwiązanie wśród klientów. Rata wyliczana w takim systemie na początku jest znacznie wyższa od tej z systemu rat malejących. W przypadku 30-letniego kredytu złotowego ze stawką 6 proc. pierwsza rata malejąca wynosi 2178 zł wobec 1799 zł w systemie rat równych (raty zrównują się po ponad 8 latach).
Jednak w przeciwieństwie do PKO BP, jak również mBanku i MultiBanku klienci Pekao mogą do mechanizmu bilansującego przystąpić w dowolnym momencie spłaty kredytu. W grę wchodzi również możliwość przejścia z systemu spłaty kredytów ratami równymi na malejące, po to, by korzystać z przywileju bilansowania. Warunkiem jest jednak wykazanie się odpowiednią zdolnością kredytową. Niewykluczone, że z opcji bilansowania będą mogli z czasem skorzystać również kredytobiorcy spłacający raty równe. Bank obecnie rozważa taką możliwość.
Jak wygląda tu mechanizm obniżania odsetek kredytowych? Oszczędności obniżające wartość zadłużenia przy naliczaniu odsetek klient Pekao gromadzi na zwykłym ROR-ze z którego spłaca ratę. Ma stały dostęp do pieniędzy, również poprzez wypłaty z bankomatów. Nie ma potrzeby zakładania dodatkowych rachunków. Klient nie ponosi więc dodatkowych kosztów z tytułu bilansowania i korzysta już i od pierwszej złotówki. Jeśli więc cały czas będzie miał na koncie około 20 tys. zł, będzie oszczędzał około 100 zł miesięcznie, przy odłożonych 30 tys. zł będzie to 150 zł.
Inaczej propozycja bilansowania wygląda w mBanku. Mogą z niej korzystać wszyscy zarówno spłacający kredyt ratami malejącymi jak i równymi, pod warunkiem, że walutą zadłużenia jest złoty. Klient za taki przywilej od połowy 2009 r. musi zapłacić prowizję w wysokości 2 proc. wartości kredytu, wcześniej była to możliwość dołączana do kredytu za darmo. Zainteresowany na system musi zdecydować się przy podpisywaniu umowy kredytowej. Drugiej szansy od banku już nie dostanie. Opcję bilansowania może zyskać najwyżej klient, który dziś obsługuje kredyt walutowy i chciałby go zmienić na złotowy. Przy zamianie ma możliwość skorzystania z bilansowania.
Jak kredyt bilansuje się w mBanku? Zainteresowany otwiera specjalny rachunek powiązany z ROR-em. Nadwyżki z ROR przekazuje na rachunek bilansujący. Podobnie jak w poprzednich bankach zasoby oszczędności sprawdzane są codziennie. W efekcie każda doba utrzymania nadwyżki ma znaczenie dla wysokości płaconych odsetek. W tym przypadku aby klient mógł zarobić na 2 proc. prowizji, którą musi zapłacić za dostęp do bilansowania, konieczne jest utrzymanie ok. 7 tys. zł na depozycie bilansującym. Wzięliśmy tu pod uwagę fakt, że rata naszego kredytu wzrosłaby z 300 do 306 tys. zł, a wraz z tym rata o ok. 30 zł. Żeby to odrobić konieczne jest wyłożenie właśnie tych kilku tysięcy złotych na rachunek bilansujący.
W MultiBanku klient zainteresowany bilansowaniem kredytu również ma tylko jedną szansę na skorzystanie z rozwiązania. Sprawę najpóźniej można załatwić w dniu podpisywania umowy. Jest jeszcze jeden warunek – co miesiąc za taką możliwość trzeba zapłacić 99 zł (do połowy 2009 r. opcja ta była za darmo). Tyle wynosi opłata za utrzymanie rachunku bilansującego. Efekt? Aby się opłacało konieczne jest oszczędzanie więcej niż 20 tys. zł. Aby uzyskać faktycznie np. 50 zł oszczędności na obsłudze takiego kredytu trzeba regularnie odkładać 30 tys. zł.
Oszczędzanie w taki sposób ma kilka niepowtarzalnych zalet – pieniądze oprocentowane są na nieosiągalnym dla pozostałych lokat poziomie. Trudno bowiem na rynku depozytowym o stawkę bliską 6 proc., a przy takich poziomach mieści się oprocentowanie kredytów złotowych. Na dodatek od osiąganego w ten sposób zysku nie płaci się podatku Belki. Jednocześnie pieniądze są cały czas dostępne bez jakichkolwiek ograniczeń. 20 tys. zł zdeponowane na rachunku bilansującym kredytu z odsetkami 6 proc. daje w rok zarobić ok. 1200 zł, podczas gdy obecnie przeciętna lokata po zapłaceniu podatku daje na rękę rocznie około 800 zł.
Każde 10 tys. zł oszczędności na rachunku bilansującym daje przy oprocentowaniu kredytu na poziomie 6 proc. 50 zł oszczędności na racie. Jeśli więc na konto na miesiąc trafi 40 tys. zł rata spadnie o 200 zł do niecałych 1600 zł. Z odkładaniem pieniędzy na rachunku bilansującym nie można przesadzać w ostatnich latach spłaty kredytu, bo wówczas odsetki od naszego kredytu mają już w racie niewielki udział. W 30 roku spłaty będzie to mniej niż 100 zł.
