Rynek kredytów hipotecznych w Polsce przeżywa okres stagnacji. Mimo niskich stóp procentowych, rosnącej dostępności kredytów, polepszającej się sytuacji finansowej statystycznego Polaka oraz stabilizacji cen mieszkań, bank udzielają mniej kredytów niż w kryzysowych kwartałach 2009 roku. Na bankach i ich klientach wciąż ciąży nierozwiązany problem kredytów we frankach szwajcarskich udzielanych w latach 2005-2010. Wśród recept na nowe otwarcie pojawiają się propozycje wydzielenia banków hipotecznych wyspecjalizowanych w udzielaniu długoterminowych kredytów hipotecznych oraz przejście na kredyty o stałym oprocentowaniu.

Znajdziemy najtańszy kredyt mieszkaniowy. Bezpłatnie i bez zobowiązań! Sprawdź

O konieczności zorganizowania rynku kredytów hipotecznych na nowo mówią od pewnego czasu między innymi Zbigniew Jagiełło, prezes PKO Banku Polskiego, oraz Krzysztof Pietraszkiewicz, prezes Związku Banków Polskich. Najważniejszą konsekwencją wprowadzenia nowego ładu dla klientów byłoby to, że kredyty hipoteczne znacznie częściej udzielane byłby po stałym oprocentowaniu.

W tej chwili praktycznie wszystkie kredyty hipoteczne posiadają oprocentowanie zmienne. Co prawda marża banku jest niezmienna, ale drugi czynnik wpływający na bieżącą wartość rat oraz wartość pozostałego do spłaty kredytu to zmienna stawka WIBOR. Taka konstrukcja kredytu sprawia, że klienci są narażeni na ryzyko wzrostu stopy procentowej (i stawek WIBOR), a co za tym idzie miesięcznych rat. Od dłuższego czasu nie jest to dla przeciętnego kredytobiorcy priorytet, ponieważ stopy procentowe systematycznie spadają. Ale ten trend może się kiedyś odwrócić.

Jak widać po ostatnich reakcjach frankowiczów na niespodziewane i niekorzystne zmiany wynikające z umocnienia franka szwajcarskiego, klienci nie najlepiej raczą sobie z tego typu zmiennością. Silne wahania zobowiązań wobec banków obciążają ich budżet domowy i wywołują poczucie zagrożenia. Czasami prowadzą do nieracjonalnych, pochopnych zachowań.
Udzielanie długoterminowych kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem pozwoliłoby bankom hipotecznym zaoferować produkt o niezmiennych parametrach. Zmniejszyłoby to ryzyko wynikające z przyszłych wahań stóp procentowych. Klientom pomogłoby to planować swoje finansowe, a bankom lepiej badać zdolność kredytową, ponieważ zniknąłby ważny czynnik ryzyka (wpływ zmiennej stopy procentowej). W wielu krajach o bardziej uporządkowanym rynku mieszkaniowym, np. w Stanach Zjednoczonych, kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu są rozwiązaniami standardowymi.

Kiedy klienci będą mogli udać się do (nowych) banków hipotecznych po kredyty mieszkaniowe o stałym oprocentowaniu? Jesteśmy jeszcze na etapie prac nad ustawą o bankach hipotecznych i listach zastawnych, więc jest to raczej kwestia kolejnych lat, a nie miesięcy. Co ważne, zarówno banki, jak i nadzór są przychylne tej koncepcji zmian na rynku. Do dwóch działających od dawna banków hipotecznych (mBank Hipotecznego oraz Pekao Banku Hipotecznego), dołączył w kwietniu tego roku PKO Bank Hipoteczny, a wniosek o powołanie kolejnego złożył Raiffeisen Polbank.

Z technicznego punktu widzenia bardzo ważną zmianą będzie odejście od finansowania nieruchomości za pomocą krótkoterminowych depozytów bankowych, co jest w tej chwili normą, na rzecz tzw. listów zastawnych. Listy zastawne to długoterminowe obligacje o stałym oprocentowaniu emitowane przez banki hipoteczne właśnie po to, żeby zaproponować klientowi końcowemu stałe oprocentowanie. Banki detaliczne i inni pośrednicy wciąż będą sprzedawać kredyty hipoteczne, ale faktycznie za ich udzielanie odpowiadać będą banki hipoteczne. Na to, jak dokładnie zmieni to rynek kredytów hipotecznych w Polsce, będziemy musieli jednak trochę poczekać.

Oblicz ratę kredytu hipotecznego w 3 krótkich krokach. Wejdź na porównywarkę!

3 pytania do…

Do PKO Banku Hipotecznego i do mBanku Hipotecznego wysłaliśmy trzy takie same pytania z prośbą dotyczące zaciągania kredytów w bankach hipotecznych, kredytów o stałym oprocentowaniu i ich znaczeniu dla klientów. Odpowiedzi na nasze pytania udzielali: Rafał Kozłowski, prezes zarządu PKO Banku Hipotecznego i Karol Prażmo, Dyrektor Departamentu Skarbu w mBanku Hipotecznym.

Jako pierwszy odpowiedzi udzielał Rafał Kozłowski, prezes zarządu PKO Banku Hipotecznego:

TotalMoney.pl: Czy spodziewa się Pan, że w przyszłości Polacy będą zaciągać kredyty mieszkaniowe wyłącznie w bankach hipotecznych?

Rafał Kozłowski: Pierwsze banki hipoteczne powstały w Polsce ponad 15 lat temu. Obecnie obserwujemy duży wzrost zainteresowania taką formą działalności finansowej. PKO Bank Hipoteczny rozpoczął działalność operacyjną w dniu 1 kwietnia br. jako trzeci tego typu podmiot na rynku. Dwa kolejne banki złożyły wnioski do Komisji Nadzoru Finansowego o zezwolenie na utworzenie banków hipotecznych.

Oferta banków uniwersalnych obejmuje wiele produktów, natomiast banki hipoteczne mają z mocy prawa ograniczony zakres działania. Specjalizują się w udzielaniu kredytów zabezpieczonych hipotecznie na istniejących nieruchomościach. Pozyskują finansowanie w postaci listów zastawnych, na długie terminy i przeważnie według stałych stóp procentowych. Nie przyjmują lokat klientów, co całkowicie separuje kredyty hipoteczne od depozytów (taki "ring fencing"), zwiększając bezpieczeństwo deponentów. Posiadają także regulaminy długookresowo trwałej wyceny nieruchomości, które podlegają zatwierdzeniu przez Komisję Nadzoru Finansowego. W efekcie są najsilniej wyposażone, aby ocenić ryzyko spadku cen nieruchomości oraz zdefiniować takie parametry kredytu (w tym LTV i wysokość marży), które pozwolą ustalić maksymalny pułap zobowiązań klienta, najbliżej powiązany z wartością kredytowanej nieruchomości.

Na polskim rynku jest, w naszej ocenie, miejsce, ale też potrzeba równoległego funkcjonowania kilku modeli finansowania nieruchomości. Dlatego dochodzenie do sytuacji, w której banki hipoteczne będą odgrywać dominującą rolę na rynku kredytów mieszkaniowych, będzie stopniowe.

Czy spodziewa się Pan, że kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu staną się w Polsce standardem? Kiedy mogłoby się to wydarzyć?

Tradycyjnie oferowany w Polsce kredyt hipoteczny oparty jest na zmiennym oprocentowaniu. W efekcie wysokość raty kredytowej zmienia się co kilka miesięcy a wzrost stóp procentowych o zaledwie 2 pkt. proc. oznacza dla klienta podwyżkę miesięcznej raty o ok. 25 proc. Nawet jeśli w ślad za wzrostem stóp procentowych wzrosną wynagrodzenia, to nie będą one w stanie zrekompensować w całości wyższej raty kredytowej.

Kredyty hipoteczne o stałym - w dłuższym okresie - oprocentowaniu ograniczyłyby takie ryzyko.

Aby jednak je wprowadzić, oczekujemy na wdrożenie zmian w prawie dotyczącym listów zastawnych. Stworzy to nowe możliwości rozwoju polskich banków hipotecznych i listów zastawnych a w konsekwencji oferty kredytów mieszkaniowych. W ubiegłym roku Rada Ministrów przyjęła założenia do zmian, a nad projektem ustawy pracują obecnie Rządowe Centrum Legislacji, Ministerstwo Finansów i Ministerstwo Sprawiedliwości.

Jakie miałoby to znaczenie dla klientów?

Dążymy do tego, aby kredyt hipoteczny stał się przyjaznym produktem dla naszych klientów. Zależy nam na tym aby obciążenie ratą kredytową było przewidywalne w dłuższym okresie (np. 5-7 lat). Chodzi o to by klient mógł świadomie zarządzać swoim budżetem domowym.

Jako drugi - Karol Prażmo, Dyrektor Departamentu Skarbu w mBanku Hipotecznym:

TotalMoney.pl: Czy spodziewa się Pan, że w przyszłości Polacy będą zaciągać kredyty mieszkaniowe wyłącznie w bankach hipotecznych?

Karol Prażmo: Nie przewidujemy, by w przyszłości kredyty mieszkaniowe były zaciągane wyłącznie w bankach hipotecznych. Przede wszystkim prawdopodobnie nie wszystkie banku oferujące teraz hipoteki zdecydują się na powołanie własnych banków hipotecznych. Wiąże się to bowiem z istotnymi kosztami, które należy brać pod uwagę.

Czy spodziewa się Pan, że kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu staną się w Polsce standardem? Kiedy mogłoby się to wydarzyć?

Niewątpliwie kredyty o stałym oprocentowaniu są coraz bardziej popularne. Jednak prawdopodobnie nie staną się jedynym obowiązującym standardem, ze względu na preferencje części klientów. Niektórzy klienci wciąż bowiem wybierają kredyty o oprocentowaniu zmiennym i wolą zdecydować się właśnie na tą konstrukcję produktu.

Jakie miałoby to znaczenie dla klientów?

Główną zaletą kredytów hipotecznych (czyli, co warto podkreślić, zobowiązania zaciąganego zazwyczaj przynajmniej na kilkanaście lat) o stałym oprocentowaniu jest przewidywalność, co do wysokości miesięcznie spłacanych rat. Ma to z kolei istotny wpływ przy planowaniu budżetu gospodarstwa domowego.